この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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・都心の区分マンションがいい！
・地方の1棟物件が狙い目！
・木造の1棟アパートがいい！
・RCがいい！
・古い戸建てがいい！
など、人によって良いと勧める物件は違います。
内容を動画でまとめています！
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不動産投資に興味を持って、
・いくつかの書籍に目を通す
・いくつかのセミナーに参加する
という経験をお持ちの方であれば、「みんな言ってること違うじゃん！」と思った経験はあると思います。
不動産投資に、「こうやれば必ず儲かる！」というやり方はありません。
人によって買う場所が違えば、投資スタイルも属性も違います。
例えば、Aさんが成功しているから、Aさんと同じやり方で買う！といっても、Aさんと同じように成功するかはわからないのです。
大切なのは、自分自身の属性と資産背景を理解した上で、現実的な軸を持って不動産投資に挑むことです。
軸を持ちゴール（目標）を定める
不動産投資は、物件のタイプ別にメリットとデメリットがあります。
その上で、大切なことは、
・自分自身の軸を持つ
・ゴールを決める
ということです。
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例えば、私の場合は、新卒のとき、東京23区を中心に不動産を100戸持とうと思っていました。
なんとなく、東京23区がいいな～という、漠然としたものでしたが、これが一つ軸になったと思います。
キャッシュフロー毎月○○万円！
純資産○○億円！
など、目標を数字で持っておくことも大切です。
但し、前述した通り、自分自身の属性（年収や自己資金）にあったゴールを持つことです。
自己資金がないのに、20億円分の不動産が欲しい！と言っても、なかなか厳しいでしょう。
まずは目先の現実的なゴールを設定します。
ゴールが見えると、それを達成するまでの道筋が描きやすくなります。
不動産投資に正解はないと思っています。
地方で上手くやっている人もいれば、私のように東京中心の購入だけに特化しているタイプもいると思います。
それでは、不動産投資をしたことがない人は、何から始めたら良いのでしょうか。
都内付近の区分マンションを最初の1歩にする
これは私の意見になりますが、都内付近の区分マンションから始めるべきだと思います。
リスクとリターンは、表裏一体の関係にあります。
これは、投資の世界であればどのジャンルでも同じです。
リターンが高いということは、リスクも高くなります。
不動産では、高利回りほど、高リスクと解釈してください。
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いやいや！区分マンションは儲からないと聞きます！
という声も聞こえてきそうです。
勿論、1棟が購入できる属性と資産背景なのに、区分マンションからだと、勿体ないのはその通りです。
1棟が視野に入る属性と資産背景は、
・年収700万円以上
・預金2,000万円以上
だと思ってください。
この水準に満たない場合は、ワンルームからコツコツと資産を積み上げていくしかないでしょう。
少し前までは、ありえない無茶な融資で、上記にすら満たない属性と資産背景の人に地方の1棟をフルローンやオーバーローンで提案するやり方もありましたが、その多くは上手くいっておらず、2020年現在、預金の乏しい人への1棟融資は完全に扉が閉じています。
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不動産では、多くの知識を必要とします。
不動産業者の言いなりでは、ダメです。
1棟物件というだけでも必要となる知識は多く、預金の乏しい人が手を付けるべき商品ではありません。
都内または都内に近い区分マンションは、確かに利回りが低いというデメリットはあるものの、高い入居率を確保できる可能性があるだけでなく、売却時の値下がり幅も、購入時の値段を間違えなければ、限定的です。
リターンは低いが、リスクも低いということになります。
流動性（売買が頻繁に行われる）も高いため、売ろうと思えば、結構すぐ売れたりします。
経験という宝
不動産投資は、はっきり言って、やってみないとわからないことが多くあります。
経験に勝るものはありません。
私も最初は、都内の区分マンションからでした。
当時は、経験も知識もありませんでした。
キャッシュフローの黒字だけに着目して、黒字幅が大きければ買う、というスタンスで開始し、結果的には時期にも恵まれて上手くいきました。
その後も数回は区分の売買を繰り返し、自己資金を作ってから1棟物件の購入にシフトしています。
最初に区分マンションを購入した時と、その後1棟物件を購入した時の経験と知識には、雲泥の差があります。
最初から1棟を買うためには、知識だけではなく、実際に自分自身で不動産投資をしてきたという経験が重要になるのです。
区分マンションで経験を積むのは、今後不動産投資で資産を拡大していく上では、重要なステップだと考えています。
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区分マンションからの学び
区分マンションでも学ぶことは大変多くあります。
・買付を入れる
・売買契約をする
・決済を迎える
・初めて家賃が入金される
・初めてローンの支払いを経験する
・初めて確定申告する
・初めて減価償却という言葉に触れる
一連の流れの中で、分かることは多くあります。
これを自分自身で経験しているのか否かは、天と地の差です。
不動産営業マンの中には、自分で不動産投資をしっかりと経験してもいないのに物件を売っている人がいますが、信じがたいことです。
理想を言えば、最後に売却も経験すると良いでしょう。
売る、という行為の中にも、色々と出てくるからです。
買って、貸して、売る、まで一通り経験できると、不動産で資産が増える流れも理解できるようになるはずです。
まとめ
・なるほど！売買契約から引き渡しまでの流れはこうなのか！
・なるほど！こうやって家賃が振り込まれるようになるのか！
・なるほど！減価償却にはこんな意味があるのか！
ホップ・ステップ・ジャンプの過程は大切です。
いきなりジャンプをしてしまうと怪我をするリスクが高まります。
不動産投資において、1つ目の購入でミスをすると、リカバリーがとても大変になります。
1戸を堅実に経験しておくと、2戸目の購入を検討する時は、目線がまた変わると思います。
これは、1戸目の購入で少しでも知識と経験を積んでいるためです。
これが重要なのです。
書籍の100冊読破よりも、1回の購入です。
経験に勝るものはありません。
「しっている」ではなく、「している」を目指してください。
まずは、経験を積むという観点でリスクの低い都心の区分マンション購入をお勧めします。
その後、次のステップとして
・再度区分マンションを購入するもよし！
・1棟物件の切り替えるのもよし！
です。
その時の属性と自己資金と相談しながら、区分を買い増すのか、1棟に切り替えるのか考えてみてください。
1棟物件は、区分マンションよりも多くの知識が必要になります。
何も知らぬまま1棟ではなく、区分を経験して、知識を付けてから1棟購入を検討しても遅くはないでしょう。
何よりも、踏み出す勇気が大切になってくるでしょう。
買えない人は、いつまでたっても買えないのです。
