この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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資産運用への関心が高まるなか、不動産投資のなかでも「買いやすさ」で注目を集めるのがマンション投資です。
1部屋からの区分所有ができるため、初期費用を抑えた不動産投資ができます。
しかし、空室リスクや金利上昇リスクなどさまざまなリスクがあるのも事実です。
本記事では、マンション投資のリスクや「やめとけ」と言われる理由をまとめたうえで、メリットや成功させるポイントを解説します。
Contents
マンション投資における7つのリスクとその対策
マンション投資におけるリスクは以下の7つです。
- 空室リスク
- 滞納リスク
- 災害リスク
- 金利上昇リスク
- 建物の老朽化リスク
- 不動産の流動性リスク
- 不動産価値の下落リスク
さまざまなリスクが存在するマンション投資ですが、対策を講じることでリスクの軽減につながります。
パッと見ると結構リスクありそうだね・・・
マンション投資で安定した収益を得るために、リスクと対策を理解しておきましょう。
1.空室リスク
マンション投資においてもっとも問題視されるリスクが、空室リスクです。
賃貸物件に空室が発生すると、当然ながら家賃収入が減少します。
収入が減少してもローンの返済や管理委託費用などの支払いは続くため、赤字経営に陥る可能性が出てきます。
空室リスクを軽減するためには、立地条件が良い物件を選定することが重要です。
勿論、立地が良いからといって相場より割高で買うのはNGです。
あくまで相場で購入することを目指しましょう。
「交通の便が良い」「生活に必要な施設が周辺に揃っている」「人口の増加が見込める」といった立地は、長期的な賃貸需要を見込めます。
エリアのニーズに合った物件タイプを選ぶことが大切ですが、ファミリータイプよりもワンルームのほうが、一般的には賃貸需要や投資効率が高いと言われています。
但し、エリアによるので注意は必要です（場所によってはファミリー需要の方が強い）。
さらには、管理会社の選び方も重要です。
客付け力が高い管理会社を選ぶと、空室を最小限に抑える効果が期待できます。空室が増えても一定の家賃が保証されるサブリース契約であれば、空室時のダメージを受けずに済むでしょう。
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2.滞納リスク
入居者が家賃を滞納するリスクも、マンション投資における重要な懸念点です。
家賃の滞納が発生すると、入居者がいるのに家賃収入が得られないため、ローンの返済に支障をきたすこともあります。
日本賃貸住宅管理協会の調査によると、2022年度の全国の滞納率（月末での1か月滞納率）は0.8％でした。
2019年度下期の2.1%よりは大幅に減少しているとはいえ、賃貸経営には一定の滞納リスクがあることがわかります。
滞納リスクを軽減するには、家賃保証会社との契約を入居条件に加えることが効果的です。
最近これは必須だね。
入居者が家賃保証会社へ加入していると、万が一滞納が発生した場合には、家賃保証会社が入居者に変わって家賃を立て替えてくれます。
入居者に対する家賃の取り立ても代行してもらえるため、オーナーが家賃を取り損ねる事態を回避できます。
さらに、入居者の審査を厳格に行うことも大切です。
書類審査だけではなく対面やオンラインを活用した入居審査や、支払い能力の丁寧な確認などにより、信頼性の高い入居者かを判断しやすくなります。
参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 「市場データ（日管協短観）」
3.災害リスク
日本は、地震や台風などの自然災害が多い国です。
そのため、マンション投資においても災害リスクは避けて通れません。地震や洪水、火災などにより建物が大きく損傷すると、多額の修繕費用が発生します。
入居者が住めない期間が続くと、その間の収入も途絶えてしまいます。
災害リスクへの対策としては、物件の選定段階から耐震性の高さを重視することが挙げられます。
新耐震基準を満たした物件であれば、地震による被害を最小限に抑えられる可能性が高まります。
また、火災や風水害、地震に備える火災保険や地震保険への加入も不可欠です。
災害時の損害を補償してくれる保険に加入することで、コスト面でのリスクを大幅に軽減できます。
補償範囲をしっかり確認したうえで、必要な補償と支払う保険料のバランスを考慮して保険を選びましょう。
4.金利上昇リスク
ほとんどのケースでローンを利用するマンション投資では、金利上昇リスクも考慮しなければなりません。
低金利が続く現在の日本ですが、将来的には金利上昇の局面を迎えることも予測されます。
ローンの金利が上昇すると月々の返済額が増加し、収益が圧迫される恐れがあるため、事前に対策を考えておくことが大切です。
金利上昇リスクに備えるには、固定金利のローンを選ぶのも一つの方法です。
契約時の金利が完済まで続くため、返済計画の見通しが明確になります。
ただし、固定金利は変動金利に比べて金利が高く設定されている点に注意が必要です。
低金利の恩恵を受けられる変動金利を選択するのであれば、金利が低い時期の繰り上げ返済が効果的なリスクヘッジになります。
元本を減らし返済期間を短縮できれば、金利上昇の影響を小さく抑えられます。
金利の問題は難しい・・・
5.建物の老朽化リスク
長期にわたるマンション投資では、建物の老朽化も避けられないリスクです。
建物が古くなると修繕費が増加するだけでなく、見た目や住み心地の低下によって賃貸需要も減少する可能性があります。
さらに、物件自体の価値も老朽化とともに下がっていくのが一般的です。
建物の老朽化リスクを軽減するためには、定期的なメンテナンスと計画的な修繕が重要です。
事前に修繕計画を立て予算を確保しておけば、大規模修繕への対応もスムーズにいくでしょう。新築や築浅の物件を選び、当面の老朽化リスクを回避するのも一つの方法です。
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6.不動産の流動性リスク
長期的な資産運用を前提としているマンション投資では、急に現金が必要になっても物件をすぐに売却して現金化できないリスクがあります。
現金や株式などの金融資産に比べて、不動産は「売却しにくい＝流動性が低い」資産です。
不動産を売却するには、信頼できる不動産会社を選び媒介契約を結んだあと、買い手が見つかるまで売却活動が続きます。
売却までに半年以上かかるケースも珍しくありません。
流動性リスクへの対策は、「売れやすい物件か」を基準にした物件選定が有効です。
駅から近い立地や需要の高い都市部エリア、土地の価格上昇が見込める再開発が進む地域など、立地条件の良い物件は比較的短期間で売却しやすい傾向があります。
物件の立地は、購入したあとからは変えられない条件であり、流動性や入居者の集まりやすさに大きな影響を与えるものです。
間取りや設備など変更がきく条件よりも、物件選定時に重視したいポイントといえます。
7.不動産価値の下落リスク
最後に挙げられるのは、不動産価値の下落リスクです。
不動産投資は家賃収入によって収益を得る仕組みですが、最終的には物件の売却によって不動産投資を終えるパターンも多いでしょう。
その際に購入時よりも不動産の価値が大きく下落していると、それまでの不動産投資で得たトータルの利益よりも、売却時の損失のほうが大きくなる恐れもあります。
さらには、不動産価値が下落する一つの要因として、デフレのリスクも挙げられます。
賃貸経営中にデフレが進行することによって、家賃や不動産の売却価格が大幅に下がり、収支が赤字に陥るかもしれません。
不動産価値の下落リスクを減らすには、将来的にも賃貸需要が見込める物件の選定が大切です。
所有する物件で高い入居率を維持し、家賃収入を稼ぎ続けられれば、資産価値の下落を防げます。
そのためには、都市計画やインフラ整備の進展状況をチェックし、立地条件や利便性が良く、人口が集まるエリアの物件を選定しましょう。
また建物の定期的な修繕により、老朽化を遅らせ、物件の魅力を維持するように努めるのも大切です。
マンション投資は「やめとけ」と言われる理由
不動産投資を始める個人投資家は増加傾向にあり注目を集めるマンション投資ですが、さまざまなリスクを踏まえて「やめとけ」という声もあるのが実際のところです。
マンション投資をおすすめしない理由としては、以下の2点が挙げられます。
- リスクへの備えが求められる
- 安定的な利益を得られる保証がない
マンション投資を始める前に、なぜマンション投資をすすめない意見が存在するのかをしっかり把握しておきましょう。
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リスクへの備えが求められる
マンション投資が「やめとけ」と言われるのは、さまざまなリスクへの備えが求められるためです。
空室リスクや滞納リスク、災害リスク、金利上昇リスクなど、マンション投資には多岐にわたるリスクが伴います。
適切な対策を講じなければ、リスクが起こった際のダメージが大きくなるでしょう。
たとえば、地震や台風などの自然災害は予測が不可能であるうえに、発生した場合には物件が大きく損傷する可能性もあります。
また、金利が大幅に上昇すればローンの返済負担が増加し、家賃収入よりも返済額のほうが多くなるリスクも考えられます。
すべてのリスクに完全な対策を講じることは困難であり、大きな損失を被るリスクがあることを理解しておかなければなりません。
そのうえで、リスクヘッジのための知識や準備が求められるため、マンション投資に慎重な意見も見られます。
安定的な利益を得られる保証がない
マンション投資には安定的かつ確実に利益を得られる保証がない点も、「やめとけ」と言われる理由の一つです。
マンション投資で得られる収益は、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つです。
インカムゲインは賃貸経営による家賃収入を意味し、キャピタルゲインは物件の売却による利益を指します。
ただしこれらの収益は、物件の条件や周辺環境などに影響を受けるため、確実に利益を出せるものではありません。
100%利益の出る投資なんてないもんね
空室や滞納リスクが発生すると、予定していた家賃収入が得られず、ローン返済に支障をきたす可能性があります。
また物件の資産価値が下落し、物件の売却時には大きなキャピタルロスが発生するかもしれません。
安定した利益を確保するためには、賃貸需要や市場動向を見極める目や、適切な賃貸管理が必要です。
しかしそれらは容易ではないため、マンション経営に「待った」をかける声が上がるのでしょう。
リスクだけじゃない？マンション投資のメリット
多様なリスクを持つマンション投資は「やめとけ」という意見もありますが、それ以上に多くのメリットを享受できる投資手法でもあります。
節税効果や老後の年金対策、生命保険の代わりなど、効率的な資産形成や人生のリスクへの備えとして力を発揮します。
さらに、少ない投資額で大きな成果を期待できるレバレッジ効果も魅力の一つです。
マンション投資のメリットを5つにまとめて解説します。
節税効果が期待できる
マンション投資には大きな節税効果が期待できます。
不動産投資で発生するさまざまな費用は、経費として計上が可能です。
とくに減価償却費が高額になりやすい不動産投資では、適切な経費計上によって不動産所得が赤字になるケースも珍しくありません。
不動産所得の赤字は、給与所得などの他の所得から相殺が可能です。
その結果、個人に課税されるトータルの所得税や住民税の負担を軽減する効果を得られます。
但し、月々のキャッシュフローが明確に赤字に転落しており、物件を割高で買わされているが故の節税は話が違います。
あくまで、相場通り購入し、耐用年数によっては建物の償却額を大きくすることにより節税対策となりうる買い方がある、ということです。
さらに、相続時における不動産の評価額は現金資産に比べて低く見積もられます。
現金をそのまま相続するよりも、不動産として相続したほうが相続税の課税対象となる財産を圧縮できるため、相続税対策にも有効です。
老後の年金対策につながる
マンション投資は、老後の年金対策としても活用できます。
こちらの話も、あくまでローンを払いきった後の話であることは認識しておきべきでしょう。
それよりも前に売ってしまうようなやり方でもOKです。
安全にインカムゲインが確保できる状況がキープできたまま支払いを終えると、年金代わりになるということです。
入居者がいる限り毎月の家賃収入を受け取れるため、自身が働かずとも安定した収入源を確保できます。
実際の賃貸管理業務を管理会社に委託すれば、オーナーとしての手間はほとんどかかりません。
そのため、体力の衰えや健康面での不安が増える老後であっても、マンション投資では継続的な収入を得られます。
マンション投資の収益は、公的年金に加えたもう1本の収入源となり、老後の経済的な安定をサポートします。
定年後の生活を見据えた計画的な資産形成として、マンション投資は有力な選択肢となるでしょう。
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生命保険代わりに利用できる
投資用のマンションを購入するときにローンを組む場合、一般的に団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。
団信へ加入した不動産投資は、生命保険としての役割も果たします。
団信とは、万が一ローン契約者が亡くなったり高度障害を負ったりした場合に、ローンの残債がゼロになる保険です。
残された家族は経済的な負担を負うことなく、残債がなくなった物件をそのまま所有し続けられます。
つまり、引き継いだ物件に入居者がいる限りは家賃収入が手に入るため、家族の生活費の助けになる収入源を残せることになります。
資産形成に加えて、生命保険と同様に家族のリスクにも備えられる点は、マンション投資の大きなメリットといえるでしょう。
ただし、毎月の赤字を正当化するような営業トークに惑わされないように注意しましょう。
あくまで、物件を持っている間、の話である点も注意が必要です。
物件を売れば団体生命信用保険は外れます。
手間をかけず副収入が得られる
マンション投資では、株取引やFXのように市場の値動きを常に監視する必要がなく、比較的手間をかけずに副収入を得られます。
マンションの賃貸に関わる管理業務は、不動産管理会社へ委託できます。
入居者募集やトラブル対応、建物のメンテナンスなどの煩雑な作業をプロのスタッフに任せられるため、本業が忙しいサラリーマンでも安定した副収入を得ることが可能です。
一方、株式やFXといった金融商品への投資の場合、値動きが激しいことから市場のチェックに手間がかかるケースも多いです。
本業に集中したい方にとっては、限られた時間のなかで効率的に収入を増やせる手段としてマンション投資が有効でしょう。
少ない投資額で高レバレッジが期待できる
マンション投資は、少ない自己資金で始められることも大きな魅力です。
レバレッジとは、借入金を利用して投資効率を高める手法のことを指します。
投資用マンションの購入時には不動産投資ローンを利用できるため、購入費用を自己資金で賄う必要がなく、少額の初期投資で大きな物件を取得することが可能です。
少ない投資額で大きな資産を運用できるレバレッジ効果が発揮され、自己資金だけでは得られない大きなリターンに期待ができます。
限られた資金を効率的に運用し、将来的なリターンを最大化するには、レバレッジを効かせられるマンション投資が適しているといえるでしょう。
マンション投資の種類によるリスクの違い
マンション投資は、物件の種類によって以下のように分類できます。
- 区分マンション投資
- 一棟マンション投資
購入する物件の種類によって、投資で得られるメリットやリスクは異なります。
自身の資金状況やリスクに対する考え方に適したマンション投資を選ぶために、事前に特性を理解しておきましょう。
区分マンション投資
区分マンション投資は、マンションを部屋単位で購入し、入居者から賃料を得る投資方法です。
物件数が豊富で比較的少額から始められるため、できる限り初期費用を抑えたい方や不動産投資の初心者の方に向いています。
区分所有のマンションは流動性が高いため売却がしやすく、キャピタルゲインも狙える点がメリットです。
しかし1室だけのマンション投資であれば、ひとたび空室や家賃滞納が発生すると収入がゼロになるリスクがあります。
空室になったとしても、マンションの管理組合に払う修繕積立金の支払いは続きます。
また、管理組合が建物の管理を行うため、共用部の修繕やリフォームには関与できない場合が多いです。
管理状況が悪化すると、物件全体の不動産価値が下がるリスクもある点に注意が必要です。
一棟マンション投資
一棟マンション投資は、マンション全体を所有し、一棟まるごとを賃貸経営する投資方法です。
複数の部屋から家賃収入を得られるため、1部屋で空きが出たとしても全体としては大きな影響を受けません。
空室リスクを軽減できるうえ、区分マンション投資よりも部屋数が多い分大きな収益が手に入ります。
建物全体を自分だけで所有していることから、修繕のタイミングや賃料などの自由な設定が可能です。
ただし、一棟マンションを購入するには多額の初期投資が必要です。
さらに、建物の維持・修繕にかかる費用、管理会社への委託料などのランニングコストも高くなるため、長期的な視点で資金計画を立てる必要があります。
マンション投資を成功させるためのポイント
さまざまなリスクやメリットを持ち合わせるマンション投資ですが、いくつかのポイントを押さえておくことでリスクを軽減し収益の向上につながります。
ここからは、マンション投資を成功させるための5つのポイントを解説します。
- 賃貸需要が高いエリアを選ぶ
- 不動産情報の収集に努める
- 収支をシミュレーションする
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
- 不動産投資に関する知識を得る
順に詳しく見ていきましょう。
賃貸需要が高いエリアを選ぶ
マンション投資を成功させるための最初のポイントは、賃貸需要が高いエリアを選ぶことです。
エリアの選定は、物件の価値や入居率に直結する重要な要素です。駅からの距離が近い、ターミナル駅へのアクセスが良好といった交通の便の良さは、入居者を集客できるセールスポイントになります。
商業施設や医療機関といった生活に必要な施設が充実しているかも重要です。
また、将来的な開発計画や人口増加が見込まれるエリアも、長期的な賃貸需要が見込めます。
物件の立地は、購入後に変更できるものではありません。
賃貸需要を見込めるエリアを選ぶことで、空室リスクを低減し安定した収益の確保につなげられます。
不動産情報の収集に努める
利益の出せるマンション投資を始めるには、多くの不動産情報を収集して相場観を養うことが大切です。
情報の収集先は、不動産情報サイトや不動産会社の営業担当、セミナー、書籍などが挙げられます。
その際は、信頼できる一次情報を参考にすることが大切です。
セミナーや情報商材系は注意が必要です。
悪質なものも含まれているため、しっかりと自分自身で判断できるようにしましょう。
不動産会社から提供される情報だけを鵜呑みにするのではなく、自ら動いて情報を収集し自分の方向性を定めましょう。
初めてマンション投資にトライするのであれば、実際にマンション投資を行う人の事例や体験談も役立ちます。
成功事例だけでなく、失敗事例から失敗の原因や改善策を学んでおくことで、大きな失敗の回避につながります。
不動産市場の動向や物件ごとの特徴を理解し、自身の投資に対する判断力を磨いていきましょう。
収支をシミュレーションする
長期的な収支シミュレーションは、マンション投資の成功に必要不可欠です。
長期にわたるマンション投資において、物件の収益性を正しく判断するには、家賃収入や経費、ローン返済額などを詳細にシミュレーションする必要があります。
また空室リスクや金利上昇リスクといったさまざまなリスクを想定して、どのように対応するかをシミュレーションしておくことも大切です。
リスクに対する備えや損失を最小限に抑える対策を講じられます。
自身で正確なシミュレーションを出すのは難しいため、信頼できる不動産会社に依頼して長期的なシミュレーションを作成してもらいましょう。
ただし、想定されるリスクが盛り込まれているか、見通しが甘い試算になっていないかなどは、自分自身でのチェックが必要です。
信頼できる不動産会社を選ぶ
マンション投資で成果を出すには、信頼できる不動産会社選びが欠かせません。
マンション投資において、不動産会社は投資を成功させるための頼れるパートナーの役割を担います。
物件選びのサポートはもちろん、購入後のアフターフォローも含めて、自分の大切な資産をともに運用するパートナーとして信頼できるかどうかをチェックしましょう。
不動産会社を選ぶポイントには、以下のような点が挙げられます。
- 会社の規模が小さすぎず、実績が豊富かどうか
- 顧客のニーズに合わせた物件を紹介してくれるか
- リスクやデメリットについても丁寧に説明してくれるか
- 購入したい物件と不動産会社の得意分野が合っているか
会社の基本情報やサービス内容、実際に対面した印象などから複数社を比較して、自分に最適な不動産会社を選択しましょう。
不動産投資に関する知識を得る
不動産投資に関する知識を身に付けることは、マンション投資の成功率を高めるのに役立ちます。
不動産投資には、物件選定やローンに関する知識をはじめ賃貸管理の方法、さらには投資のゴールを迎えるための出口戦略まで幅広い知識が求められます。
理解していないまま不動産会社や管理会社に任せっぱなしにしていると、自身が期待する成果を得るのは難しいかもしれません。
知識を得るには、不動産会社が提供するセミナーや勉強会のほか、インターネットや書籍などを活用しましょう。
自身の知識を高めることで、リスクを軽減し、安定した収益を上げるための適切な投資判断ができるようになります。
不動産会社などの専門家と対等な関係を築くためにも、不動産投資について理解を深めておきましょう。
まとめ
マンション投資には、空室リスクや金利上昇リスク、不動産の流動性リスクなどさまざまなリスクが存在します。
これらのリスクを把握したうえで、「賃貸需要が高い物件を選ぶ」「リスクによる損失を想定した資金計画を立てておく」などの対策を講じることが重要です。
一方、マンション投資にはメリットも多く、節税対策や老後の年金対策、生命保険としても活用できる魅力的な投資方法です。
入居者が集まるエリアを選んだり、不動産情報の収集に努めたりすることで、マンション投資を成功へと導きやすくなります。
物件を購入する不動産会社は、長きにわたる不動産投資のパートナーとなるため、サービス内容やアフターフォローを比較して信頼できる会社を選びましょう。
