入居者があなたの物件に入居する時、保証会社への加入を原則必須とすべきです。
従来は連帯保証人を付けることで、保証会社に加入しなくても入居を許可していることが多くありましたが、連帯保証人では、万が一家賃の滞納が発生した時に大変面倒になります。
保証会社に加入させることをお勧めします。
保証会社とは？
保証会社とは、入居者が一定の費用を支払う事で、
お金の流れは以下のようになります。
入居者 → 保証会社 → 管理会社 → オーナー
※管理会社を通してない場合は、保証会社からオーナーに直接家賃が振り込まれます
一般的には、家賃総額の50%を支払うことで、保証会社に加入できます。
家賃総額10万円のマンションを借りる場合は、保証料として5万円がかかります（2年間）。
保証料は、入居者負担です。
2年が経過し、家賃の支払いに問題がないことが確認されると、以降の保証料は減額されることが多くなります。
賃貸借契約を締結するとき、
オーナーの視点では、保証会社に加入してもらうことにより、家賃滞納による家賃未収リスクを減らすことができます。
家賃保証会社の保証期間にも一定の定めがありますが（半年の保証など）、滞納されてすぐに家賃が未回収になるよりは、よほどマシです。
入居者の費用で滞納リスクを軽減できるのであれば、加入させるべきでしょう。
保証会社加入の斡旋に関しては、物件の管理会社に話しておけば問題ありません。
管理会社が入居者募集を行う際の条件などを設定しているためです。、
保証会社を付けるべき理由
賃貸管理会社が入居者に保証会社への加入を義務付けてない場合は、どのようなことが起きるのでしょうか。
【1.家賃の滞納】
家賃が回収できなくなるだけでなく、
家賃の滞納が続くような人から、回収は見込めません。
いち早く出て行ってもらうように手続きを進める必要があります。
面倒な入居者の場合、できるだけ居座ろうともします。
部屋も汚されるかもしれません。
家賃を滞納するような入居者に、原状回復費用など払えないでしょう。
退去後の修繕費用も、オーナー負担になってしまいます。
【2.売却時に敬遠される】
買主は、現売主が入居者と締結している賃貸借契約を引き継ぐ必要が
入居者に問題があると、
賃貸借契約を確認したのち、買付を取り下げられることもあります。
買主の立場になってみてください。
買おうとしている物件の家賃が回収できておらず、滞納が続いていたらどうでしょうか。
買った瞬間から面倒なトラブルに巻き込まれます。
また、保証会社に加入していない部屋の契約があると、仮に滞納が無かったとしても、滞納リスクを背負って購入せざる得ません。
この反面、全ての部屋において、保証会社に加入している場合は、安心です。
保証会社の契約でチェックすべき事項
保証会社との契約は、
保証会社との契約では、次の2点を確認しておいて下さい（内容に関しては、そこまで大きく不動産賃貸業に影響はしてきません）。
物件の管理を委託している賃貸管理会社に確認すればわかります。
【家賃保証期間】
滞納中の家賃を家賃保証会社が肩代わりする期間です。
【退去時の原状回復費用】
滞納者が退去した場合、
敷金やクリーニング代を入居者から取っていない契約の場合は、全額オーナー負担になります。
前述した通り、家賃を滞納するような人が、部屋を綺麗に使っている可能性は低く、汚されて退去する場合もあります。
追い出そうとしていることへの逆恨みで、部屋を傷付けるかもしれません。
保証会社との契約によっては、退去後の修繕費を一部保証会社が支払う契約にっています。
家賃保証会社が倒産したらどうなる？
冒頭で記載しましたが、オーナーまたは管理会社への入金は、保証会社を経由することになります。
よって、保証会社が倒産した場合は、保証会社からオーナーまたは管理会社に入金がされないケースもあります。
しかし、このような場合でも、入居者に直接賃料振込先を変えるよう依頼することは可能です。
最悪倒産した場合は、家賃の1か月ほどが保証会社から回収できなくなるリスクはありますが、通常の状態で入居者が家賃を滞納するリスクを回避できるのであれば、保証会社は付けるべきでしょう。
私自身は、所有している全物件に対し、新規で入居者が入る場合は、原則保証会社を付けています。
特にアパート系の不動産賃貸業であれば、滞納を経験することも珍しくありません。
いちいち連帯保証人に督促をかけるのもかなり面倒なうえ、滞納をするような人は最終的に連帯保証人含めて支払わないケースも多くあります。
これらのトレードオフを考えても、家賃保証会社は付けておくべきでしょう。
まとめ
入居者目線では、余計な費用負担があるため、
中堅以上の法人契約など、家賃滞納リスクが極めて低そうと判断される場合は、保証会社への加入を義務付ける必要はないかもしれません。
しかし、それ以外の場合は、保証会社への加入を条件にしてみてください。
保証料が支払えないような人が入居すると、後で困るのはオーナーです。
家賃滞納問題は、想像以上に労力を使うでしょう。
オーナーにとっては、とても嫌な問題です。
そして、家賃滞納は意外に多く起きています。
保証会社に加入しない人の入居は断ります！と言い切ってもいいと思います。
滞納リスクを背負って無理やり入居してもらうよりは、保証会社に加入してくれる入居者を入居させた方が良いでしょう。
