この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は「良い物件を見つけること」から始まると思われがちですが、実際は買う前の準備で成否の大半が決まります。
目的も予算も曖昧なまま物件探しを始めると、営業トークに流されて割高な物件をつかむリスクが高まります。
この記事では、準備から運用開始までの進め方を8ステップで整理し、購入前のチェックリストや初心者が陥りやすい失敗、属性別の進め方までを解説します。
読み終えるころには、何を・どの順番で・どこまで確認すればよいかという具体的な道筋が描けるはずです。
Contents
不動産投資の進め方は「買う前の準備」でほぼ決まる
不動産投資の進め方は、物件を探す前にどれだけ準備できるかで大きく変わります。
ここではまず、投資全体の流れと、最初に固めておくべき判断軸を整理します。
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不動産投資は「買って→貸して→売る」までが1セット
不動産投資は物件を購入して終わりではありません。
購入後に貸し出して家賃収入（インカムゲイン）を得て、最終的に売却して初めて損益が確定します。
売却まで含めて初めて「成功だったか」が分かるため、買う前から出口（売却）を意識することが欠かせません。
家賃収入が順調でも、売却時の値下がりが大きければトータルで損失になることもあります。
だからこそ、購入前の段階で運用と出口まで見通しておく姿勢が重要です。
最初に決めるべきは「目的」「自己資金」「買える物件価格」
進め方を考える前に、まず次の3点を自分の言葉で固めておきましょう。
・目的
→老後の年金代わり・副収入・節税など、何のために投資するかを明確にする
・自己資金
→すぐ換金できる現預金や株を、いくら投資に回せるかを把握する
・買える物件価格
→自己資金と借入可能額から、現実的な購入価格帯を絞り込む
この3点が定まると、選ぶべき物件タイプやエリアが自然と絞られていきます。
逆にここが曖昧なまま進めると、判断軸がなく業者の提案に流されやすくなります。
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不動産投資の進め方｜準備から運用までの8ステップ
ここからは、準備から運用開始までの流れを8つのステップに分けて解説します。
順番に進めることで、何を・どこまで確認すればよいかが整理できます。
ステップ1：投資の目的と予算・借入可能額を整理する
最初のステップは、目的と予算、借入可能額の整理です。
老後資金・節税・資産形成など、目的によって最適な物件は変わります。
自己資金を物件価格の一部に充て、残りを不動産投資ローンで賄うのが一般的です。
年収や勤続年数をもとに、自分がいくら借りられるかの目安を先に把握しておきましょう。
予算の上限が分かれば、無理のない投資計画が立てられます。
ステップ2：区分・一棟・戸建てなど投資対象を決める
次に、どの種類の物件に投資するかを決めます。
区分マンションは少額から始めやすく管理の手間も少ない一方、毎月のキャッシュフローが出にくく、管理費・修繕積立金の上昇で収支が悪化しやすい面もあります。
一棟アパートは規模を活かせますが、修繕や空室のリスク管理の難易度が上がります。
戸建ては利回りを狙えますが、運用に手間がかかる傾向があります。
どれが初心者向きかは一概に言えず、価格・融資条件・出口価格まで含めて、自分の資金力とかけられる時間に合うかで判断しましょう。
ステップ3：エリアの賃貸需要と家賃相場を調べる
投資対象が決まったら、エリアの賃貸需要と家賃相場を調べます。
不動産は実物資産のため、「どこに持つか」で収益性が大きく変わります。
人口動態・賃貸需要・家賃相場・再開発計画などを確認し、空室リスクの低いエリアを選びます。
エリアの需給は、国立社会保障・人口問題研究所の日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）や、総務省統計局の住宅・土地統計調査といった公的データで客観的に把握できます。
都心や駅近など賃貸需要が安定したエリアは、利回りが低めでも、相対的に資産価値を維持しやすい傾向があります。
ポータルサイトで似た条件の物件を見比べ、相場感覚を養っておきましょう。
ステップ4：不動産会社と担当者を複数比較する
信頼できる不動産会社選びは、投資成果を左右する重要なステップです。
ただし見るべきは「どの会社が良いか」だけでなく、「どの担当者が、どの物件を、なぜ勧めているのか」という点です。
収支表・レントロール・修繕履歴・周辺の売却事例といった根拠資料を求めても出せない担当者には注意しましょう。
気になる会社は、国土交通省のネガティブ情報等検索サイト（宅地建物取引業者）で、過去の行政処分歴も確認しておくと安心です。
1社だけでは比較ができないため、2〜3社と面談し、同じ物件・同じ条件で説明の中身を見比べるのがおすすめです。
担当者を見極める際は、次のような特徴を基準にすると判断しやすくなります。
良い担当者の特徴：
・リスクやデメリットを先に説明する
・収支シミュレーションの前提条件を開示する
・空室率や家賃下落を織り込んで試算する
・出口価格を楽観的に見せすぎない
・「今は買わない」という判断も尊重する
注意したい担当者の特徴：
・節税や年金対策のメリットばかり強調する
・「今だけ」「今日決めないと」と契約を急かす
・家賃保証を安全性の根拠として持ち出す
・実質利回りではなく表面利回りだけを見せる
ステップ5：物件資料を取り寄せ実質利回りで収支を検証する
気になる物件が出てきたら、資料を取り寄せて収支を検証します。
ここで見るべきは表面利回りではなく、コストを差し引いた実質利回りです。
実質利回りは、家賃収入から管理費・修繕費・税金（家賃収入は不動産所得として課税されます）・空室損などを差し引いて計算します。
ローンを利用する場合は、さらに毎月の返済額を差し引いたキャッシュフローも確認しましょう。
あわせて、判断材料となる資料を買付の前に取り寄せておくことが大切です。
買付前に確認しておきたい主な資料は以下のとおりです。
・レントロール（賃貸借条件の一覧）
・登記簿謄本
・固定資産税・都市計画税の課税明細、または評価額が分かる資料
・修繕履歴と長期修繕計画
・管理状況報告書
・過去の入退去履歴
・周辺の成約事例
・売主が売却する理由
取り寄せた資料は、次の視点でチェックすると判断しやすくなります。
| 確認項目 | 見るポイント |
| レントロール | 家賃・入居期間・空室・滞納の有無 |
| 修繕履歴 | 大規模修繕・設備交換・雨漏りの履歴 |
| 周辺家賃 | 現在の家賃が相場より高すぎないか |
| 売却事例 | 出口価格を保守的に見積もれるか |
| 融資条件 | 金利が上がっても返済できるか |
これらを揃えて検証すれば、空室や家賃下落を織り込んだ保守的なシミュレーションができます。
数字が現実的に成り立つ物件だけを、次の検討に進めましょう。
ステップ6：現地調査と出口戦略・売却価格を確認する
資料上の数字が良くても、現地調査は欠かせません。
建物の状態や周辺環境、入居需要を自分の目で確認します。
あわせて、何年後にいくらで売るかという出口戦略も購入前に考えます。
国土交通省の不動産価格指数などで相場の推移を確認し、値上がり益を前提にせず、購入価格より低く売却するケースも想定しておくことが重要です。
保有中の利益で売却損をどこまでカバーできるかを見て、出口価格を保守的に見積もりましょう。
ステップ7：金融機関に融資を打診する
物件を絞り込めたら、金融機関に融資を打診します。
不動産投資ローンは金利や条件が金融機関ごとに異なるため、比較検討が欠かせません。
2026年6月時点では、日銀の短期金利は0.75%まで上昇しており、今後の利上げも意識される局面です。
金利環境は変化するため、最新の金融情勢を確認したうえで返済計画を立てましょう。
変動金利で借りる場合は、金利が上がっても返済を続けられる計画にしておくことが大切です。
融資交渉は不動産会社の紹介を通じて進めると手続きがスムーズで、無理のない返済比率を意識しましょう。
ステップ8：買付・契約から決済・登記・運用開始まで進める
購入の意思が固まったら、買付・売買契約へ進みます。
契約時は、融資が下りなかった場合に備えて「ローン特約」を必ず付けましょう。
重要事項説明で契約内容と物件状況をしっかり確認します。
融資が承認されれば、決済・登記を経て物件の引き渡しを受けます。
購入後は管理会社に運用を委託し、賃貸経営をスタートさせます。
不動産投資を進める前に確認すべき購入前チェックリスト
物件を買う前に、最低限おさえておきたい確認ポイントをまとめました。
ひとつでも見落とすと収支が崩れやすいため、契約前に必ず見直しましょう。
自己資金に諸費用と空室時の予備資金を含めているか
自己資金は物件価格だけでなく、諸費用と予備資金まで含めて考えます。
初期費用は物件価格の7〜15%程度を見込むケースが多く、仲介手数料・登記費用・不動産取得税・保険料・融資関連費用などによって変動します。
さらに、空室や急な修繕に備えた予備資金も手元に残しておく必要があります。
保守的に見るなら、諸費用と予備資金を合わせて物件価格の2〜3割程度を手元資金として想定しておくと安心です。
資産のすべてを投資に充てず、余裕資金で行うのが鉄則です。
表面利回りではなく実質利回りで判断しているか
利回りは、表面ではなく実質で判断します。
表面利回りは家賃収入を物件価格で割っただけの数字で、コストが反映されていません。
管理費・修繕費・税金・空室損などを差し引いた実質利回りこそが、実際の収益力を示します。
たとえば、次のようなケースで計算してみます。
年間家賃収入：96万円
管理費・修繕費・固定資産税など：年間24万円
年間手取り収入：72万円
物件価格：1,500万円
実質利回り ＝ 72万円 ÷ 1,500万円 × 100 ＝ 4.8%
このようにコストを引いた後の数字で見ることで、見かけの高利回りに惑わされない判断ができます。
なお、ローンを組む場合は、この実質収入からさらに返済額を差し引いた手残り（キャッシュフロー）も確認する必要があります。
家賃下落・修繕費・金利上昇を織り込んでいるか
長期で運用する以上、将来の変動要因を織り込む必要があります。
家賃は築年数の経過とともに下落する可能性があります。
設備の老朽化に伴う修繕費も継続的に発生します。
変動金利で借りる場合は、金利上昇による返済増も想定しておきましょう。
出口価格を保守的に見積もっているか
購入前に、売却時の価格を保守的に見積もっておきます。
築年数の経過やエリアの需要低下で、売却価格は下がりやすくなります。
楽観的な売却前提で計画を組むと、出口で想定外の損失が出かねません。
「下がっても成り立つか」を基準に判断することが、失敗回避につながります。
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不動産投資の進め方で初心者が失敗しやすい注意点
ここでは、初心者がつまずきやすい代表的なパターンを取り上げます。
事前に知っておくだけで、避けられる失敗は少なくありません。
高利回り物件を無条件に「お得」と思い込む
高利回り物件を無条件にお得と考えるのは危険です。
利回りが高い物件は、地方や築古など人気が低い理由で価格が抑えられていることが多くあります。
空室率の高さや修繕コストで、実際の手取りは少なくなりがちです。
融資が付きにくく、売却時に買い手がつかないリスクも高まります。
高利回りの裏にある理由を必ず確認しましょう。
サブリースや家賃保証を安全だと過信する
家賃保証やサブリースを過信するのも避けたいところです。
保証賃料は将来にわたって固定されるとは限らず、見直しや減額がありうる契約も存在します。
保証があるからと収益性を度外視して購入すると、後で収支が悪化することがあります。
契約条件を細部まで確認することが重要です。
営業担当のシミュレーションをそのまま信じてしまう
営業担当が提示するシミュレーションを鵜呑みにしてはいけません。
販売を目的とした試算は、空室や家賃下落が甘く見積もられている場合があります。
不動産会社は自社が得意な物件を勧めるバイアスがかかります。
自分でも数字を検証し、複数社の意見を聞くことで中立的に判断しましょう。
契約を急かされて冷静な判断ができなくなる
契約を急かされたときこそ、冷静さが必要です。
「今日決めないと他の人に取られる」と煽る業者は信頼できません。
慣れないうちは一度持ち帰り、落ち着いて検討する時間を確保しましょう。
ただし、購入条件や判断基準を明確に伝えておけば、担当者側も紹介しやすくなります。
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自分に合った不動産投資の進め方
不動産投資の最適な進め方は、職業や年齢、選ぶ物件タイプによって変わります。
ここでは、立場ごとの向き不向きと注意点を整理します。
会社員・公務員は融資を活用しやすいが借りすぎに注意する
会社員や公務員は、安定収入と信用力から融資を受けやすい立場です。
本業を続けながら管理会社に委託して運用できる点も大きな強みです。
一方で、借りやすさゆえに過大な借入を勧められるケースもあります。
返済比率と余裕資金を意識し、借りすぎないことが成功の前提になります。
区分マンション・一棟アパート・戸建ての向き不向きを比較する
物件タイプは、自分の状況に合わせて選びます。
それぞれの特徴を整理すると以下のようになります。
・区分マンション
→少額から始めやすく管理の手間も少ないが、CFが出にくく管理費等の上昇で収支が悪化しやすい
・一棟アパート
→規模を活かせるが、修繕・空室リスクの管理難易度が高い
・戸建て
→利回りを狙えるが、運用に手間と時間がかかる
どれが向くかは資金力・融資条件・出口価格によって変わるため、価格だけで初心者向きと決めつけないことが大切です。
年齢に応じて返済期間と保有期間・出口戦略を変える
年齢によって、最適な進め方は変わります。
20〜30代は返済期間を長く取れ、時間を味方に資産形成しやすい年代です。
40代以降は自己資金が比較的潤沢な一方、返済期間は短くなりがちです。
退職までの期間を踏まえ、保有期間と出口戦略を設計しましょう。
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不動産投資の進め方に関するよくある質問
最後に、不動産投資の進め方について初心者から寄せられやすい疑問にお答えします。
初心者は何から始めればよいですか
まずは投資の目的と予算を明確にすることから始めます。
並行してポータルサイトで相場感をつかみ、書籍などで基礎知識を補いましょう。
準備が整ってから不動産会社に問い合わせるのが、失敗を避ける順番です。
年収500万円でも不動産投資は始められますか
年収500万円台でも、不動産投資に取り組むことは可能です。
勤務先・勤続年数・自己資金・既存借入の状況によっては、融資を受けられる可能性があります。
安定収入があれば融資審査で評価されやすいため、まずは自分の借入可能額を把握することから始めましょう。
自己資金はいくら必要ですか
初期費用は物件価格の7〜15%程度を見込むケースが多く、物件種別や融資条件、仲介の有無によって変わります。
さらに空室や修繕への備えを含め、諸費用と予備資金を合わせて2〜3割程度を用意できると安心して進められます。
余裕資金の範囲で行うことが、リスク管理の基本になります。
不動産投資は何年で元が取れますか
回収期間は物件価格・利回り・融資条件によって大きく変わります。
家賃収入から経費とローン返済を引いた手取りの累積で考える必要があります。
売却まで含めて初めて損益が確定するため、保有中の収支と売却時の譲渡所得課税の両面で判断しましょう。
不動産会社が嫌がる買主の特徴はありますか
購入意思が見えない買主は、物件紹介の優先度が下がりやすい傾向があります。
営業側は手間のかかる相手を避けるため、下調べをして本気度を示すことが大切です。
ただし、その場で即決を迫られても、冷静な判断を優先しましょう。
まとめ：不動産投資は「物件探し」ではなく「買える自分を作ること」から始めよう
不動産投資の進め方は、物件探しよりもまず「買う前の準備」から始まります。
目的・自己資金・予算を固め、相場とエリアを学び、信頼できる会社と担当者を見極める。
その土台があって初めて、実質利回りや出口まで見据えた冷静な判断ができます。
高利回りや営業トークに流されず、保守的な数字で検証する姿勢が失敗を防ぎます。
「買える自分」を作ることが、不動産投資成功への最短ルートです。
不動産投資は、物件を探す前の準備でリスクを大きく下げられます。
「自分の年収・自己資金でどの物件を検討すべきか分からない」「営業担当の提案が妥当か判断できない」と感じたら、中立的な視点を持つ専門家に相談しながら進めるのも有効です。
LandSitzでも、収支や出口まで含めた中立的な視点で進め方のご相談を承っています。
