初心者編

不動産投資の成功と失敗はどうやったらわかる?~勝敗を左右する3つの指標と出口~

不動産投資は、最後に売らないと勝敗がわからない投資です。

にも関わらず、持っているだけで、なんとなく上手くいっているような勘違いをしている人は沢山います。

売らないとわからない、ということは、「売る」という部分が、「買う」以上に大切になってくるのです。

買うときに、次買う人が、

・何年後に

・どのくらいの価格で

・どうやって(どこで融資を受けるのかなど)

買うのか、まで考えることができれば、不動産投資は安全なものになるでしょう。

次の買い手がいない!

というほど怖いものはありません。

出口までの道のりで、成否を決める重要な指数が3つあります。

高利回り!

というものに限って、出口が難しいかったりするのです。

なんとなく儲かりそうな物件には注意が必要ってことだね

 

勝敗を左右する3つの要素と出口について解説します。

エリア

まずは、立地です(要素1)。

次に欲しい人がどれだけいる場所を持っているのか?ということです。

好立地ほどいいのは当たり前です。

東京23区であれば、ワンルーム、1棟問わず流動性は高く、人気エリアです。

コロナを経てもなお不動の人気です。

逆に、地方都市は注意が必要です。

いくら数字上利益が出ていそうでも、需要が怪しいエリアであれば、融資を受けている間中満室に近い稼働が保てるのかなど、疑問が生じます。

人が入らなければ全て机上の空論です。

基本は限りなく満室経営ができるであろう場所を選択しておく方が良いでしょう。

不人気エリアになると、多額の広告費をかけたりと、収支上では見えにくい部分でもロスが発生し、実質的な利益を圧縮させる要因になるでしょう。

利回りが高くても見えないところでお金がかかるんだね

 

最近では多くの投資家が感じていることだと思いますが、立地が微妙な物件を積極的に買いたくないと思う人が増えてきています。

エリアで過ちを犯すほど危険なものはないでしょう。

高利回りだから!という理由で微妙なエリアを選択するとケガする可能性もあるので十分に注意しましょう。

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利回り

次に、利回りです(要素2)。

これは、単に高利回りだからいい、という単純な話ではありません。

前述した通り、場所が不人気になれば、利回りは高くなります。

利回りとは、基本的にはリスクと表裏一体の関係にあるため、立地がよくなれば利回りは落ちます。

東京23区の都心で利回り20%!というのが、少なくとも2021年現在で存在しないといっても過言ではないのは、不動産投資家であればわかると思います。

逆に、地方都市であれば利回り20%超えもゴロゴロ出てきます。

20%を超える利回りでも売りに出したいのです。

 

ここでいう利回りとは、あくまでその駅での相場という話です。

利回り6%台が低い、であったり、15%が高い、という話ではありません。

エリアにあった利回りがあるので、その利回りを外さずに購入しましょう、ということです。

利回り7%ほどが相場のエリアで、利回り6%の物件を買ってしまうと、それは相場より高かったのでは?ということになります。

相場よりも高く買うメリットは皆無であるため、周辺の利回りと比較しながら、相場相応の利回りで購入することを心がけるといいでしょう。

好立地で高利回りを求めちゃうな~わかってないとそうなるんだろうな・・・

 

要素1にある、入居者が確保できるかつ売り抜けが可能な立地を選択した後は、相場より高く買わない!ということで、要素2の利回りが重要になってきます。

1棟の場合、土地の形状によって利回りに差もでてきますが、そこまでいくとすごく細かい話になってくるので、まずは周辺と比べて、その範囲の利回りというのを念頭に置いておくと大きな失敗はしないと思います。

金利

最後に金利です(要素3)。

金利は、残念ながら、買主の属性や資産背景で変わります。

年収や金融資産で組める銀行が変わり、結果として金利にも差が出てきます。

銀行は、属性が高くてお金を沢山持っている人に低い金利で貸します。

安全だと思える人に低い金利で貸すのは、ある意味で当たり前です。

短期的に自分の力で変えることのできない難しい項目ですが、中長期的にできるだけ低い金利で借りることができるように努力していくといいでしょう。

当たり前ですが、同じ物件を買った時に、金利1.2%で買った人と、金利3.5%で買った人では、元金が減る速度が異なるので、勝ち幅も変わります。

金利と融資期間のバランスで最終的には借入先を決めていくのですが、金利が占める不動産投資での成功ウエイトはそれなりにあるものとなります。

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出口戦略

出口戦略は、一番最後に利益を確定するときに必要となります。

ローンを全て返し終わって売らずに持ってる、というのも一つの選択肢ではあると思います。

しかし、不動産投資は、融資を全額返済し終えるには30年前後という膨大な期間が必要です。

途中で売って利確して資産を入れ替える、という流れを作る方が、結果として資産を大きくできると個人的には思っています。

また、常に売ることを意識して購入できていれば、失敗も減ります。

自分が買って終わり!

ではなく、次買う人のことを考えるのは大変重要な作業です。

・次欲しい人がいるのか?

・どの銀行で買うのか?

・いくらくらいなら売れそうなのか?

ということを念頭に置いたうえで購入するのと、売ることを何も考えずに目の前に出てきた物件をそのまま買うではかなりの差が出て当然です。

 

売れない物件ほどリスクの高いものはないと思います。

売れるけど今は売らない、と、売れない、は全然違います。

売れる物件の購入を心がけましょう。

不動産は売るときに一番利益が出るんだよ!

 

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まとめ

購入するときは、売ることを意識しておきましょう!

エリア、利回り、金利の3つが不動産投資の成否に影響する大きな要素です。

人が入る場所かつ売れる場所を買う!

相場より高く買わないために周辺の利回りを意識する!

できるだけ低い金利で借りることができるよ己を高める!

ということができてくると、不動産投資で成功してくるでしょう。

成功の中にも、成功の幅もあります。

成功の幅は、経験を積んで属性を上げるたびに大きくなります。

不動産投資は、自分の努力や知見が生きる投資です。