この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
| 水面下で取引される 「非公開物件情報」はこちら （メルアド登録のみ） |
中古物件は新築より価格を抑えやすく、立地の選択肢も広い一方で、物件数が多いため「何から始めればよいか」「掘り出し物と地雷物件をどう見分けるか」と迷う方も多いはずです。
この記事では、中古物件の探し方を5ステップで整理し、ポータルサイトと公的情報源の使い分け、内見時の具体的なチェックポイント、買ってはいけない物件の見極め方までを実務目線で解説します。
居住用の購入を中心に、投資用で押さえたい視点も適宜紹介し、相場・状態・リスクの3軸で判断できる視点が身につく内容です。
Contents
中古物件の探し方は5ステップで進める
【不動産投資「0→100」完全ロードマップ！】
都市部で2棟以上！
月30万の黒字！
を達成するまでの完全ロードマップです。
14日間で全てが学べます！
↓ ↓ ↓ ↓
中古物件は売出し中の物件数が多く、状態や相場のばらつきも大きいため、行き当たりばったりで探すと判断軸がぶれてしまいます。
迷いを減らすには、「準備→相場把握→相談→確認→契約」の5ステップで順番に進めるのが効率的です。
1.購入目的と希望条件・予算を整理する
最初に行うべきは、購入目的・希望条件・予算の整理です。
居住用か投資用か、リノベーション前提かによって選ぶべき物件は大きく変わります。
予算は物件価格だけでなく、諸費用やリフォーム費まで含めて考えましょう。
条件は次のように優先度を分けると判断がぶれにくくなります。
・譲れない条件
→予算上限、エリア、最低限の広さなど絶対外せない要素
・できれば欲しい条件
→駅距離、築年数、間取りなど比較で調整できる要素
2.ポータルサイトで相場と候補エリアを把握する
条件が整理できたら、SUUMOやLIFULL HOME’Sなどのポータルサイトで広く検索し、相場感をつかみます。
最初から絞り込まず、同じ条件で数十件を眺めて「このエリア・築年数ならこの価格帯」という基準を頭に作りましょう。
相場感がないまま動くと、割高物件に飛びついたり、格安物件のリスクを見抜けなかったりします。
3.信頼できる不動産会社に相談して候補物件を広げる
ポータルサイトに出ない物件もあるため、早めに不動産会社へ相談しましょう。
メリットだけでなくデメリットやリスクまで率直に説明してくれる担当者かを見極めることが重要です。
4.内見と資料確認でリスクを見極める
気になる物件は必ず現地で内見し、図面や管理関連の書類も合わせて確認します。
日当たり・騒音・におい・共用部の状態は現地でしか分かりません。
マンションなら長期修繕計画書や重要事項調査報告書、戸建てなら建築確認書類や検査済証の有無を確認しましょう。
具体的な内見チェック項目は、後述の「内見で確認すべきポイント」の章で詳しく解説します。
5.住宅ローン・契約・引き渡しまで進める
買付申込書の提出後、住宅ローンの事前審査・本審査、売買契約、決済・引き渡しと進みます。
住宅ローンは複数の金融機関で比較するのが基本です。
契約前には宅地建物取引士から重要事項説明があり、告知事項や災害リスクもここで確認します。
【21日間で学べる不動産投資メルマガ！】
メールアドレスだけで登録完了！
21日間、毎日夕方配信！
不動産投資初心者の方、検討中の方は必読！
不動産業者と対等に会話ができる知識が身に付きます。
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
中古物件を探す前に決めておくべき条件
中古物件探しを始める前に、購入目的・物件種別・優先順位の3点を整理しておくと、検索が一気に効率化されます。
ここを曖昧にしたまま物件情報を見始めると、目移りして判断軸がぶれ、時間ばかりかかってしまいます。
居住用・投資用・リノベーション前提など購入目的を明確にする
同じ「中古物件を買う」でも、目的によって評価軸はまったく異なります。
居住用なら通勤や子育てのしやすさ、生活動線の良さが中心となります。
リノベーション前提なら、内装の古さよりも躯体の状態や管理規約の制約のほうが重要です。
投資用の場合は、利回り・賃貸需要・出口戦略が判断材料の中心となります。
目的が決まれば、見るべき情報源と優先順位が自動的に決まります。
中古マンション・中古戸建て・投資用物件の特徴の違いを理解する
物件種別ごとに、強みと弱みが大きく異なります。
特徴を理解したうえで目的に合う種別を選ぶことが、後悔しない購入につながります。
予算・エリア・築年数・駅距離の優先順位を決める
希望条件をすべて満たす物件はほぼ存在しないため、優先順位を決めておく必要があります。
予算は物件価格に加え、仲介手数料・登記費用・税金・リフォーム費用などの諸費用を含めて検討します。
エリアは生活圏か投資妙味のあるエリアかを明確にし、駅距離は「徒歩10分以内」など具体的な基準を持ちましょう。
築年数は資産価値・住宅ローン控除・耐震基準に影響するため、後述する旧耐震・新耐震の境界を意識して設定するのがポイントです。
中古物件を探す主な方法と公的情報源の使い分け
中古物件の情報源は、ポータルサイト・不動産会社・公的情報源の3つに大別されます。
それぞれ得意分野が違うため、組み合わせることで「売出し相場」と「実際の成約相場」の両方が見えてきます。
不動産ポータルサイトで広く相場と物件情報を把握する
最初に活用したいのが、SUUMO・LIFULL HOME’S・athomeといった不動産ポータルサイトです。
エリア・価格・築年数・駅距離などで全国の物件を一覧でき、売り出し中の相場感を短時間でつかめます。
ただし掲載されているのは売出し価格であり、すべての物件が掲載されているわけではありません。
未公開物件はポータルサイトに出てこないため、ここだけで判断するのは避けましょう。
不動産会社に相談してポータルサイトだけでは分からない情報を確認する
ポータルサイトで気になる物件や相場が見えてきたら、不動産会社に相談して情報を補完します。
不動産会社は売主から直接依頼を受けた物件や、買主の条件に合う未公開物件を抱えていることがあります。
ただし、未公開物件だから必ず条件が良いとは限らないため、公開物件と同じように相場・状態・リスクを比較して判断することが大切です。
複数の会社に問い合わせ、対応のスピードと説明の丁寧さを比較すると、長く付き合えるパートナーが見えてきます。
レインズや不動産情報ライブラリで取引価格・地価・周辺情報を確認する
公的情報源を活用すると、客観的な相場感と災害リスクを同時に把握できます。
代表的なサービスを目的別に整理します。
・レインズマーケットインフォメーション
→ 成約した中古マンション・戸建ての取引価格を匿名化して公開しており、適正価格の判断材料になる
・不動産情報ライブラリ（国土交通省）
→2024年4月運用開始のWebサイトで、取引価格・地価・ハザードマップ・都市計画を地図上で重ねて確認できる
どちらもエリア名や住所からの検索に対応しているため、検討中の物件が見つかった段階で、同じ築年数・広さに近い成約事例や該当エリアの災害リスクを確認しておくと、判断材料として活用しやすくなります。
ポータルサイトの「売出し価格」とこれらの「成約価格」を比較すれば、その物件が割高か適正かを自分で判断できるようになります。
【簡単な机上査定で不動産価値を知ろう！】
60秒の入力作業でお持ちの不動産価値がわかります。
投資用マンション、戸建て、ご自宅、なんでもOK！
全国対応！
いくらで売れるのか、サクッとわかります！
↓ ↓ ↓ ↓
中古物件を探すときに必ず見るべきチェックポイント
中古物件は1件ごとに状態・管理レベル・法的条件・価格根拠が異なるため、共通フォーマットでは判断できません。
マンション・戸建て・建物状態・価格適正性の4つの観点で押さえるべきポイントを見ていきましょう。
中古マンションは管理状況と長期修繕計画を確認する
中古マンションで最重要なのは、建物そのものよりも管理状況です。
「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理状態が将来の資産価値を左右します。
確認すべきは、長期修繕計画書、修繕履歴、修繕積立金の積立状況、滞納戸数、管理規約です。
これらは不動産会社を通じて重要事項調査報告書で取り寄せられるため、契約前に必ず確認しましょう。
中古戸建ては接道・建物状態・耐震性を確認する
中古戸建てでは、土地の法的条件と建物の物理的状態を切り分けて確認します。
特に接道状況は、将来の建替え可否を左右する最重要ポイントです。
戸建てで確認したい主な項目は次のとおりです。
・接道条件：建築基準法上の道路に2m以上接しているか、再建築不可ではないか
・建物状態：屋根・外壁・基礎のひび割れ、雨漏り跡、床下の湿気・シロアリ被害の有無
・耐震性：1981年6月以降の新耐震基準か、耐震診断や補強の履歴はあるか
素人目では判断が難しいため、次のインスペクション活用がおすすめです。
インスペクションや既存住宅売買瑕疵保険を活用して建物の状態を確認する
ホームインスペクションは、第三者の建築士が建物の劣化や不具合を診断する仕組みで、国土交通省も既存住宅インスペクション・ガイドラインを策定し普及を進めています。
費用は5〜10万円程度が目安で、購入前に依頼することで見えない部分の不具合や修繕の必要性を把握できます。
さらに、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件であれば、引き渡し後に構造上の欠陥や雨漏りが見つかった際の補修費用が補償されます。
この保険は加入の前提として一定の検査基準を満たす必要があるため、加入可能な物件は品質の裏付けにもなります。
価格が相場と比較して適正かを確認する
物件状態と並んで重要なのが、提示価格が相場に対して適正かどうかの確認です。
ポータルサイトに掲載される「売出し価格」と、実際に取引が成立した「成約価格」は別物だという点をまず押さえましょう。
価格の適正性は、次の観点を組み合わせて判断します。
・成約価格との比較
→レインズマーケットインフォメーションや不動産情報ライブラリで同条件の成約事例を確認する
・個別条件による補正
→同じ駅・同じマンションでも、築年数・階数・向き・リフォーム履歴・管理状態で価格は変動する
・掲載期間と値下げ履歴の確認
→長期間売れていない、または値下げを繰り返している物件は、価格以外の要因も検討する
・「安すぎる物件」の理由確認
→相場より明らかに安い場合は、接道・告知事項・管理状態など必ず理由を突き止める
リフォーム前提で買う場合は、物件価格にリフォーム費用を加えた総額で、相場や新築・築浅物件と比較する視点も忘れないようにしましょう。
【非公開物件情報！】
楽待、健美家などの不動産投資サイトよりはるかに安い！
登録はメールアドレスのみ！
一都三県の水面下で取引される非公開物件情報をお届けします！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
中古物件の内見で確認すべきポイント
中古物件は1件ごとに状態が異なるため、内見でいかにリスクを見抜けるかが購入後の満足度を大きく左右します。
ここでは、室内・周辺環境・リフォームの可否・不動産会社への質問という観点で、内見時に必ず押さえたい項目を整理します。
室内の劣化・水回り・雨漏り跡を確認する
内見で最初にチェックしたいのが、室内の劣化と水回り、雨漏りの痕跡です。
天井や壁の隅にシミ・カビ・変色がないかは、過去の雨漏りや結露の兆候を示すサインです。
キッチン・浴室・洗面所・トイレといった水回りは、配管の劣化や水漏れが起きやすいため、シンク下や床の状態まで確認しましょう。
サッシ周りや北側の壁、収納の奥といった「見落としやすい場所」にこそ劣化サインが残りやすいので、意識的にチェックすることが大切です。
日当たり・騒音・におい・眺望を確認する
写真や図面では分からないのが、その物件の「住んだときの感覚」です。
日当たりは時間帯によって大きく変わるため、可能なら午前と午後で時間帯を変えて確認できると理想的です。
窓を開けたときの外の騒音、隣室や上階からの生活音、ベランダや換気口からのにおいも現地でしか分かりません。
眺望についても、現在の景色だけでなく、周辺の空き地や低層建物が将来高層化される可能性まで意識して確認しましょう。
共用部や周辺環境を確認する
マンションでは共用部の状態が、戸建てでは周辺環境が、住み心地と資産価値を大きく左右します。
マンションの共用部は、エントランス・廊下・ゴミ置き場・駐輪場・掲示板の貼り紙までチェックすると、管理レベルが直感的に分かります。
戸建てや周辺環境では、最寄り駅までの実際の歩道環境、スーパー・病院・学校など生活インフラの位置、夜の街灯や人通りまで歩いて確認するのが理想です。
平日と休日、昼と夜で雰囲気が大きく変わるエリアもあるため、可能な範囲で複数回足を運びましょう。
リフォームやリノベーションの可否を確認する
中古物件はリフォーム前提で購入する方も多いため、希望する工事が実現できるかは事前に確認が必要です。
マンションでは管理規約により、フローリングの遮音等級、水回りの移動、窓サッシの交換などが制限される場合があります。
戸建てでは、構造（木造在来工法・ツーバイフォー・鉄骨など）によって、壁を抜けるかどうかの自由度が変わります。
希望のリフォーム内容が明確な場合は、内見時にリフォーム会社や建築士に同行してもらえると判断の精度が上がります。
不動産会社に売却理由・修繕履歴・告知事項を質問する
内見の場は、不動産会社にしか聞けない情報を引き出す貴重な機会でもあります。
質問せずに帰ってしまうと、後から重要な情報を見落としていたと気付くことも珍しくありません。
最低限聞いておきたい質問は次のとおりです。
・売主の売却理由は何か（住み替え／相続／資金事情など）
・過去の修繕履歴や直近の大規模修繕の予定はあるか
・告知事項や近隣トラブル、嫌悪施設の有無は確認されているか
・価格交渉の余地はあるか、掲載開始からどのくらい経っているか
・住宅ローン利用に何らかの制限がある物件か（再建築不可、旧耐震など）
回答が曖昧だったり、書面で確認できない場合は、契約を急がず一度持ち帰って検討する判断が大切です。
【ラインで学ぶ不動産投資の裏側！】
登録者32,000人超え！
数日に1回程度、不動産の知識に関する情報を配信！
業界情勢を瞬時にキャッチできます！
登録はこちら
↓ ↓ ↓ ↓
買ってはいけない中古物件の特徴と回避のポイント
中古物件には掘り出し物がある一方で、価格が安いのには理由がある「買ってはいけない物件」も存在します。
まずは代表的なリスクと確認方法を早見表で押さえ、そのうえで各タイプの詳細を見ていきましょう。
再建築不可や接道に問題があり将来資産価値が下がりやすい物件
再建築不可物件とは、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しておらず、建築基準法上、新たに建物を建てられない土地に立つ物件です。
価格は周辺相場より大幅に安い反面、建て替え不可・住宅ローン審査が通りにくい・売却時の買い手が極端に限られるという3つのデメリットがあります。
物件情報に「再建築不可」「未接道」「セットバックあり」とある場合は、長期保有のリスクを十分理解したうえで判断しましょう。
旧耐震基準のまま耐震補強がされていない、構造に不安のある物件
1981年5月以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準が適用されています。
旧耐震基準は、現在の新耐震基準と比べて大規模地震時の安全性を確認する基準が異なります。
そのため、旧耐震物件を検討する場合は、耐震診断や耐震補強工事の有無を必ず確認することが大切です。
住宅ローン控除の対象可否も築年数や耐震基準への適合状況によって変わるため、検査済証や耐震基準適合証明書、耐震診断結果報告書を確認したうえで、最新の適用要件もあわせてチェックしておくと安心です。
雨漏り・シロアリ・傾きなど建物の劣化が深刻な物件
中古戸建てでは、内装の古さよりも、建物の構造部分に問題がないかを確認することが重要です。
雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れ、床の傾き、外壁や屋根の劣化がある物件は、購入後に大規模な補修費用が発生する可能性があります。
特に長年空き家になっていた物件や、リフォーム履歴が不明な物件は要注意です。
内見時に少しでも不安がある場合は、自己判断で進めず、ホームインスペクションや専門家の確認を入れてから購入判断をしましょう。
修繕積立金の滞納が多い、または長期修繕計画が不透明なマンション
中古マンションで見落とされがちなのが、マンション全体の財政状況です。
修繕積立金の滞納が多い、または長期修繕計画が25〜30年先まで具体化されていないマンションは、将来の大規模修繕で資金不足に陥り、追加徴収や工事の先送りが発生する可能性があります。
重要事項調査報告書で、滞納戸数・積立金残高・直近の修繕実施時期と次回予定を必ず確認しましょう。
近年は老朽化マンションや管理不全マンションへの対応も社会的に重視されており（参考：2026年4月施行の改正区分所有法）、中古マンション選びでは、室内のきれいさだけでなく管理組合の運営状況まで確認することが重要です。
周辺相場より安い理由や告知事項・ハザードマップ上の災害リスクの説明が不十分な物件
相場より明らかに安い物件には、必ず理由があります。
告知事項、心理的瑕疵、近隣トラブル、嫌悪施設の存在などが代表例です。
不動産会社には告知義務がありますが、説明が曖昧だったり、質問への回答が具体性に欠けたりする場合は注意が必要です。
加えて、ハザードマップで洪水・土砂災害・津波・液状化リスクが高いエリアの物件は、保険料の上昇や資産価値下落リスクを抱えます。
不動産情報ライブラリやハザードマップポータルサイトで、購入前に必ず自分の目で災害リスクを確認しましょう。
リフォーム費用を含めると新築・築浅と大差なくなる割高な物件
中古物件は本体価格が安く見えても、購入後に水回りの交換、壁紙・床の張り替え、給排水管の更新、外壁・屋根の補修などが必要になる場合があります。
特に築年数が古い戸建てや、長年リフォームされていないマンションでは、購入後の修繕費が想定以上に膨らみがちです。
物件価格だけで判断せず、リフォーム見積もりを取ったうえで「物件価格＋リフォーム費＋諸費用」の総額で、新築・築浅物件や周辺の中古成約価格と比較するのが安全です。
総額で見て割安感がなくなる場合は、新築・築浅や別物件への切り替えも視野に検討しましょう。
中古物件探しで信頼できる不動産会社の選び方
中古物件の購入は、信頼できる不動産会社をパートナーに選べるかで、満足度が大きく変わります。
担当者の力量や姿勢によって、紹介される物件の質、価格交渉の成否、契約後のトラブル対応まで差が出るため、見極めの軸を持っておくことが大切です。
メリットだけでなくリスクも説明してくれるか
良く見える物件にも、何かしらのデメリットや将来のリスクは必ずあります。
物件の良い点だけを並べる担当者よりも、価格・接道・管理状態・将来の修繕などのマイナス要素まで率直に説明してくれる担当者のほうが、長期的な信頼関係を築けます。
質問への回答が曖昧だったり、不利な情報を後出ししたりする担当者は、避けるのが無難です。
購入を急かさず比較検討を支援してくれるか
「他に検討者がいる」「今決めないと売れてしまう」といった煽り文句を多用する担当者は、注意が必要です。
数千万円の買い物だからこそ、比較検討の時間を確保してくれる担当者を選びましょう。
複数物件の比較資料を用意してくれたり、内見後に冷静に振り返る時間を提案してくれる担当者は、買主の利益を優先している可能性が高いです。
エリア・物件種別・目的に合った実績があるか
検討中のエリアでの取引実績や、希望する物件種別（マンション・戸建て・リノベ向き・投資用）に精通しているかも重要なポイントです。
エリアの相場、学区情報、再開発計画、過去のトラブル事例などを具体的に答えられる担当者なら、的を射た提案が期待できます。
会社や担当者の過去の取引事例、口コミ、宅地建物取引士の在籍状況も、選定の参考にしましょう。
まとめ：中古物件の探し方は相場・状態・リスクの3軸で見極めよう
中古物件の探し方で失敗しないためには、感覚ではなく相場・状態・リスクの3軸で評価することが大切です。
相場は、ポータルサイトの売出し価格だけでなく、レインズマーケットインフォメーションや不動産情報ライブラリの成約価格と必ず照らし合わせて判断します。
状態は、マンションなら管理と長期修繕計画、戸建てなら接道・建物・耐震性を確認し、内見では室内の劣化サイン・周辺環境・リフォーム可否までチェックします。
リスクは、再建築不可・旧耐震・建物劣化・修繕積立金不足・告知事項・災害リスク・リフォーム費込みの割高さといった、将来の資産価値や安全性を損なう要素を早見表で整理しながら一つずつ潰していくことです。
この3軸を意識しながら本記事の5ステップを順に進めれば、納得感のある中古物件購入につなげられます。
物件選びに迷ったら、客観的な情報源と信頼できる不動産会社の知見を組み合わせ、焦らず一歩ずつ進めていきましょう。
