この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資において、法人化は必ずしも最適な選択とは限りません。
むしろ、状況によっては個人のままで投資を続けるほうが効率的なケースも多いのです。
法人化には会社設立費用や維持コストがかかり、赤字でも納税義務が生じるなどのデメリットがあります。
一方で、不動産所得が900万円を超えると節税効果が高まるなど、法人化が有利になる条件も存在します。
本記事では、不動産投資で法人化しない6つの理由を中心に、法人化のメリットや最適なタイミングまで徹底解説します。
あなたの不動産投資に最適な選択ができるよう、具体的なシミュレーションも交えながら詳しく見ていきましょう。
法人化は不動産投資家であれば間違いなく検討するよね！
Contents
不動産投資の法人化とは？個人との違いを解説
不動産投資の法人化とは、それまで個人名義で行っていた不動産投資の事業主体を法人（株式会社や合同会社など）に変更することです。
不動産投資において法人化するかどうかは重要な経営判断であり、それぞれのメリット・デメリットを理解した上で決断する必要があります。
まずは法人化の基本的な概念と個人経営との違いについて解説します。
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主体が「個人」から「法人」へ変わる
法人化することで、不動産の所有者が個人から法人へと変わります。
具体的には、個人が資本金を出資して法人（会社）を設立し、その法人が不動産を所有・管理する形態になります。
法人化すると、個人は法人の代表者や役員となり、所有物件から得られる収入は法人の収入となります。
そして個人は法人から役員報酬を受け取る形になるため、収入の流れが大きく変わることになります。
税務面が大きく変化する
法人化による最も大きな変化の一つが税務面での変化です。
個人の場合、不動産所得に対して所得税（累進課税：5%〜45%）と住民税（一律10%）が課税されます。
一方、法人の場合は法人税（約23.2%）や法人住民税、法人事業税などが課されます。
また経費計上のルールも異なり、法人では会社の事業活動に関連する支出は幅広く経費として認められるケースが多くなります。
税率の違いだけでなく、所得の計算方法や控除の仕組みなど、税務面では個人と法人で大きく異なる点に注意が必要です。
税務面はよく聞く！
法人化の一般的なプロセス
法人化のプロセスは一般的に以下の流れで進みます。
まず法人の基本事項（商号、本店所在地、事業目的、資本金額など）を決定し、定款を作成・認証します。
次に資本金の振込を行い、法務局へ会社設立の登記申請をします。
法人設立後、既存の不動産を法人へ売却するなどして名義変更を行い、法人による不動産経営がスタートします。
この過程では司法書士や税理士など専門家のサポートを受けることが一般的で、手続きにかかる期間は通常1〜2ヶ月程度です。
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不動産投資で法人化しない6つの具体的理由
不動産投資を行う際、法人化が常に最適な選択とは限りません。
多くの投資家が個人のままで不動産投資を続ける理由には、法人化に伴うさまざまなデメリットがあります。
ここでは、不動産投資で法人化しない主な理由を6つ紹介します。
会社設立に必要な手間と費用が大きい
法人を設立するには、定款の作成・認証や登記申請など複雑な手続きが必要です。
これらの手続きを個人で行うと時間と労力がかかり、専門家に依頼すると費用が発生します。
株式会社の場合、設立費用は約25万〜30万円、合同会社でも10万〜15万円程度の初期費用が必要になります。
具体的な費用の内訳としては、実印作成費用（数万円）、定款作成費用（3万〜5万円）、登記申請の印紙代（4万円）、登録免許税（株式会社の場合15万円）などがあります。
赤字でも法人住民税の納税義務が発生する
法人化した場合、収益の有無にかかわらず法人住民税の均等割を支払う必要があります。
個人事業主であれば赤字の場合は所得税・住民税は発生しませんが、法人の場合は赤字でも法人住民税（年間約7万円程度）の納税義務があります。
特に投資初期や空室が続く時期など、収益が安定しない時期においては大きな負担となることがあります。
そのため、安定した収益基盤がない段階での法人化は慎重に検討する必要があります。
必ず払うのは嫌だね・・・
長期保有物件の売却時に課税が増加する
不動産を5年超保有した後に売却する場合、個人と法人では税率に大きな差が生じます。
個人の場合、5年超の長期譲渡所得には所得税15.315％・住民税5％の優遇税率が適用されます。
一方、法人の場合は保有期間にかかわらず約33.58％の法人税等が課税されるため、長期保有物件の売却では個人のほうが税負担が軽くなります。
不動産投資は一般的に長期保有が多いため、将来の売却を見据えた場合、この税率差は重要な検討材料となります。
途中で法人化する場合に追加費用がかかる
すでに個人で不動産投資を行っている場合、途中で法人化すると様々な追加費用が発生します。
個人名義から法人名義への変更には、売買契約書の印紙税、登録免許税、不動産取得税などが再度必要になります。
これらは物件取得時にすでに支払った費用であり、法人化によって二重に負担することになります。
また、司法書士への報酬など専門家への支払いも追加で必要となるため、法人化の費用対効果を慎重に検討する必要があります。
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サラリーマンの場合は副業として認められないことがある
会社員が不動産投資を行う場合、法人化すると勤務先の就業規則に抵触する可能性があります。
多くの企業では役員兼務や法人経営を禁止または制限しているため、法人化によって副業が認められなくなるリスクがあります。
特に「個人の不動産所有は認めるが、法人経営は認めない」という企業も少なくありません。
会社員として安定した収入を維持しながら不動産投資を行いたい場合は、法人化前に必ず勤務先の就業規則を確認する必要があります。
廃業する際にも費用と手続きが必要になる
法人を解散・清算する場合も、設立時と同様に様々な手続きと費用が発生します。
解散登記や官報掲載など基本的な手続きだけでも7万〜8万円程度の費用がかかります。
また税理士や司法書士に手続きを依頼する場合は、別途30万〜50万円程度の専門家報酬が必要になることもあります。
法人化を検討する際には、将来的な事業縮小や廃業の可能性も含めて、ライフサイクル全体のコストを考慮することが重要です。
不動産投資を法人化すべき3つのケースとメリット
法人化にはデメリットがある一方で、特定の状況下では大きなメリットが得られることもあります。
ここでは、不動産投資を法人化することで得られる主なメリットと、法人化を検討すべき3つのケースについて解説します。
適切なタイミングでの法人化は、投資効率の向上や事業拡大の大きな助けとなります。
年間の不動産所得が900万円を超えて節税効果が高まる
不動産所得が増加すると、個人の場合は累進課税により税率が上昇します。
年間の不動産所得が900万円を超えると、所得税率は33%（住民税10%を合わせると43%）となります。
一方、法人の場合は法人税等の実効税率が約33.58%であるため、高所得になるほど法人化による節税効果が大きくなります。
また法人では役員報酬の調整や経費計上の幅が広がるため、所得に応じた税務戦略が立てやすくなります。
特に年間の不動産所得が1,000万円を超える場合は、専門家に相談して法人化の検討を始めるタイミングと言えるでしょう。
複数物件所有で融資を受けやすくなる
不動産投資の規模を拡大していく場合、法人化により融資面でのメリットが生じます。
個人での融資には年収や勤務先などの条件に制約がありますが、法人化することで融資審査の基準が変わります。
法人では事業計画や収支計画が重視され、複数物件の所有・運営が前提となるため、投資規模拡大に適した融資が受けやすくなります。
また金融機関からの信頼度も向上し、規模の大きな物件や複数物件の同時購入などにも対応しやすくなるというメリットがあります。
家族への資産分散や相続対策に活用できる
法人化は相続対策としても有効な手段となります。
株式会社の場合、株式を家族に分散して保有することで、将来の相続税対策や資産分散が可能になります。
また家族を役員として登用することで、役員報酬という形で収入を分散させることもできます。
資産管理会社として設立すれば、不動産という実物資産からより管理しやすい株式という形に変換できるため、相続時の遺産分割も行いやすくなります。
特に複数の相続人がいる場合や、資産価値の高い不動産を所有している場合、法人化による相続対策は検討の価値があります。
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不動産投資の個人と法人の税金負担を比較する具体的なシミュレーション
不動産投資における個人と法人の税金負担の違いを理解することは、法人化の判断において重要なポイントです。
ここでは実際の数字を用いて、収入レベル別の税金負担の違いをシミュレーションしていきます。
これにより、ご自身の不動産投資に最適な選択肢が見えてくるでしょう。
不動産所得別の税率と納税額
不動産所得の金額によって、個人と法人どちらが税負担が軽くなるかは変わってきます。
不動産所得が195万円の場合：
・個人
→所得税10%、住民税10%で約39万円
・法人
→法人税等約33.58%と法人住民税均等割7万円で約72.5万円
不動産所得が500万円の場合：
・個人
→所得税20%、住民税10%で約150万円
・法人
→法人税等約33.58%と法人住民税均等割7万円で約175万円
不動産所得が1,000万円の場合：
・個人
→所得税33%、住民税10%で約430万円
・法人
→法人税等約33.58%と法人住民税均等割7万円で約343万円
このシミュレーションから分かるように、不動産所得が低い場合は個人のままのほうが税負担は軽くなります。
しかし一定の所得（概ね900万円前後）を超えると、法人のほうが税負担が軽くなる傾向にあります。
高所得であればメリットがでかいということだね！
経費計上できる範囲の違いによる節税効果
個人と法人では経費として認められる範囲に大きな違いがあります。
個人の場合、不動産投資に直接関連する費用のみが経費として認められます。
一方、法人では事業との関連性があれば幅広い経費計上が可能になります。
例えば以下のような費用が法人では経費として認められやすくなります。
・役員報酬
・家族を従業員や役員として雇用した場合の給与
・生命保険料（法人契約の場合）
・交際費（上限あり）
・社宅関連費用
これらの経費計上によって課税対象となる利益が減少し、実質的な税負担を軽減できる可能性があります。
法人化のコストと節税効果の損益分岐点
法人化によるコストと節税効果のバランスを考えると、損益分岐点が見えてきます。
法人の維持コストとしては、主に以下のようなものがあります。
・法人住民税均等割（年間約7万円）
・税理士費用（年間約30万円〜）
・社会保険料の増加（役員の場合、個人事業主より負担増の可能性）
・その他事務的コスト
これらのコストを考慮すると、法人化による節税効果は年間50万円以上が目安になります。
不動産所得別の節税効果（概算）：
・800万円：節税効果 約20万円 ＜ 維持コスト 約40万円
・1,000万円：節税効果 約90万円 ＞ 維持コスト 約40万円
・1,500万円：節税効果 約200万円 ＞ 維持コスト 約40万円
このように、不動産所得が概ね900万円〜1,000万円を超えると、法人化のコストを上回る節税効果が期待できます。
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不動産投資を法人化する最適なタイミングとは？
不動産投資を法人化するタイミングは、投資家それぞれの状況によって異なります。
しかし一般的な目安となるポイントは存在します。
ここでは、法人化を検討すべき最適なタイミングについて解説します。
年間の不動産所得が900万円を超える時
法人化を検討する最も明確な指標は、年間の不動産所得が900万円を超えるかどうかです。
この金額を境に、個人と法人の税率の優位性が逆転する傾向にあります。
具体的には、所得が900万円を超えると個人の場合の所得税率は33%（住民税10%を合わせると43%）となりますが、法人の実効税率は約33.58%です。
また税負担だけでなく、所得が増えるにつれて青色申告特別控除（最大65万円）などの効果が相対的に小さくなることも考慮すべきです。
年間の不動産所得が700万円〜800万円程度になった段階で、将来的な法人化を視野に入れた準備を始めるのが理想的でしょう。
将来の投資計画から前倒しで法人化する
将来的な不動産投資の拡大を計画している場合は、所得がまだ900万円に達していなくても法人化を検討する価値があります。
不動産投資の規模拡大を見据えて、以下のような場合には前倒しで法人化するメリットがあります。
・複数物件の取得を計画している場合
・大規模な投資用不動産の購入を検討している場合
・金融機関からの融資枠を拡大したい場合
・不動産投資を本業として取り組む予定がある場合
法人化には一定の準備期間と手続きが必要なため、投資拡大のタイミングに合わせて計画的に進めることが重要です。
また、法人化による信用力の向上は融資審査にプラスに働くため、次の物件取得前に法人化を済ませておくことで、投資の選択肢が広がることもあります。
法人化の準備には通常1〜2ヶ月かかるため、投資計画の半年前程度から検討を始めるとよいでしょう。
不動産投資で法人化しない場合の効果的な節税対策と投資戦略
法人化しない選択をした場合でも、個人事業主として効果的な節税対策や投資戦略は存在します。
ここでは、個人のままで不動産投資を行う際に活用できる具体的な方法を紹介します。
適切な対策を講じることで、法人化せずとも効率的な不動産経営が可能になります。
個人事業主として活用できる控除や特例
個人事業主には、様々な税務上の控除や特例が用意されています。
これらを活用することで、法人化せずとも効果的な節税が可能です。
不動産投資家が活用できる主な控除・特例には以下のようなものがあります。
・青色申告特別控除（最大65万円）
・不動産所得の損益通算（他の所得との通算が可能）
・減価償却による経費計上
・不動産取得税の軽減措置
・住宅ローン控除（居住用と投資用を兼ねる場合）
特に青色申告は個人事業主にとって重要な節税手段であり、確定申告期限内の申告により最大65万円の所得控除が受けられます。
また、不動産投資の初期段階で生じがちな赤字を給与所得などと損益通算できるのは、個人ならではのメリットといえるでしょう。
青色申告を活用した効率的な不動産経営
青色申告を選択することで、不動産投資の経営効率を高めることができます。
青色申告のメリットは以下の通りです。
・特別控除（最大65万円）が受けられる
・家族への給与が全額必要経費として認められる
・少額減価償却資産の特例が利用できる
・赤字の繰越控除が3年間可能
特に複式簿記による記帳は、自分の不動産投資の収支状況を正確に把握するのに役立ちます。
また、家族への給与支払いが認められるため、配偶者や子供に業務を手伝ってもらうことで、家族全体での節税効果を高めることも可能です。
青色申告を始めるには、開業から2ヶ月以内に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。
個人のままで投資規模を拡大するテクニック
法人化せずとも、個人として不動産投資の規模を拡大するテクニックがあります。
以下のような方法を活用することで、個人のままでも効率的な投資拡大が可能です。
・住宅ローン控除を活用した区分所有投資
・金融機関ごとの融資枠を分散して活用する
・共同購入や共有名義での物件取得
・不動産小口化商品（REIT、不動産クラウドファンディングなど）の活用
・リノベーションによる物件価値の向上
特に個人の場合、居住用ローンと投資用ローンを併用する戦略が有効です。
また、不動産投資特化型の地方金融機関を活用することで、複数物件の取得も可能になります。
個人で融資を受ける際は、安定した本業収入の証明が重要となるため、会社員として働きながら不動産投資を行うスタイルが基盤となります。
まとめ：不動産投資の法人化は状況に応じた判断が重要
不動産投資において法人化するかどうかは、投資家それぞれの状況に応じた判断が必要です。
この記事では、法人化しない理由として、設立・維持コストの負担、赤字時の住民税負担、長期保有物件の売却時の税率差、途中法人化の追加費用、サラリーマンの副業制限、廃業時の費用などを挙げました。
一方で、不動産所得が900万円を超える場合や複数物件の所有、相続対策を考える場合などには、法人化による節税効果やメリットが大きくなります。
法人化の判断においては、現在の不動産所得や将来の投資計画、勤務先の規則、家族構成など、多角的な視点での検討が重要です。
また法人化しない場合でも、青色申告の活用や各種控除・特例の利用、効率的な融資戦略などにより、個人でも効果的な不動産投資が可能です。
最終的には、単に「法人化したほうが得か損か」という単純な比較ではなく、長期的な投資ビジョンに基づく総合的な判断が求められます。
不動産投資を始めたばかりの段階では個人として経験を積み、投資規模の拡大とともに法人化を検討するというステップアップの方法も一般的です。
また法人化の検討には税理士など専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
自分の状況に合った最適な選択をすることで、長期的に安定した不動産投資を実現しましょう。
