この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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サラリーマンという属性は、恵まれています。
サラリーマンを辞めて、独立した瞬間、不動産投資の道は遠のきます。
サラリーマンが銀行から評価されているため、自営業や個人事業主と比較すると、融資が受けやすくなっています。
会社員のうちに、不動産所得をしっかりと作っておけば、会社員の給与所得＋不動産所得の実現が可能になります。
これほど安全な所得の組み合わせは無いでしょう。
サラリーマンの属性は使えるんだね！
当記事の内容を5分動画にまとめました。
↓↓↓
—書籍より抜粋—
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できるだけ有利なローン条件を引き出すために、金融機関から見て属性のいい人は、できるだけそのアドバンテージを活かして低い金利で大きな額を借りることだ。
私はよく「会社員であることのアドバンテージを活かせるのは、合コンと住宅ローンぐらいしかない」と冗談を言う。
金融機関にとって会社員、特に大手企業勤務の会社員の信用度は高い。
一部上場企業に勤める会社員なら、安定してローンを引き出せる。
それだけ、一度勤めたらやめないと思われているのだ。
不動産所得だけで食べるのは難しい
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夢を壊すようで申し訳ありませんが、それは非常に難しいのが現実です。
不動産所得が十分にあるので、仕事なんてしなくていい！
という水準まで持っていくには、相当の時間がかかると思ってください。
楽して生活したいワン・・・
不動産投資を実際にやってみると、
・空室がある
・入居者募集時に費用がかかる
・フリーレントの付与で家賃が入らない期間がある
・退去時の修繕費が大きくて負担になる
・固定資産税を含む税金の支払いが多い
など、様々な要因で当初予定していた満室時のキャッシュフローを得るのが難しい事に気がつきます。
キャッシュフローが比較的出やすい物件は、利回りの高い地方か築古物件です。
今後年数が経過すると、今と同じようなキャッシュフローを得ることは難しくなります。
年間で得ることのできるキャッシュフローは、様々な理由で減るのです。
さらに、規模が大きくなると、修繕でかかる費用も考慮が必要になります。
特に、RCの1棟物件における大規模修繕費は高額です。
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満室時キャッシュフロー月50万円！
という謳い文句で売り出された物件を購入してみると、なかなかキャッシュフローが想定していた50万円に届かないと考えておいた方が良いでしょう。
さて、不動産投資からのキャッシュフローだけで生活しようと思ったら、満室時年間2,000万円ほど必要です。
年間2,000万円と聞くと、多く感じるかもしれません。
しかし、これは満室時の話であり、前述した通り、様々な理由で、結果的に満室時想定で回り続けることはないのです。
キャッシュフローだけで生活しようと思ったら、食費、生活費、教育費、娯楽費、家賃などを支払い、その上で将来のための貯金をします。
また、このような状態を今後20年、30年キープしていく必要があるのです。
年間2,000万円のキャッシュフローを得るためには、総額6億円～7億円の不動産が必要になります（エリアと頭金割合によって変わります）。
簡単に実現できる数字ではありません。
この水準を目指してしまうと、身の丈に合わない無理な融資を受けて失敗する可能性も高くなります。
フルに近いローンを強引に組み、がむしゃらに総資産を増やしにかかる行為は、危険です。
単純に買えるから、利回りが高いから、表面上の収支がいいから、という安易な理由で、地方都市の購入をしてしまうのは辞めましょう。
本業所得のプラスアルファを狙う
不動産投資は、本業の所得にプラスアルファを与える事は十分に可能です。
中長期的に成功できれば、本業と同等の所得を安定的に得ることも十分に可能です。
サラリーマンの比較的安定した地位を使い、不動産所得を味方につけることができると、収入の柱が増えるため、精神的にも安定してきます。
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サラリーマンとして働く本業に対する依存度が薄れます。
多少給与が下がっても、好きなことをやってみる
少し休んで行きたかったところに行ってみる
など、人生の選択肢も増えてきます。
無理にストレスを抱えてまで、昇進する必要もなくなります。
年功序列の日本企業は、役職が上がるにつれて、責任と給与が比例しなくなります。
昇格は、労働の観点（時給）からして、非効率的になる可能性が高いという現実があります。
確かに昇給分くらいのカバーであれば狙えそうだね！
役職が上がると、責任が重くなるだけでなく、それに比例して労働時間も長くなります。
その見返りが、少額の給与差（昇給）なのです。
日本の会社では、次長や係長職から部長職になると、1,000万の昇給があったりすることはないでしょう。
せいぜい増えて200万～500万程度ではないでしょうか。
大手企業では、このような昇給スタイルが主流です。
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なので、働かない管理職が勝ち組だったりします。
忙しい部長で年収1,500万円と、定時に帰る何もしない次長の年収1,000万円であれば、時給換算すると後者に軍配が上がったりするのです。
不動産所得を作っていければ、昇進しなくても、残業をしなくても、不動産所得がその分をカバーできれば、開放的になれるのではないでしょうか。
不動産投資は、それを十分に達成する力があります。
そして、正しく不動産投資を理解できれば、難しくもありません。
給与所得+不動産所得で資産増加ペースを加速させる
労働の対価で得る所得には、限界があります。
しかし、不動産投資のように、お金がお金を生むスキームを作ることができると、限界はなくなります。
労働で得る収入の何倍もの収入にもなるでしょう。
不動産所得が入ってきたからといって、その分支出が増えるようではダメです。
むしろ意識的に支出を減らしてください。
次の不動産を買うためには、無駄使いをせず、自己資金を貯めるようにしてください。
会社員からの給与を今まで通り貯金に回し、不動産投資からの収入を合わせると、資産拡大のペースは何倍にもなります。
無駄使いはせずに貯めることを心がけてください。
お金はしっかり貯める！これが不動産投資の鉄則だよ！
いくら会社員で年収が高くても、自己資金の少ない人は融資が組めません。
キャッシュフローを得たい場合は1棟物件購入が必要であり、1棟では多くの自己資金が求められます。
浪費家は金融機関からも嫌われます。
家賃収入が引き出され、使われている。
これが繰り返されていると、金融機関としても次の融資を躊躇したくなります。
金使いの荒い人に、お金を貸したくないのは、当たり前の話だと思います。
サラリーマンという未だに安定しているとされる所得からしっかりと貯金
不動産投資のキャッシュフローからしっかりと貯金
この二刀流で自己資金を増やすことができれば、資産拡大のペースは加速していくでしょう。
いきなり不動産所得だけでリタイアしてやる！ではなく、不動産投資を自分の収入源の一つとして考えてみるところから始めることをお勧めします。
まとめ
サラリーマンは、銀行の融資を受けようと思うと、最高の属性です。
独立して年収2,000万！よりも、会社員で年収700万円のほうが評価されます。
それほど、不動産投資における会社員の属性は有利なのです。
最後に、
サラリーマンは、不動産が買える属性であるが故に、不動産業者にカモられたりもします。
不動産投資の世界は甘くありません。
自分自身でしっかりと勉強してください。
100人の不動産投資家がいれば、100通りのパターンがあるので、自分なりの軸を持つべきです。
多くの情報を取り入れすぎると、逆に混乱するでしょう（みんな言っていることが違うじゃん！という状態になります）。
勉強した上で、情報を全て鵜呑みにするのではなく、自分なりの考えを身に着け、ブレずに不動産投資に挑めば、会社員の給与所得＋安定した不動産所得を得ることが可能になるはずです。
毎月の手取り収入は増え、素晴らしい将来が描けるようになるでしょう。
