「老後の年金対策」になりますよ、と不動産投資を勧められたことはないでしょうか。
いきなりですが、これは誤りです。
不動産業者の営業トークに過ぎません。
このような勧められ方をされた場合は、非常に注意が必要です。
いきなり結論から書きますが、老後という都合の良い言葉を使い、長期保有を前提とさせているだけです。
なぜそんなことをする必要があるのでしょうか。
そこには明白な理由があります。
「老後のため」といわれると、なんか魅力に感じちゃう・・・
内容を5分動画でまとめました！
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老後の安定収入
実際、本当に老後の安定収入になるケースはどのようなケースでしょうか。
35年間のローンを無事完済した後です。
但し、完済後の物件は築35年です。
中古であれば、購入してから35年経過した築年数になっています。
都心であっても新築時と比較すると、取れる賃料は半分近くなっていることも十分に考えられます。
資産価値についても同様です。
新築時からは、半分以下になっていることは間違いないでしょう。
35年間想定外の出来事や出費もなく、毎月多少のプラスキャッシュフローで回す事ができたのであれば、確かに他人資本（借入）によって老後の安定収益を生み出す物件を取得できたと言えます。
しかし、「老後」を謳って販売している不動産は、毎月黒字になっていないのではないでしょうか。
キャッシュフローが、赤字であれば最悪です。
赤字は怖いね・・・
35年間の保有リスク
まず、不動産投資は、出口（売却）を見据える必要があり、実際にローン完済まで同じ物件を保有し続ける人は非常に少ないという実態があります。
老後とは、35年間保有することを前提に勧めている不動産投資であり、35年間というとんでもない期間のリスクを背負うことになります。
・35年もほとんど空きなく入居者を確保できますか？空いたらキャッシュアウトが生じます
・古くなった時の修繕でかかる費用を考えていますか？
・金利上昇リスクはどこまで考えていますか？
・賃料下落リスクを考慮していますか？
老後の安定収入を目的に不動産投資を行うような方は、物件を高値掴みさせられている場合も多く、購入時からキャッシュフロー（賃料 – ローンやその他各種税金と費用）は赤字に近いのではないでしょうか。
すると、10年経過したころには、毎月のキャッシュフローは赤字になっている可能性大です。
賃料は下落しますが、支払うローンや毎月の管理修繕積立金が減ることはありません。
収支は年々悪化するということを理解しておこう！
本来の不動産投資
不動産投資は本来老後からではなく、購入時から安定収入を確保できるものです。
ローンを完済した後でなければ収入といえないのであれば、前述した通り、キャッシュフローが手元に残らないような危険な買い方をしていると考えられます。
本来の不動産投資は、買った翌日から
・手元の現金はどんどん増える
・資産はどんどん増える
・生活が楽になることを実感できる
という状態になる投資です。
老後まで待つ必要など全くないのです。
それでは、なぜ老後という言葉を使うのでしょうか。
それは、本来の価格よりもはるか高値で物件を売りつけているため、途中で売られると、不都合だからです。
本来1,000万円の物件を、あなたに1,800万円で売ったとします。
仮にあなたが、この物件を5年後に売ろうとします。
すると、どうなるのでしょうか。
もともと1,000万円の価値しかない物件なので、5年後には900万程度になっているでしょう。
売却活動始めると、相場が分かってしまうのです。
売りに出そうと思った物件の査定価格が900万だったらどう思いますか。
1,800万円で買った物件の価値が、5年で半額になっているのです。
すると、騙された！ということに気が付きませんか？
これが「老後」という言葉のカラクリです。
「老後」という言葉を使う不動産業者は悪徳ぼったくり業者の可能性大！
「ローンは支払い終えるもの」
というのを、前提として話をしています。
それは、ぼったくりを隠すための手段だったのです。
また、長期で持たせておけば、10年後に買主が騙されたことに気が付いても、
「弊社の担当は既に退職しており、詳細はわかりかねます」
で済みます。
売った営業担当に全ての罪をなすりつける形にしているのです。
まとめ
不動産投資は購入後から安定収入になる点で、老後の安定収入という観点が主体となる発想は誤りです。
購入時から安定収入になりますが、老後も安定収入になります、が正解です。
「老後の安定収入」は危険なワードなので、このような話が出てきたときはキャッシュフローの視点を重視し、細心の注意を払って物件を検討してみてください。
