この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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未公開物件は、インターネット上では見つけられない特別な情報です。
賢く利用することで、他の買い手よりも有利な契約を結ぶチャンスがあるでしょう。
この記事では、未公開物件の基本から探し方、存在する理由、そして選ぶ際のメリットやデメリットを詳しく解説します。
Contents
ネット上にない「未公開物件」とは
未公開物件とは、インターネットや広告に情報が掲載されていない物件を指します。
未公開物件は多くの場合、不動産業者の内部情報として扱われ、「レインズ」と呼ばれる不動産流通標準情報システムに登録されていないことが特徴です。
また、未公開物件に似た言葉で「非公開物件」もありますが、意味が異なるため注意が必要です。
まずは、未公開物件の概要と非公開物件との違いについて説明しましょう。
公開されてないってなんか特別な感じがしちゃうよね！
未公開物件とはレインズ未登録物件のこと
未公開物件とは、レインズに未登録の物件を指します。
レインズは、物件情報を広く共有するために、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムです。
不動産業者は、宅地建物取引業法に基づき、契約して5日から7日以内に物件をレインズへ登録する義務があります。
登録までの猶予期間中は、物件の情報が世の中に出回らない「未公開物件」として扱われます。
この期間中、物件はまだ他の不動産会社には知られておらず、特定の業者や顧客に対してのみ紹介されることが多いです。
未公開物件は、レインズに登録後広く知られる可能性があるため、契約するには早めの行動が重要でしょう。
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未公開物件と非公開物件との違い
未公開物件と非公開物件は似たような名前ですが、実際には異なる特性を持っています。
未公開物件とは、まだレインズに登録されていない物件のことで、数日後にはネット上で公開される可能性がある物件です。
一方、非公開物件はレインズには登録されているものの、売主の事情などによりネット上では公開されていない物件を指します。
未公開物件はまだ市場に出ていないため、早い段階で有利な条件で契約できる可能性があるでしょう。
一方、非公開物件はすでに市場に出ているものの、特定の理由で広く公開されていないため、詳細な情報を得ることや交渉を行うことが難しい場合があります。
未公開物件（非公開物件）の探し方3つのポイント
未公開物件は一般の物件情報サイトに載らないため、通常物件とは異なる特別な方法で探す必要があるでしょう。
未公開物件を効率的に見つけるためには、次の3つのポイントがあります。
- 地域に精通した不動産会社に相談する
- 不動産会社のホームページをチェックする
- 担当者と信頼関係を築く
それぞれのポイントを詳しく説明しましょう。
1.地域に精通した不動産会社に相談する
未公開物件を探す際は、地域に精通した不動産会社に相談することが重要です。
地域で長年経営している不動産会社は、地元のネットワークを活用して、通常の方法では見つからない優良な未公開物件を紹介してくれます。
とくに、地元の住民や他の業者との関係が深い不動産会社は、物件情報をいち早く入手できるため、競争が少ない段階で物件をチェックできる可能性があります。
地域の特性や市場動向についても詳しいため、自分に合った物件を見つけやすいでしょう。
地域に精通した不動産会社に相談し、条件をあらかじめ伝えておけば、希望に合った未公開物件の情報をいち早く入手できる可能性があります。
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2.不動産会社のホームページをチェックする
未公開物件を効率よく見つけるためには、不動産会社のホームページを定期的にチェックすることが重要です。
不動産ポータルサイトには掲載されない物件であっても、各不動産会社の自社ホームページに情報が載っている場合があります。
とくに地元に根付いた不動産会社は、地域特有の未公開物件を持っていることが多いため、こまめにサイトを訪れることで情報を見逃さずにキャッチできるでしょう。
ホームページには、物件の写真や詳細情報が掲載されていることが多く、気になる物件があればすぐに問い合わせできる点もメリットです。
また、メールマガジンや新着物件情報の通知サービスを利用するのも有効な手段でしょう。新しい未公開物件の情報をいち早く入手でき、チャンスを逃さずに済みます。
3.担当者と信頼関係を築く
未公開物件を探す際には、不動産会社の営業担当者との信頼関係を築くことが重要です。
不動産会社を訪ね、自分の希望条件を具体的に伝えることで、担当者はあなたのニーズに合った未公開物件を提案しやすくなります。
また、未公開物件を購入したいという意思を事前に伝えておけば、担当者は優先的に情報を提供してくれる可能性が高まるでしょう。
信頼関係が築ければ、物件の詳細を迅速に教えてもらえるだけでなく、交渉時にも有利に働きます。
不動産業界では結構重要だったりするよ！
未公開物件（非公開物件）が存在する7つの理由
未公開物件が存在する理由は多岐にわたります。
優良な物件であれば、買い手がすぐに見つかるため、広く公開する必要がない場合があるでしょう。
また、物件がレインズに登録される前の段階で未公開として扱われることもあります。
一般仲介契約の物件では、特定の不動産会社を通じてのみ紹介されることが多く、結果として未公開となるでしょう。
さらに、成約の見込みが低い物件や、物件が未完成の状態にある場合も未公開として取り扱われます。
売主の希望によっては、情報を制限することもありますし、引越し先が決まっていないために公開を控える場合もあるでしょう。
続いて未公開物件が存在する理由について詳しく説明しましょう。
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1.買い手が見つかりやすい優良な物件
未公開物件が存在する大きな理由の一つに、買い手が見つかりやすい優良な物件であることが挙げられます。
優良な物件は、立地条件や価格、設備が非常に良いため、不動産ポータルサイトに掲載する前に直接買い手が見つかるためです。
売主にとっては、広告費や仲介手数料を節約できる上、スムーズな取引が期待できるため、未公開のまま買い手を見つけることが利益につながります。
買い手にとっては、競争が少なく条件の良い物件を優先的に取得できるチャンスが増えます。
未公開物件は双方にとってメリットのある選択肢となるでしょう。
2.レインズ登録前の物件
レインズ登録前の物件は、不動産市場において未公開として扱われている物件です。
レインズは、不動産会社間で物件情報を共有するためのシステムであり、登録が完了すると広く公開されます。
レインズ登録前とは、売主が物件を市場に出す準備を進めている段階です。
未公開状態の理由の一つとして、売主が価格設定や販売戦略を考えている期間であることが挙げられるでしょう。
したがって、レインズ登録前の期間中に情報を入手できれば、物件を探している買い手にとっては、競争が少なく良い条件で契約できる可能性が高まります。
3.一般仲介契約の物件
一般仲介契約（または一般媒介契約）の物件とは、不動産を売却する際に、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約の一つです。
一般仲介契約では、売主は複数の不動産会社と契約を結べて、特定の不動産会社に絞る必要がありません。
そのため、レインズへの登録義務もなく、物件情報が公開されないまま売買されることがあります。
未公開物件として市場に出回ることが多いこの契約は、他の物件と比べて情報を目にする機会が少なくなる可能性があります。
情報を得たい場合は、一般仲介契約物件の情報も提供してもらえるよう、不動産会社に伝えることが重要です。
4.成約の見込みがない物件
成約の見込みがない物件は、不動産ポータルサイトに掲載されないことがあります。
これは、不動産会社が掲載料を節約するための戦略です。
たとえば、立地条件や物件の状態が悪く、購入希望者が見つかりにくい場合、物件を公開するメリットが少ないと判断されます。
成約の見込みがないため不動産ポータルサイトに掲載されていない物件の情報は、直接不動産会社に相談することで教えてもらえるかもしれません。
また、不動産会社が独自に抱える顧客リストを使って、ニーズに合った顧客にのみ紹介されることもあります。
5.物件が未完成の状態
物件が未完成の状態で未公開となる理由は、現時点で市場に出すとトラブルが生じる可能性があるためです。
未完成の物件は建築途中であり、設計の変更や施工の遅れが発生することがあります。
物件が未完成の状況では、買い手に対して確実な情報を提供できず、誤解や不満を招く恐れがあります。
また、物件が完成するまで待てば、より正確な情報や魅力的な状態で市場に出せるため、売り手は未公開のままにしておくことが多いです。
未完成の状態で購入を検討する場合は、不動産会社と相談しながら、物件の完成予定や進捗状況を随時確認しましょう。
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6.売主の希望
売主の希望によって、物件が未公開となるケースは少なくありません。
たとえば、家を売ることをご近所に知られたくない場合や、特定の購入希望者に直接取引をしたいという意向がある場合などです。
このような場合、売主は物件情報を広く公開せずに、限られた情報提供のみで取引を進めることを希望します。
また、売主が親族や友人などに物件を譲渡したいと考えている場合も、情報の公開を控えることがあります。
未公開物件では、売主の意向に沿った特別な条件が設定されることもあり、通常の取引とは異なるアプローチを求められます。
7.引越し先が未定
引越し先が未定の場合、売主は現在の住居に居住していることが多いため、物件を即座に公開できません。
次の住居が見つかるまで物件を未公開にしておくことで、購入希望者が見学に来るのを防ぎ、売主は不必要なストレスを感じずに住み続けられます。
売主の引越し先が未定であるケースでは、不動産会社と連携をとり、売主の状況を考慮しながら、購入手続きを進めることが重要です。
未公開物件を選択するメリット
未公開物件を選ぶ最大のメリットは、契約の優先権を得やすい点です。
優先権を得られれば、競争が激化する前に好条件の物件を手に入れるチャンスが広がります。
市場に出回る前の情報を入手できるため、より有利な条件で交渉を進められます。
また、未公開物件には市場に出る前の優良な物件が含まれていることが多く、通常では見つけられないような好条件の物件に出会える可能性もあるでしょう。
それぞれのメリットを詳しく見てみましょう。
契約の優先権を得やすい
未公開物件は一般に公開されていないため、競争が少なく契約の優先権を得やすいというメリットがあります。
不動産の売買交渉は基本的に先着順で進行するため、他の買い手よりも早く物件情報を得て、迅速に行動することで契約の優先権を得やすくなるでしょう。
とくに、人気エリアや条件の良い物件では、早期に情報をキャッチし、交渉を進めることが成功の鍵です。
このような未公開物件を扱う不動産会社に、あらかじめ希望する物件の条件を伝えて、情報を提供してもらえるよう信頼関係を築くことが大切です。
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好条件の物件が存在する
未公開物件の中には、一般市場に出回る前に不動産会社が独自に買い手を探しているケースが多くあります。
これにより、購入希望者は競争が少ない状態で好条件の物件に出会えるでしょう。
とくに、立地や価格などの条件が優れた物件ほど、未公開の段階で早期に契約が成立してしまい一般市場に出回らないことがあります。
未公開の段階で情報にアクセスできると、掘り出し物に巡り会うチャンスが広がります。
このようなケースでは、不動産会社は信頼できる顧客に優先的に情報を提供します。
情報を得るためには、日頃からの関係構築が重要となるでしょう。
未公開物件のデメリットや注意点
未公開物件は、通常の市場に出回らない魅力的な選択肢として注目されていますが、いくつかのデメリットや注意点も存在します。
未公開物件は、未公開の期間が限られているため、タイミングを逃すとチャンスを失うでしょう。
また、すべての未公開物件が優良なわけではなく、物件によっては価格が割高になることもあります。
たまに「おとり物件」として存在し、実際には購入できないケースもあるため、慎重な判断が求められます。
これらの点を理解し、しっかりとした情報収集を行い、信頼できる不動産会社と連携して物件を探すことが大切です。
ここからは未公開物件のデメリットや注意点を詳しく説明します。
未公開の期間は限られている
未公開物件は、物件がレインズに登録されるまでの非常に限られた時間でしか市場に出回りません。
通常、不動産業者は契約後5～7日以内にレインズへの登録が求められるため、登録前の期間を逃すと未公開物件としての特別な条件での購入機会を失う可能性があります。
未公開物件を見つけた際には、迅速な判断と行動が求められます。
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すべてが優良物件とは限らない
未公開物件には魅力的な点が多いですが、すべてが優良物件であるとは限りません。
未公開の理由として、事故物件や近隣トラブルの多い物件が含まれている可能性があります。
また、売主が意図的に情報を隠している場合もあるため、注意が必要です。
未公開を理由に即決するのはやめ、周辺環境や物件の状態をしっかり確認しましょう。
不動産会社に依頼して物件の詳細情報を収集し、慎重に判断することをお勧めします。
公開されていない = いい物件 ではないよね。その逆も！
物件価格が割高の可能性がある
未公開物件は、その希少性や特別感から、通常の市場価格よりも高めに設定されることがあります。
不動産会社が未公開を理由にプレミアム感を演出し、価格を引き上げる場合があるため注意が必要です。
また、反対に物件価格が極端に安い場合もありますが、大幅なリフォームが必要な物件である可能性が考えられます。
価格が高くても安くても、購入を検討する際には、相場や物件の状態をしっかりと確認し、慎重に判断することが重要です。
自身のニーズに合った物件を選ぶためには、冷静な視点で価格を評価しましょう。
おとり物件が存在する
未公開物件を探す際には、おとり物件に注意しましょう。
おとり物件とは、不動産会社が実際には存在しないか、もしくは購入できない物件を広告に出し、問い合わせをした顧客に別の物件を勧める手法です。
魅力的な物件情報を見つけた際には、その物件が本当に存在するのか、購入可能なのかを確認しましょう。
信頼できる不動産会社を選び、担当者としっかりコミュニケーションをとることが、おとり物件のリスクを避けるためのポイントです。
まとめ
未公開物件は、特定の理由で一般には公開されていない物件であり、探し方や注意点を知っておくと物件選びの選択肢が増えます。
地域に精通した不動産会社との信頼関係を築くことで、優良な未公開物件に出会う可能性が高まるでしょう。
ただし、未公開物件には契約の優先権を得やすいというメリットがある一方で、すべてが優良物件とは限りません。
物件の価格が割高になることもあるため、未公開物件を購入する際は慎重に判断しましょう。
