この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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資産運用を検討しているのであれば、不動産投資も選択肢の一つになるでしょう。
不動産投資はアパート一棟やマンションの一室などの不動産を購入し、賃貸料を得る投資方法です。
本記事では不動産投資のメリット・デメリットおよび利回りの計算方法、不動産投資のコツを解説します。
Contents
不動産投資とは？狙える2つの利益を確認
不動産投資とは、不動産を投資対象とした投資です。購入した不動産の賃貸経営により、利益の獲得を目指します。
不動産投資で狙える利益は、売却益（キャピタルゲイン）と賃貸料（インカムゲイン）です。
一般的な不動産投資では、賃貸料が主な収益源とされます。
ここではまず、キャピタルゲインとインカムゲインを詳しく見ていきましょう。
利益1：キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、保有している資産を売却して得られる売却差益です。
たとえば、1,000万円で購入した不動産を1,200万円で売却したとすると、200万円（1,200万円－1,000万円）がキャピタルゲインとなります。
キャピタルゲインのメリットは、短期間で大きな利益を得られる可能性がある点です。
不動産市場の値動き次第では、購入価格の3～4割にあたるキャピタルゲインを得られるケースもあります。
一方でキャピタルゲインの獲得を目指した場合、資産の値動きによっては損失を被る点に注意が必要です。
仮に、1,000万円で購入した不動産を850万円で売却したとすると、150万円（1,000万円－850万円）の売却損が発生します。
このようにキャピタルゲインは、リスクを取ってでも大きな利益を狙いたい方に向いています。
キャピタルゲインで利益を獲得するには、資産を売買するタイミングの見極めが重要です。
利益2：インカムゲイン
インカムゲインとは、資産を保有している間に得られる利益です。
株式では配当金、債券では利子、不動産では賃貸料がインカムゲインとしてあげられます。
インカムゲインのメリットは、定期的な獲得が期待できる点です。
デメリットには、1回の支払いで受け取れる金額が多くないことや、投資している資産の値動きなどによっては支払われないケースがあることがあげられます。
このようにインカムゲインは、リスクを抑えてできるだけ安定した資産運用をしたい方に向いています。
インカムゲインで資産形成を目指すのであれば、資産を長期で保有し利益を積み上げることが肝心です。
不動産投資は本来インカムゲインを狙っていくものと考えようね！
不動産投資4つのメリット
不動産投資には、株式や債券への投資にはないメリットがあります。
ここでは、不動産投資特有の4つのメリットを確認しましょう。
1．定期的に家賃収入を受け取れる
不動産投資では、空室がない限り家賃収入を得られます。定期的な収入源となるため、副業やリタイア後の事業としてスタートする方も少なくありません。
家賃収入の特徴は、以下の2つです。
- 契約期間が長い
- 賃貸料は変動が少ない
居住用物件の場合、一般的に賃貸契約期間は2年です。
そのため一度契約をすれば不測の事態が発生しない限り、2年間は家賃を受け取り続けられます。
また、賃貸料は変動が少ない点も特徴です。
税制の変更や周辺地域の家賃相場の変動により家賃を見直すことはあるものの、変動の幅はそれほど大きくないケースがほとんどです。
企業の業績により配当の有無や配当額が決定する株式投資とは、この点が大きな違いといえるでしょう。
家賃収入は安定しているので精神的にも良さそう！
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2．ローンを利用すれば少額から投資可能
不動産は数百万～数千万円の高額な資産ですが、ローンを利用した購入が可能です。
そのため少額の元手で、大きな投資ができます。
少ない自己資金を活用し大きな資産運用をしたいと考えているのであれば、不動産投資は有力な選択肢となるでしょう。
金融機関から借り入れたローンは、家賃収入で返済できます。
先述のとおり、家賃収入は金額の変動が少なく定期的な受け取りが期待できることを考えると、資金計画が立てやすい運用方法の一つです。
なお不動産投資で借り入れるローンは、不動産投資ローン（アパートローン）です。
自身が居住するために借り入れる一般的な住宅ローンとは借入条件や審査基準が異なるため、利用を希望する方は金融機関にあらかじめ相談しましょう。
3．節税につなげられる
不動産投資は、所得税および相続税の節税につなげられます。
まずは、所得税の節税について確認しましょう。
不動産投資で得た所得は、総合課税の対象です。
総合課税とは、他の所得と合算した課税所得に所得税率をかけて税額を算出する方式をいいます。
不動産所得は、以下の式で求めます。
必要経費には固定資産税や損害保険料、減価償却費、修繕費、ローン金利などが該当します。
総合課税である不動産所得において損失が発生したときには、給与所得をはじめとする他の所得からの差し引きが可能です。
それにより、所得税および住民税の減税を図れます。
但し、大幅な赤字物件提案を節税対策とする営業には要注意です。
赤字になる理由をしっかりと確認しましょう。
物件価格が高すぎるという理由で赤字になる場合はダメですよ！
次に、相続税の節税についてです。
被相続人から現金や有価証券、不動産といった財産を相続すると、相続税が課されます。相続税は、相続した財産の評価額をもとに算出します。
現金は相続した金額がそのまま評価額となりますが、不動産は相続時の時価よりも低く評価される点が特徴です。
そのため現金で財産を引き継ぐよりも、不動産で引き継いだほうが相続税の節税につながるでしょう。
参考：No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)｜国税庁
参考：No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁
4．万が一の際に生命保険代わりになる
不動産投資ローンを利用している場合、生命保険の代わりとしての役割も期待できます。
不動産投資ローンを契約するにあたっては、団体信用生命保険（団信）に加入します。
団体信用生命保険は、契約者に万が一のことがあったときにローン残高が0円になる保険です。
そのため遺された家族は、ローンの残債返済をすることなく不動産を引き継げます。
引き継いだ不動産は、賃貸経営を継続したり売却したりなどさまざまな活用が可能です。
家族に遺す資産を用意したいと考えている方は、不動産投資をぜひ検討しましょう。
こちらのキーワードも営業トークでよく使われますので注意してください。
生命保険の代わりになるのはあくまで物件を持っている間だけです。
売れば外れます。
物件収支の赤字を正当化するための営業トークであれば物件自体が割高である可能性を否定できないため、よく確認しましょう！
不動産投資のデメリット
不動産投資にはいくつものメリットがある一方で、デメリットもあります。
不動産特有の注意点を押さえ、納得の不動産投資を実現しましょう。
空室によって収入が変動する
不動産投資で気を付けたいのは、空室の発生です。
空室が出ると、家賃収入が減ります。
空室は嫌だ・・・
特に家賃収入を不動産投資ローンの返済資金としている場合、空室があると返済ができなくなるかもしれません。
リスクを抑えた不動産投資を目指すのであれば、空室を作らないことが重要になるでしょう。
空室を減らし入居率を上げるには、以下のポイントがあります。
- 賃貸需要が高い物件を選ぶ
- 設備や内装を充実させる
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
駅近で利便性が高い、治安が良い、公園や学校などが近く周辺環境が良いといった物件は、賃貸需要が高く継続的な入居が期待できます。
また設備や内装を充実させれば、物件の魅力向上につながるでしょう。
賃貸経営では、物件の管理を不動産会社に委託するケースも少なくありません。
その場合、入居者の募集や広告出稿は委託先の会社が行います。
そのため入居率を上げるには、実績があり信頼できる不動産会社を選ぶことも重要になります。
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自然災害によって資産価値が減少する可能性がある
自然災害の発生も、不動産投資では注意が必要です。
台風や地震などの自然災害により物件が破損すると、修繕しなければなりません。
破損の度合いによっては、修繕費がかさむ可能性もあります。
修復が難しい被害を受けてしまうと、不動産の資産価値が減少することもあるでしょう。
自然災害の影響を抑えた不動産投資を目指すのであれば、以下の対策を行ってください。
- 物件購入前にハザードマップを確認する
- 適切な保険に加入する
ハザードマップを確認すれば水害や津波、土砂崩れなどの危険性をあらかじめ確認できるため、自然災害に強い物件選びができます。
また適切な保険に加入することで、万が一被害が発生しても保険金で修繕費を補てんできます。
多くの不動産会社では、賃貸経営をするにあたり火災保険への加入が必須です。
一方、地震保険への加入は任意とされます。
それぞれの保険の補償内容や保険料をしっかりと確認し、キャッシュフローと照らし合わせて加入を判断してください。
金利の上昇によりコストが上がる可能性がある
ローンの金利が上がると、ローンの支払い利息が増えます。
特に不動産投資ローンは、多額の借入となるケースも少なくありません。
借入額が多いと、少しの金利上昇でも利息額が大きく増える可能性があります。
ローンを借り入れて不動産を購入するのであれば、金利の上昇によりコストが上がる可能性があることは覚えておきましょう。
ローン金利は一般的に、日銀が決定する政策金利に連動して変動するといわれます。
不動産投資ローンの借り入れをしているときは、政策金利の動きを注視することが肝心です。
ローンが多いと注意が必要だね
不動産価格の変動により売却損が発生する可能性がある
不動産の価格は、日々変動しています。
そのため売却のタイミングによっては、売却損が発生する可能性があります。
売却損を回避するには、不動産の時価が購入価格よりも高くなった時点での売却を目指しましょう。
タイミングを見て売買をするためには、長期での運用を念頭におき不動産市場を定期的にチェックすることがポイントです。
不動産投資の4つの種類
不動産投資は、投資する不動産の種類によって以下の4つに分けられます。
- アパート一棟投資
- 区分投資
- 戸建て投資
- REIT（リート：不動産投資信託）
どの投資方法を選ぶかによって、リスクの大きさや狙える利益の大きさなどが異なります。
それぞれの特徴やメリット・デメリットを確認し、投資方針に合ったものを選びましょう。
1．アパート一棟投資
アパート一棟投資とはアパートを丸ごと一棟購入し、賃貸経営する投資方法です。
アパート一棟投資の概要は、以下のとおりです。
アパート一棟投資は賃貸物件数が多く、空室リスクを分散させながら大きな収益の獲得を目指せます。
そのため、規模の大きな不動産経営にチャレンジしたいと考えている方に適した投資方法といえるでしょう。
アパートを一棟購入するためには、数千万～数億円の資金が必要です。
不動産投資ローンを利用する場合も、借入額が大きくなると審査が厳しくなるため、アパート一棟投資を考えているのであればまとまった額の自己資金を計画的に用意する必要があるでしょう。
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アパート一棟投資では、新築アパートと中古アパートの2つの選択肢があります。
老朽化による修繕費を抑えたい、新築を活かした入居者の募集をしたいと考えているのであれば、新築一棟アパートが選択肢となるでしょう。
ただし新築アパートは、中古アパートと比較して購入価格が高くなる点には注意が必要です。
中古一棟アパートは、新築アパートよりも初期費用を抑えて投資ができます。
好立地にある物件も多く、高需要が見込まれるのも中古一棟アパートの特徴です。
ただし、中古一棟アパートの経営では、老朽化による修繕費がかかります。
中古一棟アパートを購入するにあたっては、前もって修繕プランを立て計画的に資金を積み立てることが肝心です。
2．区分投資
区分投資は、分譲マンションやアパートの1室を購入し賃貸経営する投資方法です。
区分投資の概要を以下で確認しましょう。
区分投資の物件は数百万円から購入できるため、比較的スタートしやすい投資方法です
。マンションの1室のため売却もしやすく、小規模で不動産投資をしたい方に向いているといえるでしょう。
ただし、区分投資は空室による影響を受けやすい点に注意が必要です。
仮にアパート一棟投資で10部屋を賃貸経営しているのであれば、1部屋が空室になったとしても影響は10分の1に抑えられます。
一方、区分投資で1部屋のみを貸し出している場合、その部屋が空室になったときには賃貸収入がなくなります。
区分投資をするのであれば、空室が出にくい高需要の部屋選びが重要です。
また、空室発生により一時的に収入がゼロになっても資金繰りがショートしないよう、ある程度の資金を手元に残しておきましょう。
3．戸建て投資
戸建て投資とは、一戸建てを購入し賃貸経営する投資方法です。
戸建て投資の概要は、以下のとおりです。
戸建て投資は、中古物件を購入しリノベーションをしたうえで貸し出すことも少なくありません。
この場合、物件の購入費とあわせてリノベーション費用もかかるため、初期投資費用は大きくなります。
戸建て物件は、ファミリー層に人気です。
子どもがいる家族は、「戸建て」を第一条件として物件探しをしている場合も多く、立地の影響を受けにくいとされます。
また家族で生活をしていると頻繁な引っ越しは難しいことから、長期での居住も期待できるでしょう。
特に公園や学校が近い物件は、長期居住が見込めます。
中古物件を購入する場合、築年数が古いとローンの審査が厳しくなるケースもあります。
また、区分投資と比較し部屋数が多く外壁や屋根などの修繕も大家の負担になるため、修繕費がかさむことは押さえておきましょう。
4．REIT（不動産投資信託）
REIT（リート：不動産投資信託）とは、不動産を投資対象とする金融商品です。
運用の専門家である不動産投資法人は、多くの投資家から集めた資金を複数の物件に投資し、利益を投資家に還元します。
REITの概要は、以下のとおりです。
REITへの投資は、数万円の少額から可能です。
運用の専門家に投資を任せられるため、投資経験が少ない、投資にかける時間がないといった方も始めやすい投資方法といえます。
また市場で取引ができるため、実物の不動産よりも換金しやすい点もメリットといえるでしょう。
REITで獲得が期待できる利益の一つが、インカムゲインである分配金です。
分配金の有無や金額は、運用結果をもとに決定されます
。家賃収入とは異なり、毎月決まった定期収入を得られるとは限らないことは覚えておきましょう。
REITの運用がうまくいくかは、不動産投資法人の腕が大きく影響します。
REITに投資をするのであれば、過去の運用実績を事前に確認し信頼できるファンドを選びましょう。
なおREITへの投資では一般的に、売買手数料がかかります。
手数料の大きさは取引をする金融機関によって異なるため、あらかじめ確認することが重要です。
不動産投資における利回りの計算方法
利回りとは、投資額に対して1年間で得た収入額の割合です。
利回りは、不動産会社が出している広告にも記載されており、投資物件を選ぶ際の材料の一つとなります。
また、投資した物件の収益性を計るときにも役立つでしょう。
利回りには、表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）があります。
それぞれの概要と違いを押さえ、投資に活用してください。
表面利回り（グロス利回り）
表面利回り（グロス利回り）とは、投資額（物件額）に対して1年間でどれだけの利益を得たかを表す指標です。
表面利回りは、以下の式で計算します。
たとえば、2,000万円で購入した物件から年間96万円の家賃収入を得たとすると、この物件の利回りは4.8％（96万円÷2,000万円×100）です。
実質利回り（ネット利回り）
実質利回り（ネット利回り）とは、物件取得にかかったコストや年間の経費を考慮したうえで、投資額に対しどのくらいの利益を上げたかを示す指標です。
実質利回りは、以下の式で計算します。
実質利回りは、より実情に合った収益性の判断ができる指標とされます。
仮に2,000万円の物件を、50万円のコストをかけて購入したとしましょう。
賃貸経営により120万円の家賃収入を得たものの、管理費や修繕積立金などで30万円が必要だったとします。
この場合の実質利回りは、約4.3％（（120万円－30万円）÷（2,000万円＋50万円））となります。
不動産投資を成功に導くコツ
現物の不動産投資は、初期投資額が大きい投資方法の一つです。
また流動性が低く思うような売却（換金）ができないケースもあることから、投資を迷う方もいるでしょう。
ここでは、不動産投資を成功に導くための3つのコツを解説します。
不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
継続的な需要が期待できる不動産を選ぶ
コツの1つめは、継続的な需要が期待できる物件を選ぶことです。
国土交通省が発表する「令和4年度住宅市場動向調査報告」によると、民間賃貸住宅入居世帯における住宅の選択理由として多くあがっていたのは、以下の5つです。
- 家賃が適切だったから
- 住宅の立地環境が良かったから
- 住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから
- 交通の利便性が良かったから
- 職場から近かったから
これらを満たす物件であれば、継続的な賃貸需要が期待できると考えられます。
せっかく不動産を購入するのであれば、自身の好みや趣向に合った物件を選びたいと考える方もいるかもしれません。
しかし、賃貸物件として不動産を購入するときには、より多くの方が住みたいと感じるものを選ぶことが重要です。
長期での運用を念頭におく
コツの2つめは、長期での運用を念頭におくことです。
不動産投資を長期で行うと、以下の効果が期待できます。
- 価格の値動きを見て売買することで、売却損の発生を防げる
- インカムゲインの積み上げにより、売却損を相殺できる
長期にわたりインカムゲインを積み上げることで、たとえ売却損が発生しても損失の相殺ができるのです。
たとえば、3,000万円で購入した物件を年間120万円の家賃収入を得て運用したとします。
仮に2,500万円で売却したときの、保有年数とトータルリターンの違いは以下のとおりです。
このように、売却損が発生したとしてもインカムゲインを積み上げていれば、トータルで利益を出すことは十分に可能です。
長期での不動産投資を目指すには、資金不足による予定外の不動産の売却が発生しないよう、使途未定の余裕資金を元手にしましょう。
そのためには将来のライフプランや資金計画を投資前に考え、投資の予算を明確にすることが肝心です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
コツの3つめは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。
不動産会社の主な役割には、以下の2つがあります。
- 投資物件の紹介
- 物件の管理
投資物件は一般的に、不動産会社を通して購入します。
投資方針に合った物件を選んでくれる、投資のシミュレーションをもとに提案してくれるといった不動産会社であれば、納得の物件選びができるでしょう。
また購入した物件の管理も、不動産会社が行うケースがあります。
具体的には、入居者の募集や家賃回収業務、修繕・メンテナンス業務です。どの業務も、入居率を上げ安定した家賃収入を得るには欠かせません。
不動産会社と契約するにあたっては、実績や利用者の口コミを参考に、長く付き合える業者を選ぶことが重要です。
まとめ
不動産投資は、アパート一棟やマンションの一室、一戸建てを購入し賃貸経営による利益の獲得を目指す投資方法です。
定期的な家賃収入が得られる点や不動産投資ローンを利用すれば少額の元手でもスタートできる点、節税につながる点などが魅力としてあげられます。
一方、空室による収入額の変動や自然災害による不動産価値の下落、金利上昇によるコストの増加などは不動産投資のデメリットです。
不動産投資を成功させるには、長期運用を念頭におくことが重要です。
そのためには、まずは将来に向けた資金計画をしっかりと立て、使途未定の余裕資金で投資をしましょう。
また、賃貸需要が下がらない物件選びもポイントです。
長期での賃貸収入の獲得が見込める物件を見つけ適切な管理運営していくためには、信頼できる不動産会社を選びましょう。
