この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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アパート経営は「地獄」「やめたほうがいい」などといわれることがあります。
うまくいけば不労所得を得る手段となる一方、経済的・精神的な負担を抱えるリスクもあるためです。
アパート経営を成功させるためには、失敗につながる原因や対策を把握しておくことが大切です。
この記事では、アパート経営で失敗する主な理由と、地獄を避けるための具体的な対策について詳しく解説します。
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Contents
【アパート経営に失敗】大家が地獄をみた9つの理由
アパート経営は、失敗すると経済的な負担が大きく、精神的なストレスも増大するため、なかには「地獄」と感じる大家も存在します。
ここでは、アパート経営に失敗した大家が地獄をみた9つの理由を解説します。
- 物件の立地が悪かった
- 高利回り物件のリスクを理解していなかった
- 借入金が高すぎた
- 自己資金を用意できなかった
- サブリースへの理解が不十分だった
- 安易に追加投資をしてしまった
- 節税だけを目的に不動産投資を始めた
- 入居者トラブルに対応しきれなかった
- 入居者のニーズを配慮せずリノベーションを行った
これらの理由を知ることで、同じ轍を踏まないためのヒントにしてください。
1.物件の立地が悪かった
大家がアパート経営で地獄をみた1つめの理由は、物件の立地が悪かったことです。
これは致命的だよ！！
アパート経営において、立地は非常に重要です。
立地が悪いと、入居者が集まらず、結果的に収益を上げることが難しくなります。
特に、人口が少ない田舎や利便性の悪いエリアでは、アパートを経営しても入居者を確保することは困難です。
交通の便や周辺の生活環境などが充実していないため、賃貸需要が低く、空室リスクが高まります。
空室を避けるために募集賃料を下げたり、修繕費を増やしたりしなければならないケースもあるでしょう。
アパート経営を検討する際は、地域の需要をしっかりと調査し、立地選びを慎重に行うことが成功の鍵となります。
2. 高利回り物件のリスクを理解していなかった
大家がアパート経営で地獄をみた2つめの理由は、高利回り物件のリスクを理解していなかったことです。
高利回りの物件は、一見すると投資回収が早く、非常に魅力的に映るかもしれません。
しかし、その裏には見過ごされがちなリスクが潜んでいることがあります。
たとえば地価の安い地方に建つ物件や、初期投資や管理コストが抑えられる中古物件では、空室が発生しやすく、結果的に安定した収入を得ることが難しくなります。
また、築年数が古い物件では修繕が頻繁に必要となり、予想外のコストが発生するリスクも高まるでしょう。
投資を始める前に、これらのリスクをしっかりと理解し、高利回りの物件は慎重に検討することが重要です。
3.借入金が高すぎた
3つめの理由は、借入金が高すぎたことです。
アパート経営において、借入金が高いと、毎月の返済額が増え、経営が厳しくなります。
特に、空室が発生した場合や予期せぬトラブルが起きた際は、返済が重荷となり、資金繰りが困難になる恐れがあります。
他の経費を削らざるを得なくなり、物件の管理やメンテナンスが疎かになる事態を招きかねません。
多法人スキームなどではどう考えても無茶な融資が通ってたもんね・・・
最終的には入居者満足度の低下につながり、さらなる空室リスクを招く可能性があります。
アパート経営を始める前に、適切な借入額を設定し、余裕のある資金計画を立てることが重要です。
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4.自己資金を用意できなかった
自己資金を用意できず、アパート経営で大家が地獄をみたケースもあります。
アパート経営において、自己資金をまったく用意できない状況で始めてしまうと、借入金の金額が大きくなりがちです。
頭金なしでフルローンを組むことが可能な場合もありますが、その分、毎月の返済額が増え、キャッシュフローが圧迫されるリスクが高まります。
また、アパートが劣化して修繕費やリフォームがかさんだり、空室が発生したりすれば、資金繰りに余裕がなくなるでしょう。
ある程度の自己資金を準備しておくことで、借入金の負担を軽減し、経営の安定性を確保できます。
自己資金は、アパート経営におけるリスク管理の一環として非常に重要です。
5.サブリースへの理解が不十分だった
サブリースへの理解が不十分だったために、アパート経営で地獄をみたケースもあります。
サブリース契約とは、管理会社にアパートを丸ごと借り上げてもらい、管理会社から家賃保証を得る契約のことです。
空室の有無に関わらず一定の賃料が保証されるため、安定した収入を得られるメリットがあるのです。
しかし、完全に空室リスクがゼロになるわけではありません。
空室が増えると家賃が見直され、保証金額の引き下げを要求されることがあります。
また、サブリースによる家賃収入の相場は満室家賃の約8～9割のため、実質利回りの低下もデメリットに挙げられます。
サブリースは基本悪だよ・・・
サブリースの仕組みを十分に理解しないまま契約を結び、結果的に収入が減少して経営が苦しくなる大家は少なくありません。
契約前にサブリース契約の詳細をしっかり確認し、リスクを十分に把握しておくことが重要です。
6.安易に追加投資をしてしまった
安易に追加投資をしてしまった結果、アパート経営で地獄をみたケースもあります。
すでに所有している物件が赤字経営になっている場合、その赤字を他の物件で補填しようと安易に追加投資をすることは非常に危険です。
赤字を黒字化するためは、1棟や2棟の追加投資では不十分である可能性が高く、自己資金が足りなければ追加の借入金が必要になります。
赤字の原因をしっかりと把握せずに新しい投資を行ってしまうと、さらに多くの負債を抱えるリスクがあるため注意が必要です。
地方の物件の場合は特に、需要と供給のバランスが崩れやすいため、入居者が見つからないことも少なくありません。
追加投資は慎重に計画を立て、十分なリサーチを行ったうえで行うようにしましょう。
7.節税だけを目的に不動産投資を始めた
節税だけを目的に不動産投資を始めた結果、地獄をみたケースもあります。
節税は、アパート経営の魅力的な側面の1つです。
しかし、それだけを目的に不動産投資を始めることは危険です。
節税効果に惑わされて、物件の選定や経営計画を疎かにしてしまうと、長期的な視点を欠いた投資となり、経営が不安定になるリスクが高まります。
たとえば立地や物件の状態、地域の需要などを十分に考慮せずに購入を決めてしまうと、後々空室が続くなどの問題が発生し、結果的に節税以上の損失を被る可能性があります。
アパート経営には、短期的な節税だけでなく、長期的な収益性と安定性を見据えた計画が必要です。
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8.入居者トラブルに対応しきれなかった
入居者トラブルによって、地獄をみた大家もいます。
入居者トラブルは、アパート経営における大きなリスクとなります。
家賃滞納や夜逃げといった問題は、迅速かつ適切に対応しなければ経済的損失を被る可能性があるため、特に注意が必要です。
これらの問題に対応しきれず、地獄のような状況に陥ってしまった大家は珍しくありません。
まずは信頼できる管理会社を選定し、入居者とは定期的にコミュニケーションをとることが重要です。
また、トラブル発生時には法律に基づいた正しい手続きを行うために、専門家の助言を仰ぐことも検討すべきです。
事前に対策を講じておくことで、未然にトラブルを防ぎ、安定したアパート経営を実現できるでしょう。
9.入居者のニーズを配慮せずリノベーションを行った
入居者のニーズを配慮せずリノベーションを実施したことで、地獄をみた大家もいます。
リノベーションは物件の価値を高め、入居者を呼び込むための有効な手段です。
一方、入居者のニーズを無視して実施した場合、逆効果になることがあります。
たとえば、若者向けのデザインにこだわりすぎて、地域の主要な入居者層であるファミリー層やシニア層のニーズを見落としてしまうケースです。
このような場合、リノベーション後にも関わらず空室率が改善されず、経営が厳しくなることがあります。
アパート経営においては、地域のマーケットや入居者のライフスタイルに合ったリノベーションを行う必要があります。
事前にしっかりと市場調査を行い、ターゲットとする入居者層のニーズを把握することが重要です。
アパート経営で地獄をみる大家の特徴
以下に挙げるような大家は、アパート経営で地獄をみやすいため、特に注意が必要です。
- 手軽に不労所得を得ようと考えている人
- アパート経営に関する勉強をしない人
- 収支計画の見込みが甘い人
それぞれの特徴について解説します。
手軽に不労所得を得ようと考えている人
アパート経営を「手軽に不労所得を得る手段」と考えている人は、注意が必要です。
アパート経営は、ただ物件を購入するだけで、放置していても収入が入るわけではありません。
物件の管理や入居者への対応、修繕やリノベーションの計画など、オーナーとしての責任が伴います。必要な業務を怠ると、空室が増える原因となり、収益減少につながります。
アパート経営で成功するためには、入居者のニーズを理解し、適切な対応を心がける姿勢が不可欠です。
簡単に始められるからといって軽視せず、しっかりと準備をして取り組むことが大切です。
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アパート経営に関する勉強をしない人
アパート経営に関する勉強をしない人も、注意が必要です。
不動産投資は単に物件を購入して終わりではなく、継続的な管理と戦略が求められます。
立地の選定や市場動向の理解、借入金の計画、不動産会社の選定など、多岐にわたる知識が必要です。
アパート経営に関する勉強を怠ると、大きな失敗の原因になりかねません。
特に地方のアパート経営では、需要と供給のバランスが崩れやすいことから、事前の調査と準備が不可欠です。
管理会社に業務を委託できるからといって任せきりにせず、不動産投資に関する情報を集めるなど自ら学び続ける姿勢も重要です。
収支計画の見込みが甘い人
収支計画の見込みが甘い人も、注意が必要です。
アパート経営を始める際、収支計画の見込みが甘いと、思わぬ経済的なトラブルに直面する可能性があります。
たとえば空室率や賃料の下落を過小評価してしまうと、収入が予想を下回り、ローンの返済や維持管理費の支払いが困難になることがあります。
修繕費用や突発的な出費を見落とせば、黒字化までの道のりは予想以上に厳しいものになるでしょう。
アパート経営を成功させるためには、現実的な数値に基づいた詳細な収支計画を立て、リスクを十分に考慮したうえで経営を進めることが重要です。
地方のアパート経営は難しい？不動産投資のデメリット
地方でのアパート経営は、一見すると手頃な価格で物件を購入できる魅力的な投資手段に思えますが、いくつかのデメリットも存在します。
主なデメリットは、以下のとおりです。
- 空室リスクが高くなりやすい
- 出口戦略が難しい
- 需要と供給のバランスが崩れやすい
それぞれ詳しくみていきましょう。
地方は本当に危険だよ。安易な購入は命取りに
空室リスクが高くなりやすい
地方でのアパート経営は、空室リスクが高まる傾向にあります。
多くの地方都市で、人口減少が進んでいることが主な要因です。
住民が減少すると、当然ながら住居の需要も低下し、空室が増えるリスクが高まります。
地方は交通の便や周辺施設の充実度が都市部に比べて劣る場合が多い点も、入居者を引きつけるうえでのハードルとなります。
また、地方では新築物件が増えやすいため、競争が激化した場合、既存の物件はいっそうの空室リスクにさらされるでしょう。
家賃の値下げや、初期費用の減額などに対応しなければならないケースも考えられます。
これらの要因を踏まえずに投資を始めると、予想外の経費がかさみ、収益性が圧迫される恐れがあります。
出口戦略が難しい
都市部に比べて資産価値が低い傾向にある地方でのアパート経営は、出口戦略が難しくなりがちです。
物件を売却しようとする際、買い手が見つかりにくく、思い通りの価格で売却できないケースが多くみられます。
また、地域の人口減少や経済状況の影響を受けやすく、市場の需要が限られているため、売却までに時間がかかることも少なくありません。
出口戦略をしっかりと考えておかなければ、結果的に利益を充分に生み出せなかったり、資産運用の自由度が失われるリスクがあります。
そのため、事前に売却の可能性や市場動向を調査し、適切な出口戦略を立てておくことが重要です。
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需要と供給のバランスが崩れやすい
地方でのアパート経営には、需要と供給のバランスが崩れやすいというデメリットもあります。
たとえば地方都市を含む田舎では、人口が減少傾向にあります。
若者が都市部へ流出するケースが多く、賃貸物件の需要が低下しやすいことが懸念事項です。
そのため、新たな物件が増加すると、供給過剰の状態に陥りやすくなります。このような状況では、空室率が上昇し、収益が不安定になるリスクがあります。
不動産投資を考える際は、地域の人口動向や開発計画をしっかり調査し、長期的な視点で需要と供給のバランスを見極めることが重要です。
アパート経営に失敗しないための対策
アパート経営を成功させるためには、事前の準備と計画が欠かせません。
事前に対策を講じておくことで、アパート経営のリスクを最小限に抑え、安定した収益を確保しやすくなります。
ここでは、大家がアパート経営に失敗して地獄をみることのないように、押さえておくべき対策を紹介します。
- 事前調査を行う
- 余裕のある資金計画を立てる
- 信頼できる管理会社を選定する
事前調査を行う
アパート経営で成功するためには、事前調査が欠かせません。
まず、アパート経営に適している土地なのかを確認することが重要です。
立地条件は入居率に大きく影響するため、周辺の交通の便や生活環境、競合物件の状況をしっかり調べましょう。
地域の需要に合った物件であるかどうかも確認が必要です。
「入居者のニーズを満たす設備や間取りになっているか」「地域の特性に応じたリノベーションが必要かどうか」などを検討します。
念入りな事前調査に基づいた計画を立てることで、アパート経営に失敗するリスクを大幅に減少できるでしょう。
余裕のある資金計画を立てる
アパート経営を成功させるためには、余裕のある資金計画を立てることが重要です。
将来的な修繕費や突発的な出費にも対応できるよう、初期段階から十分な資金を確保しておく必要があります。
将来の修繕費用として、少なくとも「賃料収入の約3～5％」を毎年積み立てるとよいでしょう。
予測外のトラブルに備えて、緊急用の資金を用意しておくことも大切です。
余裕をもった資金計画を立てておくことで、経営が厳しくなった際でも冷静に対処できます。
アパート経営を地獄にしないための一歩といえるでしょう。
信頼できる管理会社を選定する
アパート経営を成功させるためには、信頼できる管理会社を選定することが重要です。
管理会社は、入居者募集やトラブル対応など、多岐にわたる業務を担当するためです。
連絡がこまめで、状況をしっかりと報告してくれる会社を選びましょう。
「親身に収益アップの相談にのってくれる」「メンテナンスや清掃が行き届いている」「業績が良い（管理会社の倒産リスクを回避できる）」といったポイントも大切です。
また、すべてを管理会社に任せきりにするのではなく、大家自身も定期的に状況を確認し、管理会社と連携を図る姿勢が求められます。
管理会社と信頼関係を築くことで、アパート経営のリスクを最小限に抑えられるでしょう。
まとめ
アパート経営は魅力的な不労所得の手段と考えられがちですが、成功には綿密な準備と知識が必要です。
なかには「アパート経営が地獄と化した」という大家もいます。
失敗を避けるためには、立地の選定や資金計画、信頼できる管理会社の選定が不可欠です。
また、地方のアパート経営では特に空室リスクや出口戦略の難しさを理解し、需要と供給のバランスをよく見極めることが重要です。
これらのポイントを押さえ、慎重な判断を心がけることで、アパート経営のリスクを軽減し、成功に近づけるでしょう。
アパート経営に関するご質問やご相談は、こちらからお問い合わせください。
