この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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相続税対策として不動産を活用することは可能です。
とはいえ、メリットだけではなくデメリットもあるため、節税対策のポイントを押さえておくことは重要です。
本記事では、不動産を活用した相続税対策のポイントや注意点について詳しく解説します。
相続税対策に有効な不動産の特徴なども紹介するので、不動産による相続税対策を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
相続税対策での不動産購入はメジャーだよね！
Contents
不動産が相続税対策につながる理由
不動産の購入は、相続税対策に活用できます。その代表的な理由は、以下の4つです。
- 現金より相続税評価額が低い
- 賃貸物件はさらに相続税評価額が減額される
- 小規模宅地等の特例が適用される
- 借入金等の債務が遺産から控除される
ここでは、なぜ不動産による相続税対策が有効なのか、それぞれの理由について詳しく解説します。
現金より相続税評価額が低い
不動産取得が相続税対策につながる主な理由として、現金と比較して相続税を計算する際の財産の価額「相続税評価額」が低く設定されやすいことが挙げられます。
例えば現金8,000万円を相続する場合、相続税評価額8,000万円に対する相続税が課されます。
一方、不動産の評価額は、市場価格（時価）よりも低めに評価されることが一般的です。
市場価格9,000万円の不動産を相続する場合、基本的に相続税評価額は9,000万円よりも低く見積もられます。
仮に相続税評価額が6,000万円と評価されれば、現金と比べて相続財産を3,000万円圧縮できるため、その分相続税の節税につながります。
相続額がそのまま相続税の対象財産となる現金を相続するよりも、所有不動産を相続する方が相続税の負担を軽減できる可能性が高まるでしょう。
賃貸物件はさらに相続税評価額が減額される
賃貸不動産の場合、さらなる節税効果が期待できます。
売却や改築などの活用が制限される賃貸不動産は、評価額から賃貸部分が控除され、通常の自用地よりも評価額が低く算定されます。
賃貸物件は、所有者が自由に利用できない制約があり、財産としての価値が低いと考えられているためです。
具体的には、賃貸物件の評価においては「借地権割合」や「借家権割合」が考慮され、評価額が圧縮される仕組みとなっています。
借地権割合は30％～90％（借地権の取引慣行がない地域においては20％）、借家権割合は30％です。
ここでは、以下のケースに分けて相続税評価額の算出方法を紹介します。
- 貸宅地の評価額
- 貸家建付地の評価額
- 賃貸物件の評価額
貸宅地の評価額
自分の土地を貸し、その土地に建てた建物を第三者が所有している「貸宅地」の相続税評価額は、通常の宅地評価額から借地権割合を考慮して算出します。
具体的な計算式は、以下のとおりです。
- 貸宅地の相続税評価額＝自用地としての評価額×（1－借地権割合）
例えば自用地の評価額が1億円、借地権割合が50％の地域であれば、評価額は5,000万円です。
自用地としての評価額は、国税庁が発表する路線価×面積で算出できます。
貸家建付地の評価額
自分が所有する土地に自分が賃貸アパート・マンションなどの建物を建てて所有し、第三者に貸している「貸家建付地」の場合、貸家の存在によって土地の相続税評価額を圧縮できます。
具体的な計算式は、以下のとおりです。
- 貸家建付地の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、相続発生時点で実際に賃貸されている貸家の床面積の割合を指します。
仮に満室であれば、100%です。
例えば自用地の評価額が1億円、借地権割合が50%、借家権割合が30%、賃貸割合が100%（満室）という例でシミュレーションしてみましょう。
このケースでは「1億円× (1-0.5×0.3×1.0)」となるため、評価額は8,500万円です。
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賃貸物件の評価額
「貸家」と呼ばれる賃貸アパート・マンションなどの不動産における相続税評価額の計算式は、以下のとおりです。
- 賃貸物件の相続税評価額＝自用家屋の評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
例えば評価額1億円のアパートで、借家権割合が30%、賃貸割合が90%という例でシミュレーションしてみましょう。
このケースでは「1億円× (1-0.3×0.9)」となるため、評価額は7,300万円です。
空室がある場合、以下のように評価されます。
- 空室が一時的な場合：賃貸しているとみなして評価
- 空室が長い場合：自用地として評価
小規模宅地等の特例が適用される
被相続人等の居住用や事業用に使われていた宅地の場合、小規模宅地等の特例が適用され、相続税評価額をさらに圧縮できる可能性があります。
例えば、被相続人等の賃貸用敷地の場合、200平方メートルまでの面積について評価額の50%を減額することが可能です。
要件を満たせば、高い節税効果を期待できるでしょう。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
借入金等の債務が遺産から控除される
相続税を計算する際、借入金などの債務は遺産総額から控除されるため、金融機関から借入して不動産を購入することは節税対策になり得ます。
例えば遺産が2億円で、1億円の借金をして1億円の不動産を購入し、その不動産の相続税評価額が5,000万円の場合、相続財産は1億5,000万円（2億円＋5,000万円－1億円）です。
借金をせずに現金2億円をそのまま相続するケースに比べて相続財産を5,000万円圧縮でき、相続税の節税につながります。
ただし、借入はリスクをともないます。返済計画をしっかりと立て、無理のない範囲で行うことが重要です。
不動産を相続税対策に活用するメリット
不動産を相続税対策に活用する主なメリットは、以下のとおりです。
- 相続税評価額を圧縮できる
- 住民税・所得税対策につながる
- 賃貸物件は家賃収入が得られる
- 不動産小口化商品は少額から購入できる
各メリットについて、詳しく見ていきましょう。
相続税評価額を圧縮できる
1つめのメリットは、相続税評価額を圧縮できることです。
現金に比べて不動産は相続税評価額が低く設定される傾向があるため、結果的に相続税の負担軽減につながります。
場合によっては、さらに評価額が減額され、相続税対策を見込める可能性があります。
例えば賃貸中の不動産は貸している部分について控除されるため、相続税対策に有利です。
また、小規模宅地等の特例を活用することで、特定の条件を満たした宅地の評価額を大幅に減額できる可能性があります。
不動産を賢く活用することで、相続税の評価額を圧縮し、相続人にかかる税負担を軽減する効果が期待できます。
住民税・所得税対策につながる
2つめのメリットは、住民税・所得税対策につながることです。
例えば、不動産の建物部分については、取得費用を耐用年数に応じて数年に分けて計上する「減価償却」が可能です。
減価償却費は、現金の支出をともなわないにもかかわらず、経費として認められるため、帳簿上の不動産所得を減少させる効果を期待できます。
仮に不動産投資によって収益がマイナスになった場合、その赤字分を給与所得など他の所得と相殺できる「損益通算」が認められる場合があります。
課税対象となる合計所得が圧縮されるため、結果として住民税や所得税の負担を軽減しやすい点がメリットです。
このように、不動産は相続税対策だけでなく、所得税や住民税対策としても活用できる可能性があります。
ただし、損益通算には一定の条件があり、制度の詳細や適用可否については税理士などの専門家に確認することをおすすめします。
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賃貸物件は家賃収入が得られる
3つめのメリットは、賃貸による家賃収入を得られることです。
アパートやマンションを賃貸すれば、毎月の家賃収入を得られるため、長期的な資産運用としても有効です。
家賃収入は、他の収入源と比べて比較的安定しており、経済状況の変動にも耐えやすい傾向があります。
賃貸物件を活用することで、相続税対策に加えて、生活費や他の投資に充てる資金としても活用できるでしょう。
家賃収入はありがたい！
不動産小口化商品は少額から購入できる
4つめのメリットは、不動産小口化商品であれば少額から購入できることです。
不動産小口化商品とは、複数の投資家から資金を集め、マンションやオフィスビル、商業施設などを購入・運用する仕組みの投資商品を指します。
例えば6億円の不動産を600人（600口）が出資する場合、1人（1口）あたりの出資額は100万円です。
数千万円や数億円といったまとまった資金がなくても、少額から不動産に投資できる点が魅力です。
任意組合型の不動産小口化商品を購入すれば、通常の不動産と同様に相続税評価額を算出できるため、現金よりも相続税の負担を軽減できる可能性があります。
相続税対策を検討している方にとって、不動産の評価額を圧縮しながら資産を増やす手段として役立つでしょう。
不動産を相続税対策に活用するデメリット
不動産を相続税対策に活用することには、以下のようなデメリットもあります。
- 初期費用やランニングコストを要する
- 空室リスクや滞納リスクなどをともなう
- 不動産は流動性が低い
- 現金に比べ分割が難しい
各デメリットについて、詳しく見ていきましょう。
初期費用やランニングコストを要する
1つめのデメリットは、初期費用やランニングコストを要することです。
まず、不動産購入時には物件価格のほかに、仲介手数料や登記費用などの初期費用が発生します。
また、購入後も建物の維持管理のための定期的なメンテナンス費用や固定資産税などのランニングコストが継続的に必要です。
不動産取得時の初期費用やランニングコストの例は、以下のとおりです。
不動産を相続税対策に活用する際は、さまざまなコストがかかる点を考慮し、長期的な視点で資金計画を立てる必要があります。
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空室リスクや滞納リスクなどをともなう
2つめのデメリットは、空室リスクや滞納リスクなどをともなうことです。
賃貸物件の場合、入居者がいなければ家賃収入が入りません。
固定資産税や維持費などのランニングコストがかかり続ける中で空室期間が長引けば、アパート・マンション経営の利回りが落ちてしまうため、注意が必要です。
また、空室がある状態で相続した場合、相続税評価額を計算する際の「賃貸割合」が下がるため、満室時に比べて相続税が高くなる恐れがあります。
空室を避けられたとしても、入居者に家賃を滞納されるリスクもあります。
一時的な支払い忘れではなく、入居者の経済状況の悪化などが原因で滞納が続く場合、賃料収入を得られません。
借地借家法で保護されている入居者への対応は容易ではないため、強制的に退去させたい場合は、弁護士費用なども必要になるでしょう。
これらのリスクを最小限に抑えるためには、「物件の立地や委託会社を見極める」「入居者に保証会社への加入を求める」といった対策が求められます。
適切な対策を講じたとしてもリスクを完全に排除することは難しいため、不動産賃貸は常に収益性が確保されるわけではない、という点を念頭に置いておく必要があります。
空室は慣れていけば対策できるはず！
不動産は流動性が低い
3つめのデメリットは、不動産は流動性が低いことです。
不動産には他の資産と比較して流動性が低く売買しにくいという特徴があり、現金化するまでに時間がかかりがちです。
例えば株式や投資信託であれば、数日で現金化することが可能です。
一方、不動産を売却する場合、買い手を見つけるプロセスや価格交渉、契約手続きなどが必要になるため、すぐに現金化することは難しいでしょう。
物件の状態や立地などによっては購入希望者が見つからず、なかなか売却できない可能性もあります。
この流動性の低さは、相続が発生した際に遺産分割を円滑に行う上での障害となる恐れがあります。
現金化に時間がかかる場合、相続税の納付期限に間に合わないリスクも考慮しておく必要があるでしょう。
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現金に比べ分割が難しい
4つめのデメリットは、現金に比べ分割が難しいことです。
不動産は現金とは異なり、物理的に分割することが難しいため、遺産分割の際に問題が生じることがあります。
例えば複数の相続人がいる場合、それぞれに公平に不動産を分けることは困難です。
特に、相続人全員が不動産をそのまま所有し続けることを望まない場合や、現金化を希望する場合は、売却や買い取りなどの手続きが必要です。
結果として遺産分割の手続きが複雑化し、時間がかかることも考えられます。
また、不動産の評価額が変動する可能性があるため、相続時の評価額と実際の売却額が異なることもリスクとして挙げられます。
このように、不動産は現金に比べて分割が難しいため、相続計画を立てる際は慎重な検討が必要です。
確かに切れないしな・・・
不動産を活用した相続税対策のポイント
不動産を活用した相続税対策を考える際には、以下のポイントを押さえておくことが大切です。
- 不動産は適正価格で購入する
- 相続税対策を目的に不動産を購入しない
- 不動産は適切に維持および管理する
- 不動産は被相続人の意思で購入する
- 必要に応じ不動産賃貸業の法人化を検討する
それぞれ詳しく解説します。
不動産は適正価格で購入する
不動産を購入する際は、適正価格での購入が重要です。
都心部の高級マンションなど、時価と相続税評価額の差が大きい物件であるほど節税効果が期待できます。
一方、「路線価評価額が取引価格の4分の1以下になる」といった差が非常に大きいケースでは、「著しく不適当」として税務署から評価方法を否認される可能性があります。
市場価格と相続税評価額のバランスを考慮し、過度に評価額の低い物件の購入は避けましょう。
また、不動産の購入前には専門家の意見を参考にすることをおすすめします。
適正価格で購入することで、安心して相続税対策を進められるでしょう。
相続税対策を目的に不動産を購入しない
相続税対策のみを目的に、不動産を購入することは控えましょう。
相続税対策を目的とした不動産の購入が「明らかに相続税対策である」とみなされた場合、税務署から否認され、相続税の節税につながる控除などの適用が認められなくなる恐れがあるためです。
税務署から否認された場合、時価で相続税評価額を算出しなければならず、相続税の負担が増します。
場合によっては、ペナルティとして過少申告加算税や延滞税などが課されるケースもあるため、注意が必要です。
特に、購入後3年以内に相続対策で不動産を売却すると、税務調査で問題視される可能性があります。
売却を検討している場合、タイミングに気をつけましょう。
例えば2018年4月以降に貸付をスタートした宅地の場合、貸付から相続までに3年以上の期間がなければ、原則として「小規模宅地等の特例」が適用されません。
税務調査は、過去3年間を遡って実施される点にも注意が必要です。
また、「不動産を購入しただけで相続税が大幅に減免される」と考えることは危険といえます。
確かに不動産は相続税対策に有効ではありますが、必ずしも相続税の大幅な軽減につながるとは限らないためです。
相続税対策として不動産を活用する場合は、単なる節税目的ではなく、長期的な資産運用や生活設計を考慮して慎重に判断することが重要です。
税務署による判断に明確な線引きはないため、税務上のリスクを避けるためにも、専門家に相談しながら正しい手続きを行うことをおすすめします。
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不動産は適切に維持および管理する
不動産を相続税対策として活用する場合、その資産価値を守るためには、建物の適切な維持管理が欠かせません。
不動産の状態を良好に保つことで、資産価値を下げず、将来的な売却や賃貸時に有利な条件を引き出すことが可能です。
具体的には、定期的なメンテナンスや修繕を行い、建物や設備の老朽化を防ぐことが重要です。
不動産のオーナーが自分で物件を管理する「自主管理」の場合、維持管理コストを軽減できます。
一方、建物の維持管理には時間や手間がかかるため、自主管理が難しい場合は管理会社に業務を委託しましょう。
不動産の維持・管理にはランニングコストがかかるため、あらかじめ予算に組み込んでおくことも大切です。
予期せぬ出費を防ぎ、不動産の資産価値を最大限に活用しましょう。
不動産は被相続人の意思で購入する
不動産を相続税対策として利用する場合、「被相続人自身の意思で購入したこと」が重要です。
税務署は、相続税対策としての不動産購入が被相続人の自発的な判断に基づいているかどうかを確認します。
もし、被相続人の意思とは異なる形で不動産が購入されたと判断されると、相続税対策が無効とされる可能性があります。
例えば「被相続人は意思決定をできる精神状態・体調ではなかった」「本人直筆のサインではなく、代筆や代理で契約した」といったケースでは、否認される可能性が高いでしょう。
不動産購入を相続税対策とする場合、被相続人の意思が明確な状態で、購入を決定しておくことが大切です。
必要に応じ不動産賃貸業の法人化を検討する
必要に応じて、不動産賃貸業の法人化を検討しましょう。
不動産賃貸業を法人化することで、いくつかのメリットが得られる可能性があります。
法人化によって財産が法人名義となれば、個人の相続財産から分散できるため、「相続税を抑える」「相続財産額を基礎控除額内に収める」といった相続税対策につながります。
また、法人の役員報酬を生前贈与の代わりとして利用し、相続人への財産移転をスムーズに進めることも可能です。
法人化により所得税や住民税の負担を軽減できる可能性もあります。
ただし、法人化には登記費用や運営コストなどがかかるため、総合的に判断することが大切です。
専門家に相談しながら、法人化の是非を検討するとよいでしょう。
相続税対策につながる不動産の特徴
相続税対策を考える際、不動産は有効な選択肢の1つです。
ここでは、相続税対策につながる不動産の特徴を3つ紹介します。
- 相続税評価額が時価より低い不動産
- 利回りが高く賃料収入が期待できる不動産
- 流動性が高い不動産
それぞれ詳しく見ていきましょう。
相続税評価額が時価より低い不動産
相続税対策につながる不動産の特徴の1つめは、「相続税評価額が時価より低い不動産」です。
特に都心部の人気エリアにある不動産では、この評価額と時価の差が大きくなる傾向があります。
評価額と時価の差が大きいほど、相続税の課税対象額を抑えられるため、より大きな節税効果が期待できます。
ただし、評価額と時価の差が大きすぎる場合には、税務署からその差額が否認される可能性もあるため、注意が必要です。
利回りが高く賃料収入が期待できる不動産
相続税対策につながる不動産の特徴の2つめは、「利回りが高く賃料収入が期待できる不動産」です。
利回りとは、不動産の購入価格に対する年間の賃料収入の割合のことです。
利回りが高い不動産は、購入価格に対する年間の賃料収入の割合が大きく、多くの賃料収入を見込めるため、相続時の経済的な負担を軽減する手段として活用できます。
物件選びの際は、年間の賃料収入を不動産価格で割って求める「表面利回り」ではなく、諸経費を考慮した「実質利回り」でシミュレーションすることが大切です。
実質利回りは「（年間の賃料収入－年間の諸経費）÷物件の購入価格」で計算できます。
継続的な収入源となる賃貸物件は、相続税の納税資金としても役立つでしょう。
流動性が高い不動産
相続税対策につながる不動産の特徴の3つめは、「流動性が高い不動産」です。
流動性が高いということは、売却しやすく、早期に現金化できる可能性が高いことを意味します。
例えば都市部のマンションや商業施設は、需要が高いため、買い手を見つけやすく、売却までの期間短縮を期待できます。
流動性の高い不動産の特徴は、主に以下の4つです。
- 人口の増加が期待できる立地にある
- 最寄り駅やバス停が近い
- 整形地（長方形や正方形など）を活用できる
- 築年数が浅い
流動性が高い不動産であれば、相続時においても迅速に資産を現金化し、相続税の納税資金を確保することが可能です。
また、流動性の高い不動産は市場価格に近い値で売却できる可能性があり、資産価値を維持しやすいというメリットもあります。
相続税対策として不動産を活用する際は、流動性が高い物件を選ぶとよいでしょう。
まとめ
不動産は相続税対策として有効な手段の1つです。
現金よりも相続税評価額が低く、賃貸物件ではさらに評価額を抑えられるため、節税効果が期待できます。
条件を満たし、小規模宅地等の特例が適用されれば、相続税評価額をさらに圧縮することも可能です。
ただし、不動産を活用する際は、初期費用や管理コスト、空室リスクなどのデメリットも考慮する必要があります。
適正な価格での購入や適切な管理が重要になるため、必要に応じて専門家に相談しながら、慎重に検討することをおすすめします。
不動産投資に関するご質問やご相談は、こちらからお問い合わせください。
参考記事
フジ相続税理士法人「不動産の相続税はいくら？計算方法や対策方法を紹介」
https://fuji-sogo.com/sozoku_knowledge/category_inheritance_tax_valuation_of_land/inheritance_tax_on_real_estate/
