不動産投資は、最後に売らないと勝敗がわからない投資です。
にも関わらず、持っているだけで、なんとなく上手くいっているような勘違いをしている人は沢山います。
売らないとわからない、ということは、「売る」という部分が、非常に重要になるのです。
売れる、ということは、次に誰かが買うことを意味します。
次買う人が、
・何年後に
・どのくらいの価格で
・どうやって（どこで融資を受けるのかなど）
買うのか、まで考えることができれば、不動産投資は安全なものになるでしょう。
次の買い手がいない！
というほど怖いものはありません。
出口までの道のりで、成否を決める重要な指数が3つあります。
高利回り！
というものに限って、出口が難しいかったりするのです。
なんとなく儲かりそうな物件には注意が必要ってことだね
勝敗を左右する3つの要素と出口戦略について解説します。
エリア
まずは、立地です（要素１）。
次に欲しい人がどれだけいる場所を持っているのか？ということです。
好立地ほどいいのは当たり前です。
東京23区であれば、ワンルーム、1棟問わず流動性は高く、人気エリアです。
コロナを経てもなお不動の人気です。
逆に、地方都市は注意が必要です。
いくら数字上利益が出ていそうでも、需要が怪しいエリアであれば、融資を受けている間中満室に近い稼働が保てるのかなど、疑問が生じます。
人が入らなければ全て机上の空論です。
基本は限りなく満室経営ができるであろう場所を選択しておく方が良いでしょう。
不人気エリアになると、多額の広告費をかけたりと、収支上では見えにくい部分でもロスが発生し、実質的な利益を圧縮させる要因になるでしょう。
利回りが高くても見えないところでお金がかかるんだね
最近では多くの投資家が感じていることだと思いますが、立地が微妙な物件を積極的に買いたくないと思う人が増えてきています。
エリアで過ちを犯すほど危険なものはないでしょう。
高利回りだから！という理由で微妙なエリアを選択するとケガする可能性もあるので十分に注意しましょう。
微妙なエリアを買う人が多い理由がもう一つあります。
それは、融資が付きやすい、というものです。
積算価格という、本来の価値とは全く無関係の危険な指標で物件を選ぶ人がいます。
単純な話で、積算評価で物件に融資付けをする銀行があるからです。
積算価格よりも販売価格が低ければ、フルローンが簡単についたりします。
これにより、金融資産の乏しい層（頭金を十分に入れることができない層）が購入をしてしまうのです。
東京23区内などでは、積算価格などは無意味なので、これをベースにフルローンが付いたりはしません。
都心は当然利回りも低くなるため、ある程度資金をしっかり出せる人だけが参加できるのです。
首都圏の場合、立地の目安は
国道16号の内側
です。
国道16号の内側か外側かで融資する銀行の数が変わります。
仮に融資したとしても、国道16号の内側の方が金利が低く、このあたりも出口で大きく影響が出てきます。
先を見据えている場合、出口の取りやすさを加味して国道16号内側、というのを一つの基準にしておくと良いでしょう。
利回り
次に、利回りです（要素２）。
これは、単に高利回りだからいい、という単純な話ではありません。
前述した通り、場所が不人気になれば、利回りは高くなります。
利回りとは、基本的にはリスクと表裏一体の関係にあるため、立地がよくなれば利回りは落ちます。
東京23区の都心で利回り20%！というのが、少なくとも2021年現在で存在しないといっても過言ではないのは、不動産投資家であればわかると思います。
逆に、地方都市であれば利回り20%超えもゴロゴロ出てきます。
20%を超える利回りでも売りに出したいのです。
ここでいう利回りとは、あくまでその駅での相場という話です。
利回り6%台が低い、であったり、15%が高い、という話ではありません。
エリアにあった利回りがあるので、その利回りを外さずに購入しましょう、ということです。
利回り7%ほどが相場のエリアで、利回り6%の物件を買ってしまうと、それは相場より高かったのでは？ということになります。
相場よりも高く買うメリットは皆無であるため、周辺の利回りと比較しながら、相場相応の利回りで購入することを心がけるといいでしょう。
好立地で高利回りを求めちゃうな~わかってないとそうなるんだろうな・・・
要素１にある、入居者が確保できるかつ売り抜けが可能な立地を選択した後は、相場より高く買わない！ということで、要素２の利回りが重要になってきます。
1棟の場合、土地の形状によって利回りに差もでてきますが、そこまでいくとすごく細かい話になってくるので、まずは周辺と比べて、その範囲の利回りというのを念頭に置いておくと大きな失敗はしないと思います。
金利
最後に金利です（要素３）。
金利は、残念ながら、買主の属性や資産背景で変わります。
年収や金融資産で組める銀行が変わり、結果として金利にも差が出てきます。
銀行は、属性が高くてお金を沢山持っている人に低い金利で貸します。
安全だと思える人に低い金利で貸すのは、ある意味で当たり前です。
短期的に自分の力で変えることのできない難しい項目ですが、中長期的にできるだけ低い金利で借りることができるように努力していくといいでしょう。
当たり前ですが、同じ物件を買った時に、金利1.2%で買った人と、金利3.5%で買った人では、元金が減る速度が異なるので、勝ち幅も変わります。
金利と融資期間のバランスで最終的には借入先を決めていくのですが、金利が占める不動産投資での成功ウエイトはそれなりにあるものとなります。
出口戦略
出口戦略は、一番最後に利益を確定するときに必要となります。
これは非常に重要です。
ローンを全て返し終わって売らずに持ってる、というのも一つの選択肢ではあると思います。
しかし、不動産投資は、融資を全額返済し終えるには30年前後という膨大な期間が必要です。
途中で売って利確して資産を入れ替える、という流れを作る方が、結果として資産を大きくできると個人的には思っています。
また、常に売ることを意識して購入できていれば、失敗も減ります。
自分が買って終わり！
ではなく、次買う人のことを考えるのは大変重要な作業です。
・次欲しい人がいるのか？
・どの銀行で買うのか？
・いくらくらいなら売れそうなのか？
ということを念頭に置いたうえで購入するのと、売ることを何も考えずに目の前に出てきた物件をそのまま買うではかなりの差が出て当然です。
特に融資を考えるのは大変重要です。
どこの銀行であれば、どのような条件で融資してくれるのか、を念頭においておかないと、ババ抜きのババを引かされます。
都内であれば、古くても再建築のニーズは当然ありますし、購入を希望する富裕層は大量に存在します。
故に、売るに困りません。
しかし、地方は違います。
誰が古い大型のRCで築30年超えを欲しがると思いますか？
築年数が古くなると、修繕費用が大きくなります。
特に、RCなどでは建物の修繕にかける費用もおおきくなるでしょう。
家賃帯が低い物件であれば、家賃に占める修繕費の割合が高く、トータルの利益を圧縮します。
古くなると、融資年数が伸びなくなります。
融資年数が伸びないと、CFが厳しくなるので、その分、
・それをカバーするだけの高利回り
・自己資金を多く入れる
のいずれかの選択しか取れません。
残念ながら、多額の自己資金を入れることができる層は、都内に集中するため、地方では限られた参加者しかいないでしょう。
すると、利回りでカバーしなくてはいけないケースが多くなります。
価格を下げないといけない、ということです。
それでも売れるのであれば良い方です。
不動産業者が最後に手を付ける築年数は、RCでローンが20年前後引けるタイミングです。
それ以降の物件は、ババです。
売れない物件ほどリスクの高いものはないと思います。
売れるけど今は売らない、と、売れない、は全然違います。
売れる物件の購入を心がけましょう。
各エリアにおける銀行の融資基準があるはずです。
そのあたりをしっかりと確認してから購入するエリアを選定していくと良いでしょう。
冒頭でも挙げましたが、首都圏でいうと、国道16号の内側外側で融資に参加する銀行の数かかなり変わりますので、出口をしっかりと見据えるのであれば、国道16号の内側で選択するが賢明でしょう。
不動産は売るときに一番利益が出るんだよ！
まとめ
購入するときは、売ることを意識しておきましょう！
不動産投資は出口戦略に占めるウエイトは大変大きなものです。
・人が入る場所かつ売れる場所を買う！
・相場より高く買わないために周辺の利回りを意識する！
・できるだけ低い金利で借りることができるよう己を高める！
ということができてくると、不動産投資で成功してくるでしょう。
成功の中にも、成功の幅もあります。
成功の幅は、経験を積んで属性を上げるたびに大きくなります。
不動産投資は、自分の努力や知見が生きる投資です。
売買の現場を見ていると、多くの成功者が最後に到達するのが、東京23区での1棟です。
融資は簡単ではありません。
相応の頭金が必要です。
相応の金融資産が必要です。
1億円以上の預金がある参加者など珍しくなく、そこら中にいます。
ライバルも強敵なのです。
