この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資には多数のメリットがある一方、始める前に知っておきたいデメリットも存在します。
不動産投資は、安定的な収入を得ながら所得税の節税も期待できる投資方法です。
手間や時間はほとんどかからないため、会社員の方の副業にもおすすめです。
本記事では、不動産投資のメリットやデメリットを解説し、向いている人や成功させるためのポイントをまとめました。
Contents
「不動産投資」とは
不動産投資とは、自身が購入したアパートや戸建住宅、商業ビルなどの不動産を、他人に貸し出して賃料収入を得る投資方法です。
また、購入した不動産を購入時よりも高い価格で売却して利益を得ることも、不動産投資に含まれます。
不動産投資への理解を深めるために、不動産投資の種類や利益を得る仕組みについて見ていきましょう。
不動産投資の主な種類
不動産投資の方法は、不動産の種類や特徴によって以下のように分類できます。
- 戸建投資
- 一棟投資
- 区分投資
- 駐車場・駐輪場運営
一口に不動産投資といっても、賃貸する不動産が「戸建かアパートか」といった物件の種類によって、初期費用や収益性、リスクなどに違いがあります。
それぞれの投資方法を理解したうえで、自身に適した不動産投資を検討していきましょう。
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戸建投資
一戸建て物件を購入して入居者に賃貸するのが戸建投資です。
戸建賃貸に入居するのはファミリー世帯が多いため、一度入居すると長期間の入居となるケースも多く、収入の安定に期待が持てます。
物件に入居するのが1世帯のみであるため、入居者対応に手間がかからない点もメリットの1つです。
ただし、ファミリー世帯は単身者世帯に比べて需要が少なく、入居付けが難しい傾向にあります。
また、敷地も含めた建物全体を維持・管理しなければならないため、一戸あたりのメンテナンス費用は高くなるでしょう。
DIYとか流行ってるよね
一棟投資
一棟投資は、アパートやマンションを一棟まるごと取得して賃貸する方法です。
1つの物件で多くの入居者に貸し出しできるため、より多くの家賃収入を見込めます。
入居者が複数いることで、空室リスクの軽減も可能です。
アパートのような住居用の物件だけでなく、商業用やオフィスビルに一棟投資する手法も注目を集めています。
一方で、初期費用や修繕費用が高額になるため、採算が取れなかった場合の損失は大きくなるリスクがあります。
区分投資
区分投資とは、マンションを1部屋単位で購入して賃貸物件として賃料を得る方法です。
戸建投資や一棟投資と比べて利回りは低い傾向にありますが、初期費用や管理の手間が少なく済みます。
物件を売却するときにも価格が手ごろで需要も高いため、買い手が付きやすいメリットもあります。
不動産投資の初心者でもトライしやすい投資方法といえるでしょう。
駐車場・駐輪場運営
駐車場・駐輪場の運営は、低コストで手軽に始められる点が魅力の投資方法です。
建物を取得する必要がなく、月極駐車場であればコインパーキングのような料金精算設備も要りません。
とくに駅から近い土地を所有しているのであれば、建物が建てられない狭小地であっても駐輪場として活用する手もあります。
ただし駐車場・駐輪場運営は、取得した物件から賃料を得る方法に比べて、収益性は劣ります。
土地にかかる固定資産税も、住宅用地としての優遇措置が受けられないため、駐車場運営による節税効果は見込めません。
不動産投資で得られる2種の利益
不動産投資によって収益を生み出せるのは、以下の2種類の利益が狙えるためです。
- インカムゲイン（家賃収入）
- キャピタルゲイン（売却益）
インカムゲインとキャピタルゲインを合わせたものが、不動産投資で得られる利益となります。
どちらかがマイナスであっても、もう片方がそれを上回る利益を上げていれば、トータルとしては黒字となります。
安定した不動産投資にはインカムゲインとキャピタルゲインのバランスが大切です。
両方得られるようにしたいね！
それぞれを詳しく解説します。
1.インカムゲイン（家賃収入）
インカムゲインとは、資産の保有中に生み出される利益のことです。
たとえば、銀行預金の受取利息や株式投資の配当金がインカムゲインにあたります。
不動産投資におけるインカムゲインは、賃貸物件から得られる家賃収入を指します。
不動産投資でリスクの少ない資産運用を目指すのであれば、安定したインカムゲインが得られる物件を選定することがポイントです。
また適切な空室対策によって、インカムゲインの大幅な変動を防ぐことも可能です。
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2.キャピタルゲイン（売却益）
一方のキャピタルゲインは、保有していた資産の売却によって得られる利益を指します。
不動産だけでなく、株式や貴金属など価格が変動する資産は、購入時よりも価格が上昇したタイミングで売却したときにキャピタルゲインが発生します。
たとえば、3,000万円で購入した区分マンションを3,500万円で売却できた場合、キャピタルゲインは500万円です。
計算方法はいくつかあり、売値-残債をキャピタルゲインとする考え方もアリです。
所有期間中にローンの残債は減っていくので、例えば10年後に買った値段と同じ値段で売れたらどう考えても勝ちになるということです。
それはそうだよね！
キャピタルゲインは一度の取引でまとまった利益を狙えますが、タイミングによっては購入時よりも安い価格での売却になる恐れもあります。
その際の売却損は、キャピタルロスと呼ばれます。
不動産投資における9つのメリット
不動産投資のメリットを以下の9つにまとめました。
- 節税効果が得られる
- 安定的な副収入が得られる
- 「団信」を活用することで保険代わりになる
- 長期的なリターンが見込める
- 現物資産が得られる
- 少ない自己資金で始めやすい
- レバレッジ効果が期待できる
- 資金計画が立てやすい
- 手間や時間がかからず副業にしやすい
不動産投資には、ほかの投資にはない魅力的なメリットが多数あります。
順に確認していきましょう。
1.節税効果が得られる
不動産投資では、以下のような節税効果を得られます。
不動産投資で赤字が発生した場合、その赤字分はほかの所得からの相殺が可能です。
サラリーマンの方であれば、不動産投資によって本業の給与所得にかかる所得税や住民税が安くなる可能性があります。
不動産投資では、不動産の購入費用は数年に分けて減価償却費として計上されるため、実際のキャッシュは残っているのに会計上は赤字が出るケースも多いです。
この減価償却の仕組みを活用すると、給与所得の金額によっては所得税や住民税の節税ができます。
但し、物件の高値掴みによって大きく赤字になるなどは本来の不動産投資から逸脱しています。
あくまで減価償却を多くとることで計画的に税金を圧縮するなどの対策を指します（耐用年数超えの木造など）。
また、不動産投資は相続税の節税にもつながります。
現金や株式などの金融資産は時価で相続税が算出されますが、不動産の相続税評価額は時価よりも低い点が特徴です。
自身の資産を不動産に組み替えることで、相続税が課税される財産の評価額を下げられます。
2.安定的な副収入が得られる
毎月の賃料収入が得られる不動産投資は、安定した収入源となります。
不動産の購入にローンを組んだ場合でも、家賃収入がローン返済額と経費の合計を上回るような利回りの良い物件を選定することで、手元にキャッシュが残る仕組みを作れます。
ただし、立地が悪く入居者が集まりにくい物件や修繕やメンテナンスに多額の費用がかかる物件などを選んでしまうと、収益が上がりにくくなるでしょう。
また、物件の管理は管理会社に委託できるため、本業が忙しいサラリーマンの方であっても副収入を得られます。
3.「団信」を活用することで保険代わりになる
不動産の購入にはローンを利用するのが一般的であり、その際には団体信用生命保険（団信）への加入を求められます。
団信への加入によって、契約者に万が一のことがあった場合にも、残された家族に不動産をそのまま引き継ぐことが可能です。
団信は、契約者の死亡や高度障害などの場合に、残りのローンの支払いが免除される保険です。
受取人は、残債のなくなった不動産とその不動産による賃料収入を得られるため、収益性のある資産を残せる保険として生命保険の代わりに活用できます。
但し、不動産投資での赤字を生命保険の支払いに替えることで損をしないという手の営業トークもあります。
これでは本末転倒であるため、あくまで所有期間中は保険の役割も果たす、程度で考えておく方が良いでしょう。
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4.長期的なリターンが見込める
家賃収入によって長期的に安定したリターンを見込める点が、不動産投資のメリットです。
家賃による収入は、景気動向に左右されにくい特徴があります。
生活の基盤である住まいに対する需要がなくなることはなく、家賃の金額も景気に合わせて変動しません。
また、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれています。
理想！
同じ投資のなかでも株式は突然の相場下落も珍しくありませんが、不動産価格の値動きはゆるやかです。
不動産投資には空室が続かない限りは安定した利益を得られる家賃収入があるため、長期的に資産を増やしていきやすい投資といえるでしょう。
5.現物資産が得られる
不動産投資によって、インフレに強い現物資産を手に入れられます。
現物資産とは、目に見える形があり、そのもの自体に価値がある資産のことです。
不動産のほかに金や貴金属、美術品などが該当します。
資産を現預金だけで保有していると、物価が上昇するインフレ時には価値が目減りします。
一方で不動産の価格は、物価の上昇とともに値上がりする可能性が高く、売却時にはキャピタルゲインが狙えるかもしれません。
自身の大切な資産を、預貯金だけでなく現物資産である不動産に分散しておくと、有効なインフレ対策となるでしょう。
6.少ない自己資金で始めやすい
不動産投資には「多額の自己資金が必要」といったイメージがありますが、不動産の購入にはローンを利用できるため、少ない自己資金でもスタートが可能です。
不動産投資では、一般的には物件価格の1〜3割ほどの自己資金の用意ができれば、不動産投資ローンによって投資物件を購入できます。
ただし、申込者の年収や勤務状況などによって、借入の可否や借入可能な金額は変わります。
一方、株式投資など不動産投資以外の投資では、投資資金はすべて自己資金で賄わなければなりません。
7.レバレッジ効果が期待できる
投資資金を借入できる不動産投資では、少ない自己資金で大きな利益を得られるレバレッジ効果を得られます。
手元の資金だけで投資する場合、得られるリターンも投資資金に見合った額にとどまります。
たとえば自己資金を1,000万円用意できる方が、自己資金だけで購入できる物件に投資した場合と、借入をして5,000万円の物件に投資した場合とでは、収益に大きな差が出るでしょう。
手元のお金よりも大きな資産を運用することで、効率的な資産形成が実現します。
レバレッジ効果の高さは、投資資金を借入できる不動産投資ならではのメリットです。
8.資金計画が立てやすい
不動産投資は、資金計画をシミュレーションしやすい投資といえます。
物件を購入する初期費用や、ランニングコスト、家賃収入の見込みなどは、ある程度見通しが立てられるものです。
もし株式投資であれば、受け取れる配当金や株価の値動きなどを予測したりコントロールしたりすることはできません。
また、不動産投資は、不動産を使って賃貸経営をする「事業」です。
物件の選定から管理手法、空室対策など、自身の判断や管理会社のスキルによって収益の向上を図れます。
投資の成功に向けて自分自身のコントロールが利く点も、不動産投資の魅力の1つです。
9.手間や時間がかからず副業にしやすい
手間や時間をかけずに取り組める点も不動産投資のメリットです。
物件を購入したあとの賃貸管理は、管理会社に委託すれば大家としての管理業務を行う必要がほとんどありません。
入居者が絶えない状態であれば、なにもしなくても安定した収益が入ってきます。
一方で、株式投資やFXなど値動きの激しいものに投資をしている場合は、売買のタイミングを逃さないように価格動向をチェックする必要があり、時間を取られてしまう可能性があるでしょう。
不動産投資における7つのデメリット
不動産投資には多くのメリットがある一方でデメリット・リスクも存在します。
- 空室リスクがある
- 滞納リスクがある
- 災害による建物損壊のリスクがある
- 建物の維持管理にコストがかかる
- 売却価格が下落する可能性がある
- 他の資産と比べ流動性が低い
- 金利が上昇する可能性がある
不動産投資のデメリットを理解しておくことで、リスクの軽減が可能です。
物件選定をする前にしっかり確認しておきましょう。
1.空室リスクがある
不動産投資において懸念されるのは、空室リスクです。
不動産投資は入居者がいることで成り立つ事業であり、空室の増加や長期化は収益ダウンに直結します。
収入が下がってもローンの返済や維持管理費の負担は続くため、赤字経営に陥ってしまう恐れもあります。
とくに物件の立地は、購入したあとには変えられないため、物件選びの段階で慎重に判断しなければなりません。
2.滞納リスクがある
滞納リスクは、賃貸によって収益を得る不動産投資ならではのデメリットです。
入居者がいても、賃料を支払ってもらえなければ収入にはなりません。
滞納する入居者に個別で対応しなければならないため、手間や労力もかかります。
滞納リスクへの対策は、入居希望者に対して家賃保証会社への加入を入居条件とすることが有効です。
入居者が家賃保証会社に加入していると、家賃の滞納が発生した場合には保証会社がすぐに建て替えて支払いをしてくれます。
その後、家賃の督促も保証会社が代行してくれるため、オーナー側の負担も軽減されます。
保証会社に加入するための保証料は、入居者負担となるのが一般的です。
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3.災害による建物損壊のリスクがある
不動産投資には、地震や火事などの災害によって建物が損傷・損壊するリスクがあります。
現物資産である不動産は、建物自体が損傷してしまうとその価値が大きく減少します。
自然災害は予測できるものではないため、発生したとしてもリカバリーできるように対策を講じることが大切です。
物件が建つ立地や地盤によって、水害や土砂災害などによる危険度は大きく左右されます。
災害に強い場所かどうかも、物件選びの判断基準に取り入れましょう。
4.建物の維持管理にコストがかかる
不動産投資のデメリットとしては、建物や設備を適切な状態に維持・管理するのにコストがかかる点が挙げられます。
建物や設備は、年数の経過とともに老朽化していくため、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。
出費を抑えようとして不具合を放置していると、大きな損傷や故障につながったり、入居者に危険が及んだりする可能性が高まります。
また、維持管理が不十分な物件は入居者の満足度が下がり、空室の増加を招きかねません。
高い入居率をキープするためには、建物の維持管理にかかるコストが必要不可欠といえます。
5.売却価格が下落する可能性がある
不動産投資には、売却時の不動産価格が大きく下落したことで、最終的な損益が赤字になってしまう危険性があります。
家賃収入によって安定的な収益を得られていたとしても、売却時の価格が購入時よりも大幅に下落していると、トータルの収支がマイナスになってしまいます。
不動産投資では、家賃収入によるインカムゲインだけでなく、物件の売却益であるキャピタルゲインをいかに大きくするかという出口戦略が重要です。
売却価格の下落を防ぐには、物件の資産価値を低下させないための対策が必要です。
売却のしやすさや将来的な資産価値は、購入する物件によって異なります。
物件を購入する前に、出口戦略を想定しておきましょう。
6.他の資産と比べ流動性が低い
不動産投資では、不動産の流動性が低い点もデメリットとなります。
株やFXであれば、取引市場で簡単に売却が可能です。それに比べると不動産は売却に時間がかかり、現金化しにくい資産です。
買い手が見つかるまでは売却ができないうえに、交渉や契約、登記などにも時間がかかります。
入居需要が高いエリアの不動産であれば、売却時に買い手が見つかりやすくなります。
都心部の物件は利回りが低い傾向にありますが、購入希望者が多いため流動性のリスクは抑えやすいでしょう。
7.金利が上昇する可能性がある
ローンを組んで不動産を購入する場合、借入金利が上昇するリスクも考えられます。
不動産投資ローンを組む際には、固定金利か変動金利かの選択が可能です。
変動金利は固定金利よりも安い金利で借入できますが、市場金利に合わせて定期的に金利が見直されるため、借入時よりも金利がアップする恐れがあります。
現在は低金利が続いていますが、今後の金利がどのように推移するかは予測がつきません。
借入期間が短期間の場合や、金利上昇に対応できる資金がある場合は変動金利を選択しても、金利上昇の影響を受けにくいでしょう。
一方、不動産を長期所有する予定で長期にわたり返済を続ける場合は、資金計画の見通しがつきやすい固定金利のほうが安心できるかもしれません。
借入期間や売却のタイミング、自身のリスク許容度に合わせて、金利タイプを選択しましょう。
不動産投資に向いている人の3つの特徴
不動産投資は、さまざまなメリットやデメリットを併せ持つため、どのような人にも向いている投資方法ではありません。
不動産投資に向いている人の特徴をチェックして、自分にも適した投資であるのかを判断しましょう。
不動産投資に向いている人の特徴は以下の3つです。
- 収入が安定している人
- ある程度まとまった自己資金がある人
- 副業でまとまった利益を得たい人
順に詳しく説明します。
1.収入が安定している人
不動産投資は、会社員のように毎月安定した収入のある人が適しています。
なぜなら、不動産の購入にローンを組む必要があるため、毎月の給料が変動しにくいサラリーマンや公務員のほうが融資審査に通りやすいためです。
毎月一定の収入が見込める人は、返済不能に陥るリスクが少なく、金融機関からの信用を得やすいでしょう。
さらに、年収の高さや勤続年数、年齢などでも借入の可否が判断されます。
反対に年収が高くても、本業で融資を受けている自営業者や経営者の場合は、審査が厳しくなる可能性があります。
2.ある程度まとまった自己資金がある人
まとまった自己資金がある人のほうが、不動産投資を成功させやすいでしょう。
余剰資金があれば、賃貸経営において一時的に出費が重なった場合にも、運転資金が不足する事態を避けられます。
不動産投資では、購入したい物件価格の1〜3割の自己資金があれば、ローンを組んで賃貸経営を始めることは可能です。
しかし余剰資金がなければ、災害などによる突発的な損傷や、入居者が集まらない場合などに、資金不足を理由に適切な対応ができなくなるかもしれません。
また自己資金が多いほど、融資を受ける際に有利になります。購入できる物件の幅が広がり、条件の良い物件も狙いやすくなるでしょう。
賃貸経営で効率的に収益を高めたいのであれば、よりよい判断を実行できるだけのまとまった自己資金があることが理想的です。
3.副業でまとまった利益を得たい人
不動産投資は、本業の合間に行う副業で利益を得たい人に向いています。
株式やFXは、価格変動をこまめにチェックする必要がありますが、不動産投資は手間や時間がかからない投資です。
入居者対応や建物のメンテナンスなどの賃貸管理業務は、専門の管理会社に委託するため、不動産オーナーとして日常的に時間を割く必要がありません。
とはいえ、物件の選定や売却時期などの経営判断はオーナーとしての重要な業務であるため、時間を要するタイミングも出てきます。
また、老後生活の収入源としても不動産投資は役立ちます。
不動産投資では、毎月の安定収入と不動産としての資産を手に入れられるため、老後の備えとして効果的な投資といえるでしょう。
不動産投資を成功させるためのポイント
不動産投資を成功させるには、物件選びが重要です。
入居者の集まりやすさや、修繕が必要なタイミングや費用など、物件の条件によって不動産投資の収支は大きく変動します。
良い物件を選定するには、以下のポイントを押さえましょう。
- 自分自身に合った投資スタイルを検討する
- 複数の物件や不動産会社を検討する
まずは、自分自身に合った投資スタイルを見極めるために、不動産投資の目的や予算などを整理しましょう。
たとえば、「大きな予算はかけられないが副業として少しでも収入を得たい」のであれば、初期費用を抑えられる区分マンションが適しています。
「給与所得にかかる所得税を節税したい」場合は、減価償却費が高くとれる木造の中古アパートが狙い目です。
また不動産投資の目的によって、「売却」「建て替え」「相続」といった最終的な物件の取り扱いも変わってきます。
売却のしやすさも購入する物件によって大きく左右されるため、不動産投資の出口戦略は事前に検討しておきましょう。
どのような物件を購入すべきかが明確になったら、複数の物件を比較して「物件を選定する目」を養うことが大切です。
また、1社の不動産会社に絞らず、複数の会社に「こういった目的で不動産投資を始めたい」という相談を持ち掛けて比較してみましょう。
いくつかの不動産会社の提案を比較することで、セールストークではなく本当に自分に適した提案をしてくれる会社かどうかが見極めやすくなります。
不動産投資を成功させるには、信頼できる不動産会社選びも重要なカギとなります。
まとめ
購入したアパートやマンションなどを貸し出して家賃収入を得る不動産投資は、不動産の種類によって「戸建投資」や「一棟投資」「区分投資」などに分類できます。
不動産を所有することで得られる家賃収入（インカムゲイン）と、不動産の売却益（キャピタルゲイン）の2つによって、不動産投資の利益がもたらされます。
不動産投資のメリットは、節税効果や安定的・長期的なリターンを見込める点です。
ローンを組んで不動産を取得するため、少ない自己資金でレバレッジを利かせた投資が実現できます。
一方のデメリットは、空室による収入減や災害による損傷、建物の維持管理にかかるコストなどが挙げられます。
不動産が流動性の低い資産である点も不動産投資のリスクといえるでしょう。
不動産投資に向いているのは、安定収入があり、まとまった自己資金がある人です。
賃貸管理には手間や労力がかからないため、時間が取れないサラリーマンの方の副業にも適しています。
不動産投資を始める際には、まずは不動産投資の目的を明確にし、複数の物件や不動産会社を比較検討して物件を選定しましょう。
