この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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家を借りるときに、賃貸借契約書で注意すべき点をご存じですか？
ほとんどの人が、賃貸借契約書をチェックせずに、そのままサインしているのではないでしょうか。
何もチェックせずに契約を結ぶと、退去するときに思わぬ想定外に直面するかもしれません。
ノールックで契約するのは危ないよ！
賃貸借契約書でチェックすべきポイントは主に4つしかありません。
是非これを機会に確認するようにしてください。
内容を5分動画にしました！
Contents
確認ポイント１：敷金の扱い
敷金には大きく分けて2つのタイプが存在します。
敷金（通常）
多くの方が認識している敷金であり、退去時に必要なクリーニング代などを差し引き、余った資金は手元に戻ります。
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敷金（償却）
償却敷金は、退去時に戻りません。
2つの差を理解せず、敷金が戻るものと理解している場合は、退去時に管理会社とトラブルになる場合もあります。
敷金がどちらのタイプの敷金であるかは、契約時に必ず確認してください。
物件を選ぶ時の概要書または重要事項説明書に記載があります。
不明であれば仲介業者に確認しましょう。
また、償却敷金ではなく、普通の敷金にしてほしい、という交渉も可能です。
これはわかりにくいね～
確認ポイント２：解約予告
退去が決まると、その通知をすることになります。
解約予告といいます。
この解約予告ですが、多くの場合は、解約の1か月前になっていますが、契約書によっては、2か月前で設定されていることもあります。
2か月前予告になっていると、退去通知をしてから2か月は、居住の有無に関わらず賃料を支払う義務が生じます。
すると、次の入居先で支払う賃料と重複して支払う期間が生じる可能性があります。
一般的には、次の入居がある程度見えた段階で退去通知を出します。
すると、次の入居が決まってから、実際の入居までの期間は１か月前後であることが大半です。
すると、新しい家での賃料発生は１か月後になりますが、今の家の賃料支払いが完了するのは２か月後になります。
１か月間は、新旧両方の家の家賃を支払わなくてはいけない、という事態に陥る場合もあります。
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2か月前予告になっている場合は、1か月前予告に変更できるか交渉してみてください。
実際に住み始めて引っ越しを検討する場合、2か月前予告は長すぎる場合がほとんどです。
転勤など突発的な事情がある場合は、なお不利になります。
家賃の2重払いを避けるためにも、解約予告は1か月前にしておくべきです。
確かに2か月は長いよね。
また、日割りを認めない契約もありますので注意してください。
解約をしてから翌月末解約、という具合です。
12月の5日に解約をしても、解約日時が1月31日になるようなケースです。
これは稀ですが、仮にこのような文言が入っている場合、同じく1か月前予告（日割りあり）で交渉すると良いでしょう。
確認ポイント３：更新料
一般的に、賃貸借契約は2年で更新を迎えます。
そのとき、更新料がかかるのか、かかるのであれば新賃料の1ヵ月分であるのか、それ以上またはそれ以下であるのか、は確認してください。
また、更新料以外に、更新事務手数料という名目で費用を請求されることもあります。
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更新料ならびに更新事務手数料は交渉可能です。
以下のように交渉してみてはいかがでしょうか。
・更新料を新賃料の0.5か月にしてください
・更新料または更新事務手数料は無しでお願いします
確認ポイント４：契約体系
家を借りるときの契約は、一般的に以下いずれかの契約になります。
・定期借家契約
・普通賃貸借契約
これらには大きな違いがあります。
大手中堅法人などが1棟で所有しているマンションなどは、定期借家契約になっていることが多くあります（家賃が比較的高いマンションに多い）。
入居者に万が一問題がある場合、契約を更新したくないという意図があるためです。
オーナーが大手中堅法人の場合、定期借家契約を飲まないといけない場合は多くあります。
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定期借家契約
簡単に書くと、
定められた契約期間が満了すると、家を追い出されるかもしれない
というものです。
わん＞＜。
勿論、期間満了時に契約更新の申し出をすることはできます。
しかし、貸主がこれを拒否すれば、契約は終了となり、家を出る必要があるのです。
仮に、
更新することもできます
と言われて契約していたとしても、更新のタイミングで更新を拒否されたらそれで終了です。
貸主が有利な契約になるので、できるだけ以下で説明する普通賃貸借契約で契約を締結するようにしてください。
分譲マンションなどで、オーナーが数年後に戻ることが決まっているような場合は、定期借家契約になっていることがあります。
定期借家の場合は、なぜ定期借家になっているのか、しっかりと確認しておきましょう。
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普通賃貸借契約
一般的には、こちらの普通賃貸借契約が多くなります。
普通賃貸借契約は、定期借家契約とは異なり、借主が有利な契約です。
契約期間満了時に更新を申し出れば、基本的には更新が可能です。
貸主がこれを拒否することもできますが、「正当事由」が必要になります。
家を借りるときは、できるだけ普通賃貸借契約で契約を結ぶべきでしょう。
まとめ
家を借りるときの契約書をよく見ていますか？
なんとなく適当にサインしていませんか？
最低今回挙げた4点の確認はするようにしてください。
また、不利な条件になっていると感じるところがあれば、それは事前に交渉してみてください。
現在賃貸市場は、特定の人気エリアを除き、借主が有利になっています。
貸主は、入居の申し込みが入ると嬉しいものです。
多少の条件緩和であれば十分に飲むことが予想されます。
仮に拒否されても、状況が悪くなるわけではありません。
失うものは何もないので、積極的に交渉してみてください。
家をお得に借りる方法も記事にしているので参考にしてみてください。
諸費用を下げることができますよ！
