この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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株式会社ReVie（レヴィ） 旧：ＨＥＡＲＴＳ Ａｓｓｅｔ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ(ハーツアセットマネジメント) による、サブリース詐欺が表面化しそうです。
※当時のものなので削除されている可能性は高いでしょう。
代表は、植西剛士さんという方のようです。
どうやら見るに似たような形で詐欺を繰り返している人みたいです。
詐欺で飛んでは新しい詐欺を始めてまた飛ぶ・・・
全然懲りてなさそうなので強靭なメンタルの持ち主でしょう。
損した人のことなんてどーでもいいはずです。
ある意味すごいです。
この能力を適切な方向で使って欲しかったですね。
さて、今回問題になっているサブリース詐欺についてです。
・どのような手口のトラブルだったのでしょうか？
・万が一トラブルに巻き込まれてしまっている場合、どう対処するのが良いのでしょうか？
解説していきます。
私は以下の記事で随分前に株式会社ReVieが倒産するということには触れてます。
当時誰がどう見ても倒産する前提のスキームでしたからね。
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トラブルの内容
記事を書いている現在、当不動産業者を経由して購入した人のサブリース賃料送金が一部で止まっているようです。
サブリース会社は私が聞いている限りだと、BLAZE（ブレイズ）という会社のようです。
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私はこの会社から購入した人に2018年に話を聞きましたが、
「確実に家賃支払いは滞ります。その心の準備はしておいてください。」
と伝えました。
あまりにひどいスキームで買主を欺いていました。
むしろよくここまで持ったな、というのが正直なところです。
簡単にいうと自転車操業というやつです。
倒産するまたは家賃の支払いが滞ることは予め前提であり計画されていたということです。
最近でいうと、商品のタイプは異なりますが、「みんなで大家さん」や「ヤマワケエステート」などと似ています。
最初から上手く回るはずのない設計という点で同じということです。
そもそも、サブリースは危険なのです。
当サイトでもたびたびサブリースの危険性については触れてきています。
少しでも不動産投資に慣れている人であれば、サブリースを使うなどまずありえないので、今回詐欺にかかってしまった人は初心者で間違いないでしょう。
大前提の話ですが、自分に不利な提案をしてくるなんてことはビジネス上考えにくいことに気が付きましょう。
サブリースの提案をする会社が多いということは、それだけサブリースを行う会社側にメリットがあるからなのです。
サブリースがオーナーにとってメリットが大きく、サブリースを行う会社側にデメリットが大きければ提案してきません。
相手が率先して提案してくる内容には裏があることをしっかりと理解しておきましょう。
これはどのようなことにでも当てはまります。
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サブリースを使った詐欺手順
サブリースとは、簡単にいうと家賃保証です。
入居者がいてもいなくても一定の家賃を保証します、というものです。
今回はサブリースのどこが問題だったのでしょうか？
それは、「保証賃料が高すぎる」ということです。
どゆこと？？
と思いますよね。
本来取れる賃料よりも多くの家賃を保証しているのです。
逆ザヤです。
サブリースは、
入居者 → サブリース会社 → オーナー
というフローでお金が動きます。
今回のケースを具体的な数字で書くと、次のようなことです。
１．
入居者からサブリース会社（株式会社ReVieの関連会社）に賃料として4万の振り込み
２．
サブリース会社からオーナーに保証賃料として6万の振り込み
とうことです。
サブリース会社は2万の赤字です。
なぜこんなことをしているかわかりますか？
答えは不動産の利回りと関係します。
投資用不動産の価格は多くの場合、利回りで売れていきます。
特に区分マンションは顕著です。
相場利回り5%のエリアにおいて、家賃が6万円取れる物件の価格は約1,440万です。
家賃が4万円の物件であれば、960万になるわけです。
これでなぜあえて逆ザヤにしてまで家賃を相場より高く保証したかわかりますか？
そうです、販売価格を大きく吊り上げるためです。
上記の例では、家賃を2万円高くすることで販売価格を480万円も吊り上げることに成功します。
比率でいうととんでもないです。
相場960万の物件を1,440万で売っているわけです。
実に1.5倍です。
ひどすぎる・・・
株式会社ReVie（レヴィ）はこの手順で不動産を売りまくっていました。
ぼったくり同然の価格で販売して暴利を得て、その利益を保証賃料の赤字に回しているのです。
完全な自転車操業で、これは当然破綻しますよね。
ちなみに、この保証賃料を高く設定し、販売価格を吊り上げていたのは、多くの方がご存じの「かぼちゃの馬車」と同じスキームです。
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それだけで終わらない！管理修繕積立金の闇
これだけではないんです。
通常であれば、区分マンションを買うとオーナーに支払う義務のある
・管理費
・修繕積立金
をサブリース会社が立て替えていたという話も出てきています。
これまたなぜそんなことをするのか？
管理費と修繕積立金をオーナーが払っていないように見えたらどうなりますか？
収支が良く見えますよね？
狙いはこれです。
うちの物件はかなり黒字なんです！
といえます。
当たり前です。
・保証賃料が相場より全然高い
・管理費、修繕積立金をオーナーが払わないように見せる
という2点を細工しているので、収支は良くて当然ですよね。
これで価格を大きく吊り上げた物件を売っていたのです。
控えめにいってやっていることは無茶苦茶です。
確信犯だね・・・
サブリース詐欺の対処方法
サブリース会社から家賃が滞るのであれば、当然解約になります。
サブリース会社を外し、普通の管理会社を付けて管理を切り替える必要があります（サブリースから通常の集金代行）。
管理に関する知識は以下でまとめています。
大変残念なことに、ほとんどのケースにおいては、実際に取れている賃料よりも高い家賃保証がされているため、管理が切り替わると取れる賃料は下落する可能性大です。
さらに、管理費と修繕積立金をサブリース会社がなんらかの方法で立て替えていたのであれば、その支払いが増加します。
下手したら、今まで払っていた管理費、修繕積立金を払え！といってくることすらあるかもしれません（管理費と修繕積立金は通常所有者に支払い義務があります）。
いずれにせよ、収支の大幅悪化は必須です。
かなり厳しい現実が待ってそうだね・・・
売るという選択肢も当然あります。
現在売れる値段を確認するためのサイトをいくつか以下に用意しています。
査定価格をベースに売り逃げができるか確認してみてください。
一覧の中には訳あり物件の買取もあるため、売却が一般的には難しそうな癖のある物件でも聞いてみる価値はあるかもしれません。
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但し、前述の通り、価格が乗せられている可能性が否定できないため、残債を下回る売値が出る可能性は念頭においておくべきでしょう。
まとめ
かなり怪しい不動産投資コミュニティーを経由して紹介されていた業者と聞いていますが、この手の話は尽きません。
「かぼちゃの馬車」や住宅ローン不正利用による「なんちゃって不動産投資」など・・・
最近はかなりまともになっていますが、今回のケースにおいては、昔からの問題が表面化した、ということです。
不動産投資は甘くないです。
ちなみに、当会社またはその関連会社の物件を売ったブローカーなどには、戸あたり200万も支払っていたという話もあります。
1戸売って、間に入っている単なるブローカー（多くの場合は、自分自身で不動産売買を繰り返してきたようなプロではない）に200万など正気ではありません。
要するに、今回の騒動で一番儲かって笑いが止まらないのは、物件を紹介した紹介者です。
紹介者の懐にはあなたが損したお金以上の金額が転がり込んでいる可能性もあるでしょう。
あなたを食い物にして自分だけ多額のお金を得ている紹介者との縁はこれを機に、完全に断ち切るといいでしょう。
投資は自己責任と言われればそれまでですが・・・
区分マンションの世界では、相変わらず「なんちゃって不動産投資」が流行しているようにも見えますし、本当に気を付けてください。
儲け話は向こうからやってきません。
