この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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マンション購入を考えたとき、最初に気になるのが購入価格ですが、実は「初期費用」への理解も重要なポイントです。
初期費用は新築と中古で大きく異なり、物件価格の3～8%程度が必要となります。
さらに、手付金として物件価格の5～10%を別途用意する必要があるため、予想以上の金額になることも。
初期費用には、住宅ローンの手数料、不動産登記の費用、各種税金、修繕積立金など、様々な費用が含まれています。
また、これらの費用は契約時、ローン契約時、引き渡し時など、異なるタイミングで支払う必要があります。
本記事では、マンション購入時の初期費用について、新築・中古の違いから具体的な費用の内訳、支払いのタイミング、さらには費用を抑えるポイントまで、シミュレーションを交えて徹底的に解説します。
マンション購入の資金計画に、ぜひご活用ください。
Contents
マンション購入時の初期費用の基本を理解しよう
マンション購入を検討する際、物件価格以外にも様々な初期費用が必要になります。
これらの費用は新築と中古で大きく異なり、適切な資金計画を立てるためには、まずその基本を理解することが重要です。
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新築マンションは物件価格の3〜5%が必要
新築マンションを購入する際の初期費用は、物件価格の3〜5%程度が一般的な目安となります。
たとえば3,000万円の新築マンションであれば、90万円から150万円程度の初期費用を見込む必要があります。
新築マンションの初期費用の特徴：
・デベロッパーからの直接購入で仲介手数料が不要
・固定資産税の精算が発生しない
・住宅ローン関連費用、登記費用、税金が主な支出
中古マンションは物件価格の6〜8%を準備する
中古マンションの場合、初期費用は物件価格の6〜8%程度必要です。3,000万円の中古マンションであれば、180万円から240万円程度を見込みます。
そこそこ必要なんだね・・・
新築より高額となる主な要因は、仲介手数料の発生です。
中古マンションでは、仲介手数料として売買価格の3%＋6万円＋消費税が上限となっています。
また、前所有者との固定資産税の精算や、管理組合への修繕積立金の引き継ぎなど、新築にはない費用も発生します。
これらの追加費用を考慮した上で、必要な資金を準備することが重要です。
手付金は物件価格の5～10%を用意する
マンション購入時の手付金は、新築・中古どちらの場合でも物件価格の5～10%程度が一般的です。
この手付金は契約が成立すると、最終的に物件代金の一部として充当されます。
契約の証としての役割を持ち、買主都合でキャンセルする場合は放棄、売主都合の場合は倍額が返還される仕組みとなっています。
支払いは通常、契約時に行い、残金は物件引き渡し時の決済となります。
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マンション購入の初期費用の具体的な内訳を確認しよう
マンション購入時の初期費用は、住宅ローン関連、不動産登記関連、税金関連など、多岐にわたります。
それぞれの費用の具体的な金額や支払いのタイミングを理解しておくことで、より正確な資金計画を立てることができます。
住宅ローン関連は4つの費用を計上する
住宅ローンの利用にあたっては、事務手数料、保証料、印紙税、火災保険料の4つの費用が必要となります。
事務手数料は、定額方式で3万円～5万円、または借入額の1～2%が一般的です。
保証料は一括払いか金利上乗せ方式を選択できる金融機関が多く、どちらが有利かは総支払額で比較検討が必要です。
印紙税は借入額によって決まり、1,000万円超5,000万円以下の場合2万円、5,000万円超1億円以下の場合6万円となります。
火災保険料は築年数や専有面積により変動しますが、年間4.5万円～5万円程度を見込む必要があります。
保険期間を長期で契約することで、年間あたりの保険料を抑えることも可能です。
不動産登記では司法書士報酬と2種の税金が必要
不動産登記は購入後の権利を保全する重要な手続きです。
登記に関する費用は、司法書士への報酬と国に納める登録免許税に分かれます。
司法書士報酬は、地域や依頼内容により5万円～15万円程度が一般的です。
登録免許税は、新築の場合は所有権保存登記、中古の場合は所有権移転登記が必要となり、固定資産税評価額に対してそれぞれ0.15%（新築）または0.3%（中古）の税率が適用されます。
加えて、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記も必要で、借入額の0.1%（軽減税率適用時）の登録免許税が課されます。
印紙税と不動産取得税は2027年3月まで軽減
不動産取引に関する税金には、2027年3月末までの期限付きで複数の軽減措置が設けられています。
売買契約書に貼付する印紙税は、1,000万円超5,000万円以下の物件で1万円、5,000万円超1億円以下で3万円と、通常の半額以下に軽減されています。
不動産取得税についても、課税標準額から1,200万円が控除され、さらに税率が本則の4%から3%に軽減されています。
これらの軽減措置を活用することで、初期費用を大きく抑えることが可能です。
早期の購入検討で、これらの特例措置を確実に活用することをお勧めします。
修繕積立金は新築で20～40万円が目安
修繕積立金は、マンションの共用部分の修繕や補修のために積み立てる重要な費用です。
専有面積によって金額は異なりますが、一般的な目安として、50㎡未満で20万円程度、50～80㎡で30万円程度、80㎡以上で40万円程度が必要となります。
結構色々あるんだね・・・
この費用は通常、契約時または引き渡し時に一括で支払います。修繕積立金は、将来の大規模修繕に備えるための共有財産となるため、退去時にも返還されない点に注意が必要です。
また、分譲会社の販売価格には含まれていないことが多いため、予算計画時に別途考慮する必要があります。
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新築と中古マンションで異なる費用を把握しよう
新築マンションと中古マンションでは、発生する費用の種類や金額が異なります。
物件選びの際は、これらの違いを考慮に入れた資金計画が重要です。
新築は修繕積立一時金が必須
新築マンション購入時には、修繕積立一時金の支払いが必須となります。
この費用は将来の大規模修繕に備えるためのものです。支払いは通常、物件引き渡し時に一括で行います。
修繕積立一時金の特徴：
– 返還されない費用として認識
– 物件価格とは別枠での準備が必要
– 管理規約に基づいて金額が設定
– 将来の修繕計画に基づいて算出
中古は仲介手数料と固定資産税の清算が発生
中古マンションの場合、新築には発生しない独自の費用があります。
特に仲介手数料は大きな支出となるため、予算計画時に考慮が必要です。
フラット35利用時は適合証明書が必要
フラット35を利用する場合は、物件が基準に適合していることを証明する書類が必要です。
これには追加の費用が発生します。
マンション購入の初期費用の支払いタイミングを解説
初期費用は一括での支払いではなく、購入プロセスの各段階で発生します。
支払いの時期を把握し、計画的な資金準備が重要です。
購入申込時・契約時の支払い
マンション購入の最初の段階で必要となる費用について理解しましょう。
特に手付金は大きな金額となるため、事前準備が重要です。
契約時に必要な費用：
– 手付金（物件価格の5～10%）
– 契約書の印紙税
– 仲介手数料（中古の場合）
– 申込証拠金（新築の場合あり）
ローン契約から実行までの支払い
住宅ローン契約時には、複数の費用が順次発生します。
まず契約時には、ローン事務手数料を支払う必要があります。
金融機関により一括払いか分割払いかを選択できる場合もあります。
また、保証会社への保証料も必要で、こちらは一括払いか金利上乗せ方式かを選ぶことができます。
住宅ローンの契約書には印紙税が必要となり、借入額に応じて金額が変動します。
1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合は6万円となります。
さらに、ローン実行時には火災保険料の支払いも必要です。保険料は保険期間によって変動しますが、一般的に長期の契約ほど年間あたりの保険料は割安になります。
引き渡し時の一括支払い
物件の引き渡し時には、残代金の支払いと共に様々な費用の精算が行われます。
この時期に最も大きな資金需要が発生するため、計画的な準備が重要です。
引き渡し時に必要となる主な費用：
– 物件代金の残金
– 登記費用（司法書士報酬・登録免許税）
– 固定資産税・都市計画税の精算金
– 修繕積立金・管理費の前払い分
引き渡し後に発生する支払い
物件の引き渡し後も、いくつかの重要な支払いが控えています。
まず、不動産取得税が数ヶ月後に発生します。これは課税標準額に対して3%（軽減税率適用時）の税率で計算されます。
ただし、住宅の場合は課税標準額から1,200万円が控除されるため、実質的な負担は軽減されます。
また、翌年度からは固定資産税と都市計画税の支払いが始まります。
固定資産税は評価額に対して1.4%、都市計画税は0.3%の税率で計算されます。
これらは通常、年4回に分けて支払うことができ、具体的な支払時期や方法については、市区町村から送られてくる納税通知書で確認できます。
マンション購入の初期費用を抑えるポイント
初期費用は工夫次第で抑えることができます。
ただし、必要な保証や保険は適切に付保することが重要です。
複数の金融機関で総支払額を比較する
住宅ローンの比較は、金利だけでなく、諸費用を含めた総支払額で判断することが重要です。
事務手数料は金融機関によって定額制と定率制があり、特に高額の借入れの場合は定額制の方が有利になることが多いです。
保証料については、一括払いと金利上乗せ方式のどちらが有利かは、返済期間によって変わってきます。
一般的に返済期間が短い場合は一括払い、長い場合は金利上乗せ方式が有利となる傾向にあります。
また、団体信用生命保険の保険料についても、金利上乗せとなるか別途支払いとなるかで総支払額が変わってきます。
住宅ローンの場合は付ける人が多いよ！
不要な特約や補償をカットして保険料を削減する
火災保険は必要な補償を見極めることで、保険料を適正化できます。
ただし、必要な補償は必ず確保する必要があります。
コスト削減のポイント：
– 保険期間の長期化による割引の活用
– 既存の保険との補償内容の重複確認
– 建物構造や立地に応じた必要補償の精査
– オプション特約の取捨選択
時期と曜日を選んで引越し費用を最小化する
引越し費用は、時期や曜日によって大きく変動します。
特に3月中旬から4月上旬は引越しのピークシーズンとなり、通常料金と比べて30～50%程度割増になることがあります。
また、GW、お盆、年末年始なども20～30%程度の割増料金となりやすい時期です。
一方で、5月から2月までの平日は比較的空いているため、基本料金かそれ以下での契約が可能です。
特に閑散期の平日であれば、基本料金から10～20%程度の割引が期待できます。
引越しの日程は、ある程度柔軟に調整できることが多いため、この価格差を活用することで、大きなコスト削減が可能となります。
自分でできる手続きは自己対応で費用を抑える
専門家に依頼する費用を抑えるため、自分でできる手続きは積極的に行うことで、初期費用を削減できます。
ただし、重要な法的手続きは専門家に依頼することをお勧めします。
コスト削減が可能な手続き：
– 住民票や印鑑証明書の取得
– 各種住所変更手続き
– インターネット回線の移転手続き
– 簡単な室内清掃や軽微な補修
マンション購入の初期費用シミュレーション
具体的な金額をシミュレーションすることで、必要な資金の準備がより明確になります。
新築と中古それぞれのケースで試算してみましょう。
3000万円の新築マンションでは150万円程度が必要
新築マンションを購入する場合の初期費用を、一般的な3,000万円の物件でシミュレーションしてみましょう。
なお、これらの金額は一般的な目安であり、実際の金額は物件や契約条件によって変動することにご注意ください。
3000万円の中古マンションでは240万円程度を準備
同じ3,000万円の物件でも、中古マンションの場合は初期費用が大きく異なります。
主に仲介手数料の有無が大きな違いとなります。
物件取得後の毎月の維持費を計上する
マンション購入後は、月々の住宅ローン返済に加えて、様々な維持費が必要となります。
これらの費用は、長期的な家計設計において重要な要素となります。
管理費は、マンションの共用部分の日常的な維持管理や清掃費用として毎月必要となり、70㎡程度の物件であれば月額1万5千円程度が一般的です。
また、修繕積立金は将来の大規模修繕に備えるため、同程度の物件で月額1万2千円程度を見込む必要があります。
管理費と修繕積立金はマンションにおける固定費だね
固定資産税は年額で評価額の1.4%、都市計画税は0.3%が課税されます。
例えば3000万円のマンションの場合、固定資産税が年間約12万円（月額1万円）、都市計画税が年間約2.4万円（月額2千円）程度となります。
これらの税金は、通常、年4回に分けて納付することができます。
光熱費や通信費などの実際の生活費は物件や世帯構成によって大きく異なりますが、これらの費用も含めた総合的な収支計画を立てることが、安定した住宅取得には不可欠です。
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まとめ：マンション購入の初期費用は事前の準備と計画が重要
マンション購入の初期費用は、新築の場合は物件価格の3～5%、中古の場合は6～8%程度を見込む必要があります。
この差は主に仲介手数料の有無によって生じており、支出の規模を左右する重要な要素となります。
初期費用は契約時、住宅ローン契約時、引き渡し時など、購入プロセスの各段階で発生します。
そのため、いつどのくらいの金額が必要になるのかを事前に把握し、計画的な資金準備が欠かせません。
金融機関の比較や保険内容の見直し、引越し時期の選択など、様々な工夫で費用を抑えることも可能です。
ただし、必要な保証や保険は適切に付保し、購入後の管理費や修繕積立金などの維持費も考慮に入れた長期的な資金計画を立てることが重要です。
不安な点がある場合は、不動産購入のプロフェッショナルに相談し、綿密な計画を立てることをお勧めします。
