この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資を始めた多くの方が、初年度に大きな節税効果を実感されています。
しかし2年目に入ると「思ったほど税金が安くならない」という声をよく耳にします。
これは偶然ではなく、不動産投資特有の税務構造によるものです。
初年度に多額の初期費用を経費計上できる一方、2年目からはこれらの費用がなくなるため、節税効果が大きく減少するのです。
本記事では、不動産投資2年目に節税効果が減少するメカニズムと、この「2年目の壁」を乗り越えるための具体的な対策を解説します。
節税だけでなく資産形成も視野に入れた長期的な不動産投資戦略の立て方まで、幅広くご紹介していきます。
「節税」という言葉には本当に色々と深い内容が隠れているので要注意だよ！
Contents
不動産投資2年目に節税効果が減少する仕組み
不動産投資を始めた多くの投資家が実感するのが、2年目以降に節税効果が大きく減少するという現象です。
これは不動産投資特有の税務上の特性によるもので、初年度に大きな節税メリットを感じた後、2年目に「あれ？思ったほど税金が減らない…」と疑問を感じる方は少なくありません。
なぜこのような現象が起きるのか、その仕組みを理解することが、長期的な節税戦略を立てる第一歩となります。
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初年度に計上できる多額の経費と2年目の違い
不動産投資の初年度には、通常の運用費用に加えて様々な初期費用を経費として計上できます。
これには不動産取得時の諸費用、仲介手数料、登記費用、ローン事務手数料などが含まれます。
これらの初期費用は1年目にしか計上できないため、初年度は特に大きな経費計上が可能となります。
2年目になると、これらの一時的な経費がなくなり、計上できる経費は減価償却費や固定資産税、管理費、修繕費など経常的なものに限られます。
結果として、不動産所得の金額が増え、節税効果が縮小するのです。
2年目からなくなる初期費用の影響
初年度のみ計上できる主な費用項目とその概算額を確認すると、その影響の大きさが理解できます。
例えば、3,000万円の物件を購入した場合、仲介手数料は約100万円、登記費用は約30万円、ローン事務手数料は約15万円など、合計で200万円前後の初期費用が発生することがあります。
これらは全て初年度の経費となるため、不動産所得を大きく圧縮し、他の所得との損益通算により節税効果を高めます。
2年目にはこれらの費用が一切なくなるため、単純計算でも200万円程度の経費減少となり、節税額が大幅に減少することになります。
減価償却費だけでは限定的になる節税効果
2年目以降の主要な経費となる減価償却費は、建物の取得価額を法定耐用年数で割って計算されます。
例えば、木造アパートの場合は22年、鉄筋コンクリート造のマンションなら47年という長い期間にわたって少しずつ経費計上していくことになります。
仮に2,000万円の建物部分を47年で償却すると、年間の減価償却費は約42.5万円程度です。
これは初年度の初期費用と比較すると格段に少ない金額であり、2年目以降の節税効果が限定的になる主な理由となっています。
さらに、減価償却費は建物部分にのみ適用され、土地部分には適用されないため、土地の割合が大きい物件ほど減価償却費による節税効果は小さくなります。
収益増加による節税効果の相対的減少
不動産投資の2年目には、初年度に比べて経費が減少するだけでなく、収益面でのプラス要因も働きます。
空室リスクの低下や家賃収入の安定化により、2年目は収入が増加するケースが多いのです。
初年度は入居者募集期間があったり、家賃保証などの初期サービスが終了したりするため、満室稼働が実現しにくい場合があります。
2年目からは満室経営が軌道に乗り、収入が増加することで、経費の減少と相まって不動産所得がプラスに転じやすくなります。
不動産所得がプラスになると、他の所得との損益通算ができなくなり、むしろ課税対象となるため、相対的に節税効果が大きく減少することになります。
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不動産投資の節税効果は2年目でどれだけ変わるのか
不動産投資における節税効果の変化を具体的な数字で見ていくことで、2年目の変化がどれほど大きいのかを理解できます。
実際のケースに基づいたシミュレーションを通して、年収別の節税額の違いや、具体的な経費計上パターンによる変化率を確認していきましょう。
これらの数値は一般的な傾向を示すもので、実際の節税効果は物件の価格帯や投資手法、個人の所得状況によって変わることに注意が必要です。
年収800万円の場合の1年目と2年目の節税額比較
年収800万円の会社員が3,000万円の中古マンションに投資した場合の節税効果を見てみましょう。
1年目の場合、初期費用約200万円と減価償却費約45万円、ローン金利や管理費などの経常費用約70万円を合わせて、合計約315万円の経費を計上できます。
家賃収入が年間150万円だとすると、不動産所得は-165万円となり、この赤字分を給与所得から差し引くことで、約54万円の所得税・住民税の節税となります。
一方、2年目は初期費用がなくなり、減価償却費約45万円と経常費用約70万円の合計115万円のみが経費となります。
家賃収入150万円に対して、不動産所得は+35万円のプラスとなり、むしろ約11万円の税金が増えることになります。
この例では、1年目の54万円の節税から2年目は税金増加に転じ、実質65万円もの差が生じています。
税金は名義によっても色々変わるよ！
年収1,500万円の場合の1年目と2年目の節税額比較
年収が1,500万円と高い場合、適用される税率が上がるため節税効果の差はさらに顕著になります。
同じ3,000万円の物件投資でも、1年目は-165万円の不動産所得に対して約66万円の節税効果があります。
2年目は+35万円の不動産所得に対して約14万円の税金増加となり、1年目と2年目の差額は約80万円にまで拡大します。
これは高所得者ほど限界税率が高く、損益通算の効果が大きくなるためです。
年収1,500万円の場合は住民税を含めた実効税率が約40%程度となり、不動産所得の変動がそのまま大きな税額変化につながります。
このように、年収が高いほど1年目と2年目の節税効果の差は大きくなる傾向があります。
経費計上パターン別の節税効果変化率
物件タイプや取得方法によって、2年目の節税効果の減少率は大きく変わります。
主な経費計上パターン別の変化率を見てみましょう。
新築ワンルームマンション投資の場合
・初年度の経費率（経費÷家賃収入）：約250%
・2年目の経費率：約80%
・節税効果減少率：約70%
中古アパート一棟投資の場合
・初年度の経費率：約300%
・2年目の経費率：約120%
・節税効果減少率：約60%
築古物件のリノベーション投資の場合
・初年度の経費率：約350%
・2年目の経費率：約90%
・節税効果減少率：約75%
上記の数値から分かるように、どのパターンでも2年目には節税効果が60%以上減少することが一般的です。
特に初期費用の割合が大きい築古リノベーションタイプは、2年目の節税効果減少が最も大きくなる傾向があります。
一方、中古アパート一棟投資は比較的2年目以降も経費率が高く保てるため、節税効果の持続性が最も高いと言えるでしょう。
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不動産投資2年目からの効果的な節税対策
不動産投資の2年目以降も節税効果を維持するには、計画的な経費活用と適切な会計処理が重要です。
初期費用がなくなる2年目からも継続的に活用できる経費項目を最大限に活用し、合法的な範囲内で節税効果を高める方法を理解しましょう。
ここでは、不動産投資の2年目から実践できる具体的な節税対策を解説します。
減価償却費を最大化するための物件選びと計上方法
減価償却費は2年目以降の主要な経費となるため、これを最大化する戦略が効果的です。
減価償却費を増やすには、建物価値の割合が高い物件を選ぶことがポイントです。
例えば、同じ3,000万円の物件でも、土地1,500万円・建物1,500万円の物件と、土地2,200万円・建物800万円の物件では、前者の方が減価償却費が約1.9倍になります。
また、法律の範囲内で建物を「躯体部分」と「設備部分」に分けて償却する「コンポーネント・アプローチ」も有効です。
設備部分（給排水設備、電気設備、エレベーターなど）は耐用年数が短いため、より早く償却できます。
具体的には、躯体部分（47年）と設備部分（15年）に分けることで、初期の減価償却費を1.5〜2倍程度増やせる可能性があります。
この方法は税理士と相談しながら適切に行うことが重要です。
計画的な修繕・リフォーム実施で節税効果を高める
2年目以降は計画的な修繕やリフォームを実施することで、経費を増やし節税効果を高められます。
10万円未満の小規模修繕は、実施した年の経費として全額計上できるため、収支と税金のバランスを見ながら計画的に実施するとよいでしょう。
例えば、壁紙の張替え、水栓の交換、フローリングの一部補修などが該当します。
ただし、10万円以上の大規模修繕や資産価値を高めるリフォームは資本的支出として減価償却の対象となるため、即時の節税効果は限定的です。
修繕工事は入居者がいる状態でも実施可能なものが多いため、空室期間を作らずに経費を増やせる点もメリットです。
計画的な修繕は物件の価値維持にもつながるため、節税と資産保全の両方に効果があります。
管理委託費や保険料など継続的に計上できる経費の活用
2年目以降も継続的に計上できる経費を最大限に活用することも重要な戦略です。
主な継続的経費には以下のようなものがあります。
・管理委託費
→専門業者に管理を委託すれば、家賃の5〜10%程度を経費計上できます
・各種保険料
→火災保険、地震保険、家賃保証保険などの複数年一括払いも検討できます
・ローン関連費用
→金利部分は経費として計上可能です（ただし土地部分の金利は損益通算できない制限あり）
・固定資産税・都市計画税
→毎年必ず発生する税金も経費として計上できます
・メンテナンス費用
→定期的な清掃、設備点検なども経費になります
これらの経費は適切に計上することで、2年目以降も一定の節税効果を維持することができます。
特に管理委託費は、自己管理と比較して手間を省けるだけでなく、合法的に経費を増やせる方法として注目されています。
青色申告特別控除を確実に受けるための帳簿整備
不動産投資で青色申告を選択すると、最大65万円（電子申告の場合）の特別控除を受けられる可能性があります。
しかし、この控除を受けるためには適切な帳簿管理が必須条件となります。
青色申告特別控除を確実に受けるためのポイントは以下の通りです。
・複式簿記による記帳
→収入と支出を貸方・借方に分けて記録する必要があります
・固定資産台帳の作成
→減価償却資産を適切に管理する台帳が必要です
・領収書等の証憑書類の保存
→7年間の保存が義務付けられています
・期限内申告
→確定申告期限を守ることも控除の条件です
なお、不動産所得が赤字の場合は青色申告特別控除の適用はできませんが、2年目以降は不動産所得がプラスに転じることが多いため、その時に備えて青色申告の体制を整えておくことが重要です。
また、青色申告には3年間の繰越欠損金の控除という大きなメリットもあるため、長期的な節税戦略として重要な選択肢となります。
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不動産投資で2年目以降も節税効果を持続させる戦略
不動産投資の節税効果を一時的なものではなく、長期間にわたって持続させるためには、単一物件での対策だけでなく、複数物件を組み合わせたポートフォリオ戦略や法人化の検討が必要になります。
2年目以降も高い節税効果を維持するための中長期的な戦略について見ていきましょう。
これらの戦略は、単なる節税だけでなく、資産形成と税負担の最適化を両立させるための重要なアプローチです。
新規物件の購入タイミングで節税効果を維持する
2年目以降も節税効果を持続させる最も一般的な方法は、計画的に新規物件を購入することです。
新規物件を購入すれば、その物件の初期費用と減価償却費によって、再び大きな経費計上が可能になります。
例えば、初年度に1物件目を購入し、3年目に2物件目、5年目に3物件目というように、1〜2年おきに新規物件を追加していくパターンが効果的です。
この方法では、常に何らかの物件の初年度経費が発生する状態を作り出せるため、安定した節税効果を維持できます。
ただし、単に節税のためだけに物件を購入するのではなく、各物件が長期的に良好な収益を生み出せるかどうかを最優先に考えるべきです。
節税効果は投資判断の付加的なメリットであり、主目的にすべきではないことを忘れないようにしましょう。
購入の継続はなかなか高難易度ではあるよ！
物件ポートフォリオの拡大と節税の両立手法
複数物件を組み合わせたポートフォリオ戦略では、物件タイプの多様化によるリスク分散と節税効果の両立が可能です。
新築物件と中古物件、一棟物件と区分所有物件など、異なる特性を持つ物件を組み合わせることで、経費発生のタイミングをずらすことができます。
例えば、新築物件は減価償却費が大きい一方で修繕費は少なく、中古物件は修繕費が多く発生する傾向があります。
このような異なる経費特性を持つ物件を組み合わせることで、総合的に安定した経費計上が可能になります。
また、物件の規模や地域を分散させることで、空室リスクや地域経済の変動リスクも軽減でき、安定した不動産所得の確保にもつながります。
理想的なポートフォリオ構築には、自身の所得状況や将来計画に合わせた長期的な視点が必要です。
法人化を検討すべき収入レベルと投資規模
不動産投資の規模が拡大し、年間の不動産所得が高額になってくると、法人化による節税メリットを検討する価値が出てきます。
一般的に年収900万円以上の給与所得者、または不動産所得が年間200万円を超える場合に法人化の検討が推奨されます。
法人税率（約23%）は所得税の最高税率（45%）より低いため、高所得者ほど法人化のメリットが大きくなります。
また、法人では役員報酬の額を調整することで、個人の所得税と法人税のバランスを最適化できます。
さらに、法人では個人では認められない接待交際費や福利厚生費なども一定範囲で経費計上できるメリットがあります。
ただし、法人設立・維持には年間50万円程度のコストがかかるため、不動産規模がまだ小さい段階での法人化はデメリットになる可能性もあります。
法人化は節税だけでなく、事業承継や相続対策としてのメリットもあるため、長期的な視点で検討することが重要です。
資産形成と節税を両立させる長期的な投資計画
不動産投資の本質は節税ではなく、長期的な資産形成にあります。
節税効果と資産形成を両立させるためには、短期的な節税額だけに注目するのではなく、長期的なキャッシュフローとエクイティ（資産価値）の成長に焦点を当てた計画が必要です。
例えば、減価償却費による節税効果が大きい物件は、必ずしも資産価値が長期的に上昇する物件とは限りません。
立地や需要の将来性、建物の質など、長期的な資産価値に影響する要素を重視した物件選定が重要です。
また、節税効果で得られた資金を次の投資に回すことで、複利効果による資産形成の加速も期待できます。
税引後のキャッシュフローを再投資に回す「雪だるま式投資法」は、節税と資産形成を効率的に両立させる手法として多くの投資家に支持されています。
長期的な視点で見れば、節税は資産形成を加速させるための手段であり、その先にある経済的自由や資産承継といった目標達成のための一要素に過ぎません。
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不動産投資の節税で税務リスクを避けるポイント
不動産投資による節税は、税法に則って適切に行うことが大前提です。
過度な節税対策は税務調査のリスクを高め、追徴課税や加算税などのペナルティを受ける可能性があります。
ここでは、合法的な節税を行いながら税務リスクを最小化するためのポイントを解説します。
税務リスクを回避することで、安心して長期的な不動産投資を継続することができます。
2年目以降の経費計上で税務署に疑われない範囲
特に2年目以降は初期費用がなくなることで経費が大幅に減少するため、過度に経費を計上しようとする誘惑が生じることがあります。
しかし、急激な経費の変動や不自然な経費計上は税務署の調査対象になりやすいため注意が必要です。
例えば、1年目は赤字で2年目は黒字、3年目に再び赤字というような不自然な変動は、意図的な経費操作の疑いを持たれる可能性があります。
安全な目安としては、2年目以降の経費率（経費÷家賃収入）は60〜80%程度が一般的であり、これを大きく上回る経費計上は注意が必要です。
複数年の赤字申告が続く場合の対応策
不動産所得の赤字（損失）が複数年続くと、「事業的実態がない」と判断されるリスクが高まります。
一般的に3年以上連続で赤字が続く場合、税務署から「趣味的行為」または「資産保有」とみなされる可能性があります。
この場合、損益通算が認められずに給与所得などと通算できなくなるリスクがあります。
複数年の赤字が続く場合の対応策としては以下が考えられます。
・家賃設定の見直し
→適正家賃に引き上げて収入を増やすことを検討します
・経費の見直し
→必要性の低い経費を削減し、収支バランスを改善します
・物件の入れ替え
→収益性の低い物件を売却し、より収益性の高い物件に入れ替えることも選択肢です
特に重要なのは、「不動産所得を黒字化する意思と行動」を示すことで、これにより事業性が認められやすくなります。
税務調査の際には、収支改善のための努力や将来の黒字化計画などを説明できるよう準備しておくことが重要です。
不動産で赤字が続くのはおかしいもんね・・・
税務調査に備えた適切な書類管理方法
不動産投資における税務調査に備えるためには、適切な書類管理が不可欠です。
特に以下の書類は整理して保管しておきましょう。
・物件の取得関連書類（売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本など）
→物件価格の内訳や取得経緯を証明します
・賃貸契約書
→適正な家賃設定であることを証明する重要な書類です
・収入・支出の証憑書類（領収書、請求書、振込明細など）
→全ての経済取引を証明する基本的な書類です
・修繕工事の見積書・請求書・写真
→修繕費と資本的支出の区別を証明するために重要です
・減価償却資産台帳
→減価償却の計算根拠を示す重要書類です
これらの書類は最低7年間の保存が法的に義務付けられていますが、物件を保有している限りはできるだけ長期間保存することをお勧めします。
特に減価償却に関する書類や物件の取得関連書類は、物件を売却するまで保存すべき重要書類です。
書類管理の基本は「取引の流れを第三者が追跡できる状態」を維持することであり、日頃から整理整頓を心がけることが大切です。
まとめ：不動産投資の節税効果を2年目以降も賢く継続させよう
不動産投資による節税効果は、初年度に比べて2年目以降は大きく減少することが一般的です。
これは初期費用の減少や収入の安定化による自然な現象であり、予め理解しておくことが重要です。
しかし、適切な戦略を立てることで、2年目以降も一定の節税効果を維持することは十分に可能です。
減価償却費の最大化、計画的な修繕実施、継続的経費の活用、青色申告の活用など、様々な手法を組み合わせることで節税効果を持続させることができます。
また、複数物件の計画的な購入やポートフォリオの多様化、収入レベルに応じた法人化の検討など、中長期的な戦略も重要です。
ただし、節税はあくまで不動産投資の副次的なメリットであり、主目的は安定した収益確保と資産形成であることを忘れてはいけません。
過度な節税対策は税務リスクを高めるだけでなく、投資判断を誤らせる原因にもなります。
税法に則った適切な範囲での節税を心がけ、長期的な資産形成と節税のバランスを取りながら、不動産投資を継続していくことが重要です。
不動産投資の節税効果を最大限に活かすためには、税理士などの専門家とも相談しながら、自身の所得状況や将来計画に合わせた最適な戦略を立てることをお勧めします。
不動産投資は一時的な節税手段ではなく、長期的な資産形成の手段として捉え、2年目以降も賢く継続させていきましょう。
