この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資における不動産所得は、「収入-経費」で計算されます。
どのような経費があるのでしょうか。
経費が洗い出せれば不動産所得の計算は簡単です。
経費の注意点は、
・購入時の仲介手数料
・決済時の未経過固定資産税
・減価償却費
です。
正しく理解しておくことをお勧めします。
確定申告などではこの不動産所得を正しく計算した上で税金を支払う必要があります。
経費計上漏れがあると税金は高くなってしまいます。
せっかくなのでしっかり申告しよう！
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Contents
収入
収入は単純です。
家賃
入居者から得る毎月の家賃です（共益費や管理費の名目で受け取っているものも該当します）。
更新料
賃貸借契約更新時に更新料の定めがある場合は、更新料も収入になります。
多くの場合は、賃貸管理会社と折半になっていると思います。
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償却敷金
通常の敷金は、退去時に原状回復費を差し引いて入居者に返しますが、償却敷金は違います。
これは、原状回復費を差し引いて残った分をオーナーが取れる敷金です。
例えば、償却敷金が8万円で、原状回復費が5万円であると、退去時のオーナーの収入は3万円になります。
3万円は収入として計上する必要があります。
通常の敷金であれば、3万円の残りは、入居者に返します。
違いがあるんだね！
受取保険料など
火災保険や地震保険の申請をかけ、100万円の承認が下りたとします。
100万円以上を使って修繕を行えば収入にはなりませんが、
保険料支払い ＞ 修繕費
になる場合、差額は収入になります。
経費
仲介手数料（購入時）
仲介手数料は、経費ではありません。
初年度にかかる手数料を経費のように説明する不動産業者は、沢山います。
これが経費になれば、初年度に限り不動産所得を赤字に見せて節税対策だと謳うことができるためです（それでも2年目以降は節税対策にはならない）。
不動産の世界では、「千三つ」という言葉があり、これは、不動産業者が言う1000の話のうち、正しいのは3つだけ、という意味です。
そのくらい嘘しかない世界です。
経費ではないとなると、仲介手数料はどのような扱いになるのでしょうか？
答えは、販売価格の一部として取り扱われる、です。
例えば、販売価格が700万円で、仲介手数料が27万円だとします（簡素化するため消費税は未考慮）。
すると、購入価格が727万円の物件となります。
高いと感じちゃう・・・
この727万円に対して、後述する減価償却の計算を適用します。
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非常に多くの勘違いが起きている最大の項目だと思います。
意図的に嘘を教える不動産業者もいる反面、知識が無さすぎる論外な不動産業者が、仲介手数料を本気で経費と考えているケースもあります。
いずれにせよ、仲介手数料は経費ではありません。
くれぐれも注意してください。
しかし、実際のところ、個人名義で不動産を保有している大半の方が、この事実を知らないため、経費計上しています。
個人名義での売買であれば、価格も低く、税務署から指摘があったとの話も聞いたことはありません。
このため、経費として計上しても”知らなかった”で済まされる事が多いのではないでしょうか。
税理士に確定申告をお願いしている場合は、確実に経費にはなりません。
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登録免許税
所有権移転登記を行う際の費用となり、各物件ごとに異なります。
登記費用とも呼ばれます。
購入時のみの費用です。
経費計上できます。
司法書士報酬
所有権移転登記を行う際、司法書士に支払う報酬となります。
購入時のみですが、経費計上できます。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙代です。
経費計上できます。
不動産取得税
不動産を取得した際にかかる税金です。
この税金は、所有権が移転してからもすぐに請求されることはなく、数か月後に請求されることが多いです。
計算方法については、「不動産取得税はどう計算するか？」を参考にしてみてください。
購入時のみかかる費用ですが、実際に支払いをしたタイミングで経費計上できます。
これも高いよね～
ローン事務手数料
ローンを使って物件を購入する場合は、金融機関に支払うローン事務手数料（名目は各社異なる）を支払う必要があります。
経費計上できます。
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管理費・修繕積立金
区分マンションでは、管理費と修繕積立金がマンション単位で定められています。
これは毎月オーナーが支払うべき費用でです。
経費計上できます。
固定資産税・都市計画税
1月1日時点で不動産を保有している人に対して請求が来る税金です。
但し、購入時に清算する未経過固定資産税は経費になりません。
ここは勘違いが非常に多い部分です。
物件の購入を7月1日にしたとします。
すると、買主はそれ以降の固定資産税を負担する必要があり、売主はそれ以降の固定資産税を負担する必要はありません。
しかし、前述した通り、この年の1月1日時点における所有者は売主であるため、売主に1年分の固定資産税支払い義務があり、途中で支払者を変更することはできません。
このため、決済時ではこの未経過固定資産税における清算が行われるのです。
例えば、固定資産税が10万円で物件価格が700万円の売買を7月1日に行ったとすると、売主の10万円の支払いは確定しているため、買主は清算時に売主に5万円を支払います（固定資産税は日割り計算で清算）。
この5万円を、未経過固定資産税と呼びます。
残念ながら、未経過固定資産税は経費にはなりません。
この費用は、不動産の購入価格に含める必要があるのです。
今回の場合、物件価格を705万円として考える必要があるのです。
賃貸管理手数料
賃貸管理会社に支払う手数料です。
一般的には家賃を振り込んでもらう際に、当手数料を差し引いて振り込みが行われます。
家賃に対して5%が目安です。
借入利息
ローンを活用している場合、金融機関に利息を支払います。
金融機関から交付される「返済明細表」に、支払利息と元金に対する比率が記載されており、支払い利息部分が経費となります。
ローンの全額が費用ではありません。
利息のみです。
保険
火災保険や地震保険などが該当します。
不動産投資を行う上での保険は経費となります。
一括で数年先まで支払った場合、一括で支払った金額を全額初回で経費にはできません。
例えば、保険料5年分で10万円支払った場合、1年当たりの経費は2万円になります。
減価償却費
減価償却費の計算は少し手間です。
しかし、経費としては非常に大きい部分になるため、必ず計上するようにしてください。
土地が減価償却の対象にならない点は、理解しておく必要があります。
修繕費
水漏れ工事、や故障箇所の修理など、自身で修繕費を捻出した場合は経費になります。
入居者からの敷金で修繕した場合は当然経費にはなりません。
自身の資金から出した場合のみです。
まとめ
不動産所得は、収入から経費を差し引いた金額となります。
差し引いた金額がプラスであれば、その金額に対して税金がかかります。
経費の計上を忘れてしまうと、余計に税金を支払うことになるため、経費についてはしっかりと計上してください。
しかし、本来経費ではない仲介手数料や未経過固定資産税など、勘違いで経費計上してしまわないように注意してください。
また、不動産に関係のない経費を無理やり費用計上しないようにしてください。
不動産業者の中には、なんでもかんでも経費にできると説明する担当者もいますが、そうではありません。
