この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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副業が禁止されている勤務先であっても、アパート経営や区分マンション投資などの不動産投資は可能なケースが多いです。
ただし、投資の規模や本業の業種・職業によってはなんらかの規制が入る恐れがあります。
本記事では、不動産投資が副業とみなされない理由や、会社員の方が不動産投資を行う際の注意点、メリットを解説します。
成功に向けたポイントもまとめているので、ぜひ参考にしてください。
Contents
不動産投資は副業になる？ならない？
結論としては、「不動産投資は副業とみなされない」のが一般的です。
就業規則で副業が禁止されている会社でも、不動産投資は副業に該当しないと判断され認められるケースがほとんどでしょう。
ただし公務員や銀行員の場合は、不動産投資に制限がかかるため注意が必要です。
会社員の不動産投資が副業とみなされない背景や、公務員・銀行員における規制などを詳しく解説します。
不動産投資は副業にならない
副業が禁止されている会社であっても、不動産投資は副業とみなされず、規制や制約を受けないのが通常です。
まず前提として、憲法や労働基準法において副業は禁止されていません。
国の動きとしても、政府は2022年に「副業・兼業の促進に関するガイドライン」を改定し、社会全体で副業を推進する環境が整いつつあります。
そもそも、副業は本業以外の仕事で収入を得ることを指しますが、不動産投資は副業ではなく資産運用における一つの手段とみなされるのが一般的です。
しかし不動産投資が事業的規模に拡大した場合、就業規則により副業を禁止している会社では、規則に抵触するとみなされ処分を受ける可能性も考えられます。
不動産投資を開始する前に、不動産投資の可否や認められる範囲などを勤務先に確認しておくと安心でしょう。
どちらかというと副業は推奨される流れだよね！
公務員や銀行員の場合は就業規則に要注意
公務員や銀行員の場合、不動産投資を開始するには注意が必要です。
法令や就業規則に違反することがないよう、自身の職業にかかる規制を理解したうえで資産運用を検討しましょう。
参考：人事院「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」
会社員の不動産投資が副業とみなされない4つの理由
会社員の不動産投資は、副業ではなく資産運用として捉えられ、就業規則に違反することなく認められるケースがほとんどです。
そのほかにも、不動産投資が副業とみなされないのには、以下のような理由が挙げられます。
- 相続や譲渡でやむを得ないケースがある
- 本業に支障が出にくい
- 情報漏洩のリスクが少ない
- そもそも副業を禁止する法的根拠がない
順に詳しく解説します。
1.相続や譲渡でやむを得ないケースがある
不動産投資用の物件を所有する会社員のなかには、相続や譲渡で不動産を取得している場合があります。
仮に勤務先で不動産投資が禁止されていたとすると、賃貸物件を相続した場合には売却せざるを得なくなり不利益を被る恐れもあります。
親族から相続したり、贈与されたりした不動産は、自らが積極的に所有したわけではないため、これを「副業」とみなすのは不適切と判断する企業が多いでしょう。
2.本業に支障が出にくい
取り組む手間がほとんどかからない不動産投資は、本業に支障が出にくい点から副業とみなされないことが多いでしょう。
不動産投資では、賃貸物件の管理業務は管理会社に委託することが一般的です。
そのため不動産オーナーは、入居者対応や物件の維持管理などに時間を割く必要がありません。
一方、本業の勤務時間外にアルバイトなどの副業に励む場合、副業の労働時間が長時間に及ぶと本業のパフォーマンスが下がってしまう恐れがあります。
副業が禁止される理由には、副業によって本業に悪影響が出るリスクを防ぐ目的も含まれているのです。
時間や労力がかからない不動産投資は、睡眠や休息の時間を削る必要もなく、本業に支障が出る可能性はほとんどないでしょう。
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3.情報漏洩のリスクが少ない
不動産投資には情報漏洩のリスクが少ないため、副業禁止の会社であっても認められやすいといえます。
企業が副業を禁止する目的として、本業で知り得たノウハウや機密情報などの漏洩、利益相反を防ぐことが挙げられます。
仮に不動産賃貸会社に勤務する人が不動産投資をしているとすると、会社の顧客に自分がオーナーである物件を斡旋する可能性もあるでしょう。
このような事態を防ぐために、副業禁止を定めている会社も多いです。
しかし特別な場合を除けば、不動産投資と本業の業務には直接的な関係がないことがほとんどです。
本業で得た機密情報が不動産投資に役立つことがないため、職場での信頼を維持しながら資産運用が行えます。
4.そもそも副業を禁止する法的根拠がない
副業の禁止を就業規則に定める会社が一定数存在する一方、そもそも副業を禁止する法的根拠はありません。
日本国憲法には「職業選択の自由」が認められているため、どのような仕事をするかは個人が自由に選べるものです。
政府も、働き方改革の一環として副業や兼業の促進に取り組んでおり、世の中の動きとしても会社員の副業が一般的になりつつあります。
厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」にも、副業・兼業を認める裁判例をもとに、副業禁止の就業規則の見直しを勧める文言が記されています。
このような背景から、不動産投資が副業とみなされ、本業の勤務先で禁止されることは少ないといえるでしょう。
ただし会社との良好な関係性を維持するためにも、就業規則において副業への制限が記されている場合は、事前に不動産投資について相談しておくことが大切です。
法律では基本OKなんだね！
会社員が不動産投資を始めるときの注意点
ここまで見てきたように、不動産投資が本業の勤務先で禁止されるケースは少ないといえます。
しかし、勤務先での信頼を損ねたりトラブルに発展したりするのを防ぐためには、気をつけるべきポイントがいくつかあります。
- 雇用先の就業規則を確認する
- 本業に支障が出ない範囲で行う
- 所得に応じ確定申告を行う
3つの注意点を押さえ、疑問を取り除いてから不動産投資に取り組みましょう。
雇用先の就業規則を確認する
会社員の方が不動産投資を始める際にまず行うべきことは、就業規則の確認です。
就業規則には、副業の可否だけでなく、「どのような副業をどれくらいの範囲で行ってもよいか」といった制限が設けられている場合があります。
副業を禁止していない企業でも、事前の届け出や許可申請をしなければならないケースもあるでしょう。
就業規則を確認せずに不動産投資を始めると、会社の規則に違反する恐れがあり、最悪の場合は懲戒処分や解雇のリスクを伴います。
安定した収入源である本業での信頼を失わないように、事前に人事部門や上司に確認し、必要な手続きを踏むことが重要です。
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本業に支障が出ない範囲で行う
会社員の方が不動産投資を行うには、本業に支障が出ないように調整することが大切です。
不動産投資にかかる労力は、物件の選定や購入手続きだけではありません。
賃貸経営で発生する業務は、入居者の募集や契約、建物の清掃、メンテナンスなど多岐にわたります。
自分で賃貸管理するとなると、水漏れなどの突発的なトラブルにも対応しなければならないため、本業と並行して行うのは現実的ではないでしょう。
物件の賃貸管理は、管理会社に代行してもらえます。
本業でのパフォーマンスを落とさないよう、不動産投資に関わる業務は外部に委託するのが基本です。
やっぱり本業に支障が出ちゃうと会社としても認めにくいよね
所得に応じ確定申告を行う
不動産投資で利益が発生すると、勤務先に提出する年末調整とは別に確定申告が必要です。
具体的には、賃貸収入から経費や減価償却費などを差し引いた所得が20万円を超える場合、不動産所得にかかる所得税を納税するための確定申告を行わなければなりません。
不動産所得が赤字の場合も、確定申告することで赤字分を給与所得から相殺できます。
また、確定申告の際には住民税の納付方法にも注意が必要です。
確定申告書には、住民税の徴収方法を選択する欄があります。
そこで「特別徴収」を選択すると、不動産所得にかかる住民税も会社から源泉徴収されるため、不動産投資で得た所得額を勤務先に知られてしまいます。
不動産投資による収入を勤務先に把握されないためには、確定申告時に「自分で納付」に〇を付けて普通徴収を選択しましょう。
会社員が不動産投資を始めるメリット
会社員の方が本業以外からの収入を得るには、副業や投資といったさまざまな方法があります。
そのなかでも不動産投資は以下のように、サラリーマンが多くのメリットを享受できる投資方法といえるでしょう。
- ローンの審査に通りやすい
- 他の投資に比べ手間や時間を要さない
- 生命保険や私的年金として利用できる
会社員が不動産投資を始めるメリット3点を詳しく見ていきましょう。
ローンの審査に通りやすい
会社員が不動産投資を始める際の大きなメリットの一つは、ローンの審査に通りやすいことです。
投資物件を購入するときには、金融機関から融資を受けるケースがほとんどです。
安定した給料が毎月支給されるサラリーマンは、金融機関からの信用を得やすく、比較的良い条件での融資が受けやすいでしょう。
とくに、「勤務先が大手企業」「勤続年数が長い」といった方は、好条件のローンに通りやすくなります。
物件購入にローンが利用できる不動産投資は、少ない自己資金で大きなリターンが狙えるレバレッジ効果のある投資です。
そのため、借入可能な金額や金利を決定づけるローン審査は、不動産投資の成果に大きな影響を与えます。
借入できる金額が大きく、金利が安いローンを借りられると、そのぶん収益性の高い物件を入手できるチャンスが広がります。
ローン審査に強い「会社員」という属性は、不動産投資の規模拡大や収益向上において有利に働くといえるでしょう。
他の投資に比べ手間や時間を要さない
不動産投資は、手間や時間をあまり要さない投資方法であり、本業に忙しい会社員の方にとっては大きなメリットとなるでしょう。
不動産投資と株式やFXへの投資を、手間や時間に着目して比較すると以下のようになります。
賃貸運営に関する管理業務は管理会社に委託できるため、煩雑なオーナー業務を引き受ける必要はありません。
また、不動産の価値は時間をかけて緩やかに推移することが多く、値動きを頻繁にチェックしていなくても大きなリスクを負うことなく資産運用できます。
本業に集中したい会社員の方が効率よく資産を増やすには、不動産投資は有効な選択肢といえるでしょう。
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生命保険や私的年金として利用できる
不動産投資は、生命保険や私的年金としての機能も果たします。
万が一のときの残された家族の生活や、将来の老後資金に不安を抱く方も多いでしょう。
そのような不安に備える手段としても、不動産投資は頼りになります。
投資物件の購入時にローンを組む際、通常は団体信用生命保険（団信）に加入します。
団信に加入すると、借入主に万が一のことがあった場合、残りのローン残高すべてが保険で支払われ、家族には残債のない投資物件の引き継ぎが可能です。
さらに不動産投資による家賃収入は、入居者がいる限り毎月入ってくるため、老後の安定した収入源としても活用できます。
年金だけでは不安を感じる老後の生活費を不動産投資の収益で補えると、経済面での安心感を得られます。
不動産投資は単なる資産運用にとどまらず、家族の生活を守る役割としても力を発揮するでしょう。
但し、これらをベースにした営業トークには注意をしましょう。
団体生命保険はあくまで物件を保有している間に限る話です。
売ってしまえば外れます。
現在加入中の保険をベースに、その赤字を不動産に置き換えるような話であれば要注意です。
老後の年金対策も同様です。
これはあくまでローン完済後の話であり、なかなか先です。
それまでに不確実な支出やリスクは多くあります。
途中で売ってもいいけど最後まで持っててもいいな、くらいの選択ができるような物件で勝負しましょう。
不動産投資の始め方と成功に向けたポイント
ここからは、不動産投資の始め方と成功に近づくためのポイントを説明します。
不動産投資を始める際には、以下の4点に沿って進めていくのがおすすめです。
- 不動産情報を集め相場をつかむ
- 不動産投資の目的と手段を明確にする
- 信頼できる不動産会社に相談する
- 管理会社を選定し運用を始める
失敗やリスクを回避するために、事前にポイントを把握しておきましょう。
不動産情報を集め相場をつかむ
不動産投資をスタートするには、まずは情報収集から始めましょう。
不動産市場は地域ごとに異なるため、自分が投資を考えているエリアの相場をしっかりと把握しておく必要があります。
不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページを利用して、立地や築年数、間取りなどによる売買価格や家賃の違いをつかんでおきましょう。
相場を知るのは投資では本当に大切だよ！
相場を頭に入れておくと、不動産会社に出向いて物件を紹介してもらうときにも優劣を判断しやすくなります。
また、不動産投資で利益を得られる仕組みや収支の計算方法などの基礎知識を学ぶことも大切です。
相場観を養い、不動産投資の知識やノウハウを身につけていけば、適切な価格での物件購入や市場に合った賃料設定が実現しやすくなるでしょう。
不動産投資の目的と手段を明確にする
不動産投資を成功させるには、自分の投資目的を明確にしなければなりません。
どのような目的で不動産投資をするのかによって、選ぶべき投資戦略は変わってきます。
大きなリターンを狙うのであれば、ある程度の自己資金を確保して投資規模の拡大を目指す必要があります。
大きなリターンよりもリスク回避に重点を置くのであれば、小さく始められる区分マンションや戸建て賃貸などが適しているでしょう。
投資目的が定まると、選ぶべき物件や投資スタイルといった手段も明確になります。
自身の資金状況やリスク許容度、借入可能金額なども踏まえて、目的と手段に合わせた現実的な投資計画を立てていきましょう。
信頼できる不動産会社に相談する
不動産投資を成功させるには、信頼できる不動産会社を選んで相談することが非常に重要です。
とくに初めて不動産投資を行う場合、物件の選定を自分だけで判断するのは困難です。
豊富な実績やノウハウをもつ不動産会社からアドバイスをもらい、不動産投資のサポートを受けましょう。
不動産会社の基本情報や実績は、信頼できる会社かどうかの判断材料となります。
また物件の販売だけを行う会社の場合、販売後の賃貸運営に関わらないため、無責任なアドバイスをされる恐れもあります。
顧客の要望に合わせた提案はもちろん、物件のデメリットやリスクまでを説明してくれる不動産会社のほうが、信用度は高いといえるでしょう。
不動産会社は1社に限定するのではなく、購入したいエリアの不動産会社を複数ピックアップして、比較検討しながら信頼性を見極めていくことが大切です。
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管理会社を選定し運用を始める
会社員の方が不動産投資をする場合、賃貸管理会社への委託が不可欠です。
物件を購入した後の賃貸管理・運用は、投資の成果を大きく左右します。
適切な管理会社に賃貸管理を委託すると、入居者募集や家賃の回収、物件の清掃などを代行してもらえるため、本業に差し障るような労力は発生しません。
プロの手による賃貸管理が提供できるため、入居者満足度の向上も期待できます。
管理会社への委託手数料は、委託する業務範囲やサービス内容により異なります。
複数の管理会社を比較して、管理体制やサービス内容とコストが見合った管理会社を選びましょう。
委託手数料は賃貸経営を続ける限り発生するため、必要経費として収支計画にしっかり組み込んでおくことが大切です。
まとめ
副業が禁止される会社であっても、「不動産投資は副業にならない」と判断されるのが一般的です。
不動産投資は副業ではなく資産運用とみなされるのが通常であり、本業に支障が出ない範囲で行うのであれば認められるケースがほとんどでしょう。
ただし、公務員や銀行員といった職業の場合は不動産投資に規制がかかります。
勤務先の就業規則を確認したうえで本業に支障が出ない範囲で取り組めば、問題視されるのを防げるでしょう。
会社員の方が不動産投資を行うと、ローンの審査に通りやすい属性を活かした効率的な投資を期待できます。
まずはエリアの相場をつかみ、不動産投資の目的を明確にしたうえで、複数の不動産会社を比較したなかから信頼できるパートナーに相談しましょう。
