この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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1棟物件と区分マンションは、全く別物です。
別世界です。
1棟物件の購入難易度は、区分と比較して格段に上がりますが、その分高い収益力を有しています。
区分がプロ野球の2軍だとすれば、1棟はメジャーリーグです。
まともな1棟が欲しければ、相応の自己資金が必要であることは頭に叩き込んでおく必要があります。
リターンが高い分、リスクも高くなるため、1棟物件の失敗しない選び方について、絶対に外してはいけない2つのポイントについて触れておきます。
内容を5分動画にしました！
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1棟の場合は金額が大きく、区分に比べて流動性も下がることから、失敗すると危険です。
利回り7%？
私なら利回り10%でやるけどね！
というような、利回りで会話をする人は、大変危険です。
不動産投資は、表面的な利回りだけでは何も見えません。
私個人は、地方の利回り15%より、東京23区の利回り7.5%が勝つと考えています。
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Contents
需要があること（立地）
1棟物件は、自己資金の無い人には不向きです。
但し、自己資金の乏しい人でも買えてしまう1棟はありました。
それは、地方の1棟物件です（首都圏でも場所が微妙なところも含む）。
安易に地方の1棟物件を勧めてくる不動産業者は、危険です。
注意してください。
反面、東京23区の1棟は、難易度が高く、自己資金の無い人は買えません。
地方で土地面積が取れているような物件の場合は、銀行評価の関係で、フルローンでも買えていました。
既に問題が表面化したスルガ銀行を筆頭に、比較的高い金利で融資しているのが特徴です。
しかし、残念ながら、スルガ銀行問題が発覚したことで、地方の1棟物件に対して融資する金融機関は少なくなりました。
ということは、スルガ銀行など高金利金融機関で地方の1棟を買ってしまった人は、出口厳しくなったということになります。
少し前に、フルローン連発でメガ大家になったような人は、「銀行が貸す」から買うという目線の人も少なくなく、出口のないババを大量につかんでいる可能性も高いということです。
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自己資金が少ない人は「買えるから」という理由だけで、中長期的に需要があるかわからないエリアを選択してしまう人がいます。
不動産は、購入したら動かせません。
需要があることは、大前提です。
人が入らなければ、ただの負債です。
収益を生むどころか、赤字を垂れ流します。
立地が悪いと、利回りは上がります。
すると、収支計算書上のキャッシュフローは、潤沢に見えてしまいます。
しかし、収支計算書は満室が前提になっていることが多く、賃貸需要がないエリアで満室を中長期的に確保し続けるのは、至難の業です。
ADをいくら付与しようが、フリーレントをいくら付与しようが、需要がなければそもそも入居者を確保することができません。
・空室率が高い
・ADを数か月付与しなくてはならない
・フリーレントが必須
というような状態では、実質的な利回りは大きく下がります。
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好立地になれば、利回りは下がり（価格が上がり）、必要になる自己資金は増えます。
このため、自分自身には何が買えるのかを把握し、その範囲の中で、需要のある場所に絞って検討するべきでしょう。
不動産は、買うことが目的ではありません。
勝つことが目的です。
多少自己資金を入れてでも、需要のある、将来も安全なエリアを選択すべきです。
そもそも住む人がいない場所は買うべきではない
相場より高く買わないこと
不動産投資は、売らないと利益が確定しない投資です。
1,000万円だから安い
ということもなければ
1億円だから高い
ということもありません。
相場と比較して安いのか、高いのか、が重要です。
自分自身が買おうとしている物件が、相場と比べてどうなのか、を常に分析してください。
※相場より安く買おう！というのは無理な話です。ある程度相場相応なのかどうか、という視点でみてください。
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利回り7%と、利回り11%の物件があるとします。
どちらが良いのかは、利回りだけでは判断できません。
エリア（駅）の周辺事例と比較し、高い安いの判断をします。
利回り6%前後で出ている好立地において、利回りが7%であれば、優秀である可能性があります。
逆に、利回りが11%でも、周辺が12%で出ていれば、その物件は割高の可能性があります。
必ず、同じ駅の周辺相場と確認してください。
但し、「単純に利回りだけを見る」も正解ではない点は1棟の難しいところです。
あくまで参考程度です。
なぜなら、利回りは色々な諸条件で変わるからです。
土地が整形地なのか、そうでないのか、などで考えるとわかると思います。
同じ駅でも整形地の物件は利回りが低くなります（土地が整形地であればあるほどその価値が高まるからです）。
以下の記事を参考にしてください。
1棟の良しあしを比べるのは、結構大変とともに、ある程度理解するには経験が必要です。
相場より高く買ってしまった場合は、「売値＜残債」という状態に陥るため、売りたいときに売れるかはわかりません。
「売値＞残債」という状態を、常に作ることができるように心がけてください。
相場に対する意識は、1棟物件に限らず、どの物件でも同じです。
区分マンション、マイホームでも、相場より高く買ってしまうと、思っていたほど資産にならないだけでなく、最悪の場合は負債になってしまいます。
相場を意識することで失敗する可能性は低くなります。
相場を意識する、とは、簡単にいうと、売値を意識する、ということです。
売る、という前提のもと、購入してください。
不動産は、長期で保有するものではありません。
長期で保有すること自体、否定はしませんが、短期で売っても勝てるけど、結果的に長期保有になった、という状態を目指すべきなのです。
必ず売るときが来ます。
売って初めて利益が確定するのです。
売ることに意識のない人は、高値掴みしやすい傾向があるので、注意してください。
数十年先のことを意識して購入されるという行為は、目先の価格から目をそらせているといえます。
まずは短期目線でも勝てるか。
短期で勝てるから長期でも勝てます。
最初から長期で考えすぎると、「今に甘くなる」傾向があるので、注意してください。
まとめ
1棟のほうが区分マンションよりも利益がでるから1棟が欲しい！
という人はよくいます。
とてもわかります。
しかし、1棟は自己資金のある人が買うものです。
自己資金がないのに、無理やり1棟購入を考えると危険です。
特に、融資が付きやすかった地方の1棟物件は、要注意です。
2019年以降、地方の1棟に融資するスルガ銀行が撤退したことで、地方の1棟物件は売れなくなりました（融資する地域を絞っています）。
とても良いことです。
無知な人ほど安易に地方を買ってしまいます。
不動産業者は、地方を格安で仕入れ、スルガ銀行を使って転売することで多額の利益を出していました。
本来のローン以外に、高金利の諸費用ローンなどを混ぜ込んで無理やり購入させようと試みる業者もいますが、これも注意です。
転売型が多く、高値掴みをさせられるのがオチです。
1棟物件は、
中長期的に需要のあるところでやること
買う物件の価格が相場より高くないこと
の2点をしっかりと確認して購入すれば、大きな失敗には陥らないでしょう。
やはり、まずは需要です。
需要が無ければ、何もかもが机上の空論です。
日本の人口は激減しています。
そのことは意識して不動産投資に挑んでください。
