この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は、最後に売らないと勝敗がわからない投資です。
にも関わらず、持っているだけで、なんとなく上手くいっているような勘違いをしている人は沢山います。
売らないとわからない、ということは、「売る」という部分が、非常に重要になるのです。
不動産を売る行為を出口戦略などと呼びます。
売れる、ということは、次に誰かが買うことを意味します。
次買う人が、
・何年後に
・どのくらいの価格で
・どこで融資を受けて
買うのか、まで考えることができれば、不動産投資は安全なものになるでしょう。
次の買い手がいない！
というほど怖いものはありません。
出口までの道のりで、成否を決める重要な指数が3つあります。
高利回り！
というものに限って、出口が難しいかったりするのです。
高利回りは高利回りの理由があることを理解しておきましょう。
みんなが欲しいと思える物件があえて安く出てくることはないのです。
とにかく利回り！
という人には素人が多いものです。
なんとなく儲かりそうな物件には注意が必要ってことだね
出口戦略で勝敗を左右する重要なポイントは全部で3つあります。
出口戦略とは？
出口戦略とは、前述した通り、不動産を売る行為です。
株式投資などでも同じです。
売らないと最終的な利益は確定しません。
株の世界では「利益確定」、などと呼ばれていますが、これは出口戦略と一緒です。
ローンを全て返し終わって売らずに持ってる、というのも一つの選択肢ではあると思います。
しかし、不動産投資は、融資を全額返済し終えるには30年前後という膨大な期間が必要です。
融資期間により異なりますが、多くの投資家は可能な限り長い期間で融資を引いているはずなので、完済までは長期戦です。
途中で売って利確して資産を入れ替える、という流れを作る方が、結果として資産を大きくできると個人的には思っています。
また、常に売ることを意識して購入できていれば、失敗も減ります。
自分が買って終わり！
ではなく、次買う人のことを考えるのは大変重要な作業です。
・次欲しい人がいるのか？
・どの銀行で買うのか？
・いくらくらいなら売れそうなのか？
ということを念頭に置いたうえで購入するのと、売ることを何も考えずに目の前に出てきた物件をそのまま買うではかなりの差が出て当然です。
特に融資を考えるのは大変重要です。
どこの銀行であれば、どのような条件で融資してくれるのか、を念頭においておかないと、ババ抜きのババを引かされます。
都内であれば、古くても再建築のニーズは当然ありますし、購入を希望する富裕層は大量に存在します。
故に、売るに困りません。
しかし、地方は違います。
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誰が古い大型のRCで築30年超えを欲しがると思いますか？
築年数が古くなると、修繕費用が大きくなります。
特に、RCなどでは建物の修繕にかける費用もおおきくなるでしょう。
家賃帯が低い物件であれば、家賃に占める修繕費の割合が高く、トータルの利益を圧縮します。
古くなると、融資年数が伸びなくなります。
融資年数が伸びないと、CFが厳しくなるので、その分、
・それをカバーするだけの高利回り
・自己資金を多く入れる
のいずれかの選択しか取れません。
残念ながら、多額の自己資金を入れることができる層は、都内に集中するため、地方では限られた参加者しかいないでしょう。
すると、利回りでカバーしなくてはいけないケースが多くなります。
価格を下げないといけない、ということです。
それでも売れるのであれば良い方です。
不動産業者が最後に手を付ける築年数は、RCでローンが20年前後引けるタイミングです。
それ以降の物件は、ババです。
売れない物件ほどリスクの高いものはないと思います。
売れるけど今は売らない、と、売れない、は全然違います。
売れる物件の購入を心がけましょう。
各エリアにおける銀行の融資基準があるはずです。
そのあたりをしっかりと確認してから購入するエリアを選定していくと良いでしょう。
冒頭でも挙げましたが、首都圏でいうと、国道16号の内側外側で融資に参加する銀行の数かかなり変わりますので、出口をしっかりと見据えるのであれば、国道16号の内側で選択するが賢明でしょう。
不動産は売るときに一番利益が出るんだよ！
ポイント１：価格と立地
まずは、立地です。
既に少し触れましたが、次に欲しい人がどれだけいる場所を持っているのか？ということです。
好立地ほどいいのは当たり前です。
東京23区であれば、ワンルーム、1棟問わず流動性は高く、人気エリアです。
コロナを経てもなお不動の人気です。
逆に、地方都市は注意が必要です。
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いくら数字上利益が出ていそうでも、需要が怪しいエリアであれば、融資を受けている間中満室に近い稼働が保てるのかなど、疑問が生じます。
人が入らなければ全て机上の空論です。
基本は限りなく満室経営ができるであろう場所を選択しておく方が良いでしょう。
不人気エリアになると、多額の広告費をかけたりと、収支上では見えにくい部分でもロスが発生し、実質的な利益を圧縮させる要因になるでしょう。
利回りが高くても見えないところでお金がかかるんだね
最近では多くの投資家が感じていることだと思いますが、立地が微妙な物件を積極的に買いたくないと思う人が増えてきています。
エリアで過ちを犯すほど危険なものはないでしょう。
高利回りだから！という理由で微妙なエリアを選択するとケガする可能性もあるので十分に注意しましょう。
微妙なエリアを買う人が多い理由がもう一つあります。
それは、融資が付きやすい、というものです。
積算価格という、本来の価値とは全く無関係の危険な指標で物件を選ぶ人がいます。
単純な話で、積算評価で物件に融資付けをする銀行があるからです。
積算価格よりも販売価格が低ければ、フルローンが簡単についたりします。
これにより、金融資産の乏しい層（頭金を十分に入れることができない層）が購入をしてしまうのです。
東京23区内などでは、積算価格などは無意味なので、これをベースにフルローンが付いたりはしません。
都心は当然利回りも低くなるため、ある程度資金をしっかり出せる人だけが参加できるのです。
首都圏の場合、立地の目安は
国道16号の内側
です。
国道16号の内側か外側かで融資する銀行の数が変わります。
仮に融資したとしても、国道16号の内側の方が金利が低く、このあたりも出口で大きく影響が出てきます。
先を見据えている場合、出口の取りやすさを加味して国道16号内側、というのを一つの基準にしておくと良いでしょう。
次に、価格です。
価格が安ければ利回りは上がります。
ということで利回りの観点を中心に解説します。
単に安い = 高利回りだからいい、という単純な話ではありません。
前述した通り、場所が不人気になれば、利回りは高くなります。
利回りとは、基本的にはリスクと表裏一体の関係にあるため、立地がよくなれば利回りは落ちます。
東京23区の都心で利回り20%！というのが、少なくとも2021年現在で存在しないといっても過言ではないのは、不動産投資家であればわかると思います。
逆に、地方都市であれば利回り20%超えもゴロゴロ出てきます。
20%を超える利回りでも売りに出したいのです。
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ここでいう利回りとは、あくまでその駅での相場という話です。
利回り6%台が低い、であったり、15%が高い、という話ではありません。
エリアにあった利回りがあるので、その利回りを外さずに購入しましょう、ということです。
利回り7%ほどが相場のエリアで、利回り6%の物件を買ってしまうと、それは相場より高かったのでは？ということになります。
相場よりも高く買うメリットは皆無であるため、周辺の利回りと比較しながら、相場相応の利回りで購入することを心がけるといいでしょう。
好立地で高利回りを求めちゃうな~わかってないとそうなるんだろうな・・・
要素１にある、入居者が確保できるかつ売り抜けが可能な立地を選択した後は、相場より高く買わない！ということで、要素２の利回りが重要になってきます。
1棟の場合、土地の形状によって利回りに差もでてきますが、そこまでいくとすごく細かい話になってくるので、まずは周辺と比べて、その範囲の利回りというのを念頭に置いておくと大きな失敗はしないと思います。
ポイント２：借入金利
どのくらいの金利で借入ができているかです。
金利は、残念ながら、買主の属性や資産背景で変わります。
年収や金融資産で組める銀行が変わり、結果として金利にも差が出てきます。
銀行は、属性が高くてお金を沢山持っている人に低い金利で貸します。
安全だと思える人に低い金利で貸すのは、ある意味で当たり前です。
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短期的に自分の力で変えることのできない難しい項目ですが、中長期的にできるだけ低い金利で借りることができるように努力していくといいでしょう。
当たり前ですが、同じ物件を買った時に、金利1.2%で買った人と、金利3.5%で買った人では、元金が減る速度が異なるので、勝ち幅も変わります。
金利と融資期間のバランスで最終的には借入先を決めていくのですが、金利が占める不動産投資での成功ウエイトはそれなりにあるものとなります。
借入金利が低ければ元金返済速度も速いので、売ろうと思った時の元金は低金利で借りている人ほど減っています。
故に、高金利で借りている人より損益分岐点が優秀な値になっているため、売りやすくなるのです。
但し、こればかりは属性によりかなり左右されますので、買値と場所（エリア）を間違えなければ多少金利が高くても売れるでしょう。
ポイント３：融資先（次に買う人）
個人的にはかなり重要だと思っています。
要するに、次買う人が融資を受けられる物件なのか？
ということです。
築年数が古くなると、土地が重要になります。
整形地で解体費も見えており、再建築して需要があるのであれば、問題なく買い手はいます。
そして問題なく融資は付くでしょう。
このような物件であれば古くても売れます。
一番怖いのは、融資が付かない物件です。
融資が弱い物件は、
・接道が弱い
・土地が歪
・敷地延長
・各部屋の面積が極めて小さい
などです。
これらに該当する物件は不人気なので、購入時こそ高利回りで一見目立つのですが、古くなった時の競争力は弱く、注意が必要です。
ほとんど土地に関する部分ですが、1つだけ部屋面積に関するものがあります。
各部屋の面積を15㎡未満で作ると部屋数が増えるので、これにより利回りを吊り上げる物件が異常に増えてきました。
供給が著しく増加したので客付けも大変です。
故に融資を渋る銀行も出てきています。
このような物件が古くなってくるとより融資が厳しくなると予想できるので、乱立地域では要注意です。
勿論、好立地であれば問題なく買い手はつくでしょう。
まとめ
購入するときは、売ることを意識しておきましょう！
不動産投資は出口戦略に占めるウエイトは大変大きなものです。
・人が入る場所かつ売れる場所を買う！
・相場より高く買わないために周辺の利回りを意識する！
・できるだけ低い金利で借りることができるよう己を高める！
ということができてくると、不動産投資で成功してくるでしょう。
成功の中にも、成功の幅もあります。
成功の幅は、経験を積んで属性を上げるたびに大きくなります。
不動産投資は、自分の努力や知見が生きる投資です。
売買の現場を見ていると、多くの成功者が最後に到達するのが、東京23区での1棟です。
融資は簡単ではありません。
相応の頭金が必要です。
相応の金融資産が必要です。
1億円以上の預金がある参加者など珍しくなく、そこら中にいます。
ライバルも強敵なのです。
