この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資に興味はあるものの、「いったいいくらの資金があれば始められるのか」という疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。
一般的に、不動産投資は大きな資金が必要というイメージがあります。
しかし実際には、自己資金100万円からでも始められる投資方法が存在します。
また、フルローンを活用すれば、さらに少ない資金からのスタートも可能です。
不動産投資の必要資金は、購入する物件の種類や規模、エリア、投資手法によって大きく変わってきます。
例えば、築古の区分マンション投資であれば比較的少額から始められますし、一棟物件であればより多くの資金が必要になります。
本記事では、不動産投資を始めるために必要な資金の目安から、自己資金を抑えて始める具体的な方法、注意点まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
これから不動産投資をお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
Contents
不動産投資はいくらの資金があれば始められる？
不動産投資を始めるにあたって、最も気になるのが必要な資金の額でしょう。
一般的な目安として、不動産投資を始めるには物件価格の15～30%程度の自己資金が必要とされています。
例えば、5,000万円の物件を購入する場合、750万円～1,500万円程度の自己資金が望ましいとされています。
ただし、これはあくまでも一般的な目安であり、実際には物件の種類や融資条件によって必要な資金は大きく変動します。
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不動産投資に必要な初期費用の内訳を詳しく解説
不動産投資の初期費用は、大きく分けて「頭金」と「諸費用」の2つから構成されています。
まず頭金については、物件価格の10～20%が一般的です。
物件の担保価値や融資を受ける人の属性が高ければ、より少ない頭金でも可能な場合があります。
諸費用は以下のような項目で構成されています。
・不動産仲介手数料
→物件価格の3%＋6万円（税別）が上限と法律で定められています
・登記費用・司法書士報酬
→物件価格の1～2%程度が目安です
・融資手数料
→借入額の0.5～2%程度が一般的です
・火災保険料・地震保険料
→建物の構造や保険期間により変動します
資金計画で失敗しないための3つのポイント
不動産投資で資金計画を立てる際は、3つの重要なポイントがあります。
まず第一に、予期せぬ修繕費用や空室時の対応に備えて、最低6ヶ月分の返済資金を余裕資金として確保することが必要です。
これにより、突発的な支出にも慌てることなく対応できます。
次に、適切な借入金額の設定が重要です。
安全な運営を実現するためには、返済額を家賃収入の70%以下に抑えることが推奨されます。
これは超最低限の水準で、1棟であれば60%以下に抑えた方がいいね。
この基準を守ることで、修繕費や管理費などの経費にも十分な資金を回すことができます。
そして三つ目は、諸費用の算出を余裕を持って行うことです。
不動産投資では予想以上の費用が発生することが少なくないため、計算上の諸費用よりも20%程度多めに資金を用意しておくことが賢明です。
このように慎重な資金計画を立てることで、投資の安定性を高めることができます。
特に初めて不動産投資を行う場合は、無理のない範囲で資金計画を立てることが重要です。
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不動産投資を少額から始める具体的な方法
不動産投資は、必ずしも大きな資金がなければ始められないわけではありません。
むしろ、近年では少額から始められる投資方法が増えており、初心者でも取り組みやすい環境が整ってきています。
ここでは、実際に少額から始められる不動産投資の方法について具体的に解説していきます。
自己資金100万円からでも可能な投資方法
自己資金が100万円程度でも、いくつかの投資方法から選択することが可能です。
まず、不動産投資信託（REIT）は1口数万円から投資を始めることができ、上場REITであれば株式と同じように売買が可能です。
また、不動産クラウドファンディングは最低投資額が1万円からと手軽に始められ、運用期間も1年程度から選択できるため、初心者でも取り組みやすい特徴があります。
さらに、地方都市の中古区分マンション投資であれば、100万円程度の自己資金でも物件を購入できるケースがあり、実物不動産への投資という選択肢も視野に入れることができます。
年収500万円でも始められる具体的な方法
年収500万円程度のサラリーマンでも、慎重に計画を立てることで不動産投資を始めることは可能です。
特に、一棟アパートやマンションへの投資は、複数戸を所有することで空室リスクを分散でき、安定した収益が期待できます。
ただし、初期投資額が大きくなるため、まずは不動産投資信託（REIT）や不動産クラウドファンディングなどの金融商品から始めることをお勧めします。
これらの投資方法であれば、少額から始められ、プロによる運用で安定した収益を期待できます。
また、将来的に実物不動産への投資を検討する場合は、物件選びにおいて単なる価格の安さを追求するのではなく、将来的な資産価値の維持が期待できる立地を重視することが重要です。
さらに、収支計画を立てる際には、空室率や修繕費用なども含めた慎重な試算を行い、返済に無理のない計画を立てる必要があります。
加えて、不動産投資には様々な専門知識が必要となるため、税理士や弁護士などの専門家のアドバイスを積極的に取り入れ、税務や法務面でのリスク管理も怠らないようにしましょう。
このように段階的なアプローチを取ることで、無理のない形で不動産投資を始めることができます。
不動産投資の自己資金の金額別で見る購入可能な物件
不動産投資において、自己資金の額によって検討できる物件の種類や規模は大きく変わってきます。
ここでは、自己資金の金額別に、どのような物件が購入可能なのかを具体的に解説していきます。
これから不動産投資を始める方の指針となる情報をご紹介します。
100万円台での投資対象となる物件
自己資金100万円台でも、以下のような物件への投資が可能です。
物件購入価格の目安は300万円～600万円程度となります。
・地方都市の中古区分マンション
→駅から徒歩圏内の1Rタイプが中心です
・郊外の中古アパートの一室
→築年数が経過した物件であれば検討可能です
この価格帯での投資における注意点：
・物件の立地選定が重要
→需要が見込める地域を選ぶことで空室リスクを軽減できます
・建物の状態確認が必須
→修繕履歴や設備の状態を詳しくチェックしましょう
300-500万円で狙える優良物件
自己資金が300-500万円程度あれば、購入できる物件の選択肢が広がります。
物件購入価格の目安は1,500万円～3,000万円程度です。
主な投資対象物件：
・都市部の中古区分マンション
→1R～1LDKタイプの物件が中心です
・地方都市の新築ワンルームマンション
→比較的新しい物件も視野に入れられます
この価格帯での投資のメリット：
・物件選択の幅が広がる
→より良質な物件を選ぶことができます
・融資条件が有利になる
→金融機関からの評価も上がりやすくなります
1000万円以上で広がる投資の選択肢
自己資金1,000万円以上になると、本格的な不動産投資が可能になります。
物件購入価格の目安は4,000万円以上です。
但し、最近は融資が厳しいので、都内近郊ではちょっと難しいかも・・・
検討可能な投資対象：
・一棟アパート
→4～8戸程度の物件が視野に入ります
・都心の区分マンション
→優良な立地の物件も選択可能です
・小規模オフィスビル
→事業用不動産への投資も検討できます
この金額帯でのメリット：
・安定した収益が期待できる
→複数戸を所有することでリスク分散が可能です
・税務上の優位性
→経費計上できる項目が増え、節税効果も期待できます
・資産価値の維持が期待できる
→優良立地の物件を選定しやすくなります
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自己資金ゼロ（フルローン）での投資は可能か
近年、自己資金ゼロ、いわゆるフルローンでの不動産投資について関心が高まっています。
実際に、条件が整えば自己資金ゼロでの投資も可能ですが、そのメリットとリスクについて正しく理解することが重要です。
フルローンのメリット
フルローンを活用することで、手元資金が少なくても不動産投資にチャレンジできるというメリットがあります。
これにより、若いうちから資産形成を始められる機会が広がります。
また、借入金を最大限活用することで、自己資金に対する投資効率（レバレッジ効果）を高められることも大きな特徴です。
物件の資産価値が高く、安定した賃貸需要が見込める場合は、金融機関も融資に前向きになりやすい傾向があります。
フルローンのリスク
一方で、フルローンには慎重に検討すべきリスクが存在します。
最も大きな課題は、毎月の返済負担が大きくなることです。
借入額が物件価格の100%となるため、必然的に返済額も大きくなります。
家賃収入だけでは返済が厳しくなるケースもあり、家計を圧迫する可能性があることを十分に理解しておく必要があります。
また、金利上昇リスクの影響も受けやすくなります。
特に変動金利を選択した場合、金利上昇により返済額が増加する可能性があります。
さらに、将来物件を売却する際の出口戦略も制限される傾向にあります。
ローン残債が多い状態では、売却のタイミングを柔軟に選べない可能性があるためです。
金融機関別の審査基準と融資条件
フルローンでの融資を受けるためには、いくつかの重要な条件をクリアする必要があります。
まず申込者自身については、年収が500万円以上あることが一般的な目安となります。
また、安定した収入が見込める正社員であることも重要な要件です。
物件に関しては、立地の優位性が特に重視されます。
駅近や都市部など、需要の安定している地域の物件が求められます。
また、新築や築浅物件であることが望ましく、物件の担保価値が高いことが重要です。
金融機関によって審査の重点は異なりますが、一般的に年収に対する返済額の割合（返済比率）や、家賃収入で返済がまかなえる見込み（物件収支）などが総合的に判断されます。
借入期間や金利条件についても、金融機関ごとに特徴があるため、複数の金融機関を比較検討することをお勧めします。
このように、フルローンでの投資は可能ですが、慎重な検討と準備が必要です。
特に初めて不動産投資を行う場合は、専門家に相談しながら、リスクとメリットを十分に理解した上で判断することが重要です。
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自己資金を抑えて始める際の注意点
不動産投資を少ない自己資金で始める場合、特に注意を払うべきポイントがいくつかあります。
ここでは、安全に投資を進めるために必要な注意点と対策について詳しく解説していきます。
失敗のリスクを最小限に抑え、成功への道筋を立てるための重要な情報をご紹介します。
返済負担が大きくなるリスクに要注意
自己資金を抑えて投資を始めると、以下のような返済に関するリスクが高まります。
返済負担が大きくなる主な要因：
・借入額の増加
→自己資金が少ないほど、借入額は大きくなります
・金利負担の増加
→借入額が大きいため、支払う金利も増加します
・返済期間の長期化
→月々の返済額を抑えるため、返済期間が長くなりがちです
これらのリスクに対する対策として、以下の点に注意を払う必要があります：
・返済計画の綿密な立案
→収支シミュレーションを複数のパターンで検討しましょう
・適切な物件選び
→安定した需要が見込める物件を選定することが重要です
将来の資金需要に備えた余裕資金の確保
不動産投資では、予期せぬ支出に備えた余裕資金の確保が極めて重要です。
特に準備しておくべき資金：
・修繕費用の積立金
→経年劣化による修繕や設備の更新費用に備えます
・空室対策資金
→最低6ヶ月分の返済資金を確保しておくことが推奨されます
・予備費
→突発的な支出に備えて、物件価格の5%程度を目安に準備します
資金確保のための具体的な方策：
・収入の一部を定期的に積立
→家賃収入の10～15%程度を目安に積み立てましょう
・複数の資金調達手段の確保
→不測の事態に備えて、追加融資の可能性も検討しておきます
余裕資金の確保は、投資の安定性を高める重要な要素となります。
少ない資金で不動産投資を始める5ステップ
少ない資金で不動産投資を始めるには、慎重な準備と計画が必要です。
ここでは、成功への道筋を5つのステップに分けて解説します。
これらのステップを着実に進めることで、リスクを最小限に抑えた投資が可能になります。
STEP1：投資可能な金額の算出と資金計画の立案
まずは自身の投資可能額を正確に把握することから始めます。
現在の預貯金や投資可能な資産を詳しく洗い出し、毎月の収支も分析する必要があります。
固定費と変動費を整理し、投資に回せる金額を具体的に算出しましょう。
その際、将来の昇給や賞与なども考慮に入れ、長期的な視点で資金計画を立てることが重要です。
将来の収入予測を行う際は、楽観的な見通しは避け、安全側に立った予測を心がけましょう。
予期せぬ支出や収入の減少にも対応できるよう、余裕を持った計画を立てることがポイントです。
STEP2：物件タイプと投資エリアの選定
自己資金の額に応じて、投資対象となる物件タイプとエリアを慎重に選定していきます。
投資エリアを選ぶ際は、人口動態や開発計画などの基礎的なデータを確認することが重要です。
特に人口の流入が続いているエリアや、再開発などで将来性が期待できる地域は、安定した需要が見込めます。
物件タイプについては、区分マンションか一棟物件かなど、自己資金の額に応じて選択します。
また、その地域における賃貸需要の傾向も重要な判断材料となります。
例えば、大学周辺であれば学生向けの物件、ビジネス街であればビジネスマン向けの物件が需要を見込みやすいでしょう。
何が欲しいかよりも、何が買えるか、を知るといいよ！
STEP3：金融機関の選定と事前審査の申込
資金調達のための準備は特に慎重に進める必要があります。
融資を受けるためには、収入証明書や資産証明書、在職証明書などの書類が必要となります。
これらの書類は、事前に用意しておくことで、スムーズな審査につながります。
金融機関の選定では、単に金利の低さだけでなく、融資条件全体を比較検討することが重要です。
返済期間の設定や、繰り上げ返済の条件、団体信用生命保険の有無なども重要な判断要素となります。
また、不動産投資ローンの実績が豊富な金融機関を選ぶことで、スムーズな融資実行が期待できます。
STEP4：具体的な物件探しと収支シミュレーション
実際の物件探しでは、収益性を詳細に分析することが重要です。
想定される家賃収入はもちろん、管理費や修繕費、固定資産税などの諸経費も含めた詳細な収支計画を立てましょう。
特に築年数の経過した物件の場合は、将来の修繕費用も考慮に入れる必要があります。
収支シミュレーションでは、空室率も考慮に入れ、慎重な計算を行います。
一般的に、実際の家賃収入は想定より低くなる可能性も考慮し、保守的な見積もりを行うことが賢明です。
さらに、固定費と変動費を明確に区分し、キャッシュフローの実態を正確に把握することが重要です。
STEP5：物件購入と運営体制の構築
物件購入後の安定した運営のためには、しっかりとした管理体制の構築が不可欠です。
信頼できる管理会社の選定は特に重要で、実績や評判、提供されるサービスの内容を詳しく確認する必要があります。
また、入居者募集や日常的な管理業務、クレーム対応なども含めた総合的な運営計画を立てましょう。
税務面での準備も忘れてはいけません。確定申告に必要な書類の準備や、経費計上の方法なども事前に確認し、税理士への相談も検討しましょう。
さらに、災害時や設備トラブルなどの緊急時に備えた連絡体制も整えておく必要があります。
まとめ：不動産投資は少額の資金からでも始められる！
この記事では、不動産投資を始めるために必要な資金についてさまざまな角度から解説してきました。
一般的に不動産投資は多額の資金が必要というイメージがありますが、実際には必ずしもそうではありません。
自己資金100万円台からでも、適切な方法を選択すれば十分に投資を始めることができることが分かりました。
色々な種類があるんだね～
不動産投資で最も重要なのは、自己資金の額に応じた適切な投資方法を選択し、慎重に計画を立てることです。
物件選びの際は、無理のない投資計画を立て、必要に応じて金融機関の融資を活用することが賢明です。
同時に、余裕資金の確保と緊急時の対策も忘れてはいけません。
また、不動産投資は短期的な利益を追求するのではなく、長期的な視点で安定した運営を心がけることが成功への近道となります。
市場の動向や経済環境の変化にも目を配りながら、着実に資産を育てていく姿勢が重要です。
不動産投資は、将来に向けた資産形成の有効な手段の一つとして注目されています。
この記事で紹介した方法や注意点を参考に、ぜひ自分に合った不動産投資のスタイルを見つけてください。
少額からでも始められる不動産投資は、あなたの将来の資産形成の大きな力となるはずです。
