この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産ポータルサイトを眺めていると、「オーナーチェンジ」という言葉を目にすることがあるでしょう。
これは入居者がいる状態で売買される物件のことで、不動産投資の一形態として注目されています。
特に投資初心者にとって、購入後すぐに家賃収入が得られるメリットがある反面、後悔するケースも少なくありません。
本記事では、オーナーチェンジ物件の基本から、後悔する理由、そして失敗しないための具体的なチェックポイントまでを詳しく解説します。
適切な知識と準備があれば、オーナーチェンジ物件は安定した投資方法となります。
Contents
オーナーチェンジ物件とは？
不動産ポータルサイトを閲覧していると、「オーナーチェンジ」と記載された物件を見かけることがあります。
この言葉の意味を正確に理解していない方も多いかもしれません。
オーナーチェンジ物件とは、その名の通り「所有者（オーナー）が変わる物件」を指します。
具体的には、すでに入居者がいる状態で売買される不動産のことです。
通常の中古物件と大きく異なる点は、購入後すぐに自分が住むことを目的としていない点にあります。
不動産投資の世界では基本的な投資形態の一つとして知られており、特に不動産投資初心者の多くがここから始めるとも言われています。
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入居者がいる状態で売買される投資用物件
オーナーチェンジ物件は、現在の所有者と入居者の間に賃貸借契約が結ばれている状態で売買が行われます。
購入者は物件とともに、その賃貸借契約上の貸主としての地位を引き継ぐことになります。
つまり、所有者が変わっても入居者はそのまま住み続けることができ、新しいオーナーは購入直後から賃料収入を得ることができるのです。
この特徴は、不動産投資を始めたいと考えている初心者にとって大きな魅力となっています。
新築物件の場合、土地の仕入れから建設、入居者募集まで1年以上かかることも珍しくありませんが、オーナーチェンジ物件ではその手間と時間を省略できます。
市場には区分所有マンションの1室から一棟物件まで、様々なタイプのオーナーチェンジ物件が流通しています。
居住用ではなく投資目的の物件
オーナーチェンジ物件を購入する最大の目的は「投資」です。
通常の不動産購入では「居住用」、つまり自らが生活する拠点として購入することが多いものです。
しかし、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるため、購入後すぐに自分が住むことはできません。
その代わり、物件を所有することで賃料という形で収益を得ることができます。
オーナーチェンジ物件を購入することで、新オーナーは前オーナーから以下のような権利と義務を引き継ぎます。
・入居者から賃料を受け取る権利
→安定した収入源となる重要な権利
・契約終了時に不動産の返還を受ける権利
→賃貸借契約終了時に原状回復された状態で返還される
・入居者に使用の権利を与える義務
→快適な居住環境を提供しなければならない
・設備の破損について修繕する義務
→経年劣化や故障に対応する責任がある
このように、オーナーチェンジ物件は単に物理的な不動産を購入するだけでなく、賃貸経営に関わる権利と責任のパッケージを引き継ぐことになります。
そのため、投資目的での購入を前提とした知識と準備が重要となるのです。
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オーナーチェンジ物件を購入して後悔する主な理由
オーナーチェンジ物件は購入後すぐに家賃収入を得られるというメリットがある一方で、購入後に後悔するケースも少なくありません。
失敗を避けるためには、まずどのような理由で後悔することが多いのかを理解することが重要です。
ここでは、オーナーチェンジ物件を購入して後悔する主な理由を4つのポイントに分けて解説します。
これらのリスクを事前に把握し、対策を講じることで失敗を防ぐことができるでしょう。
どんな投資にもリスクがつきもの！
購入直後に入居者が退去するリスクがある
オーナーチェンジ物件の最大のメリットは「すでに入居者がいる状態で購入できる」という点です。
しかし、この利点は現入居者が継続して住み続けることが前提となっています。
現実には、物件購入後すぐに入居者が退去してしまうケースも少なくありません。
特に、売却のタイミングで入居者にも何らかの変化（勤務先の変更や家族構成の変化など）が生じている可能性があります。
購入後数ヶ月で退去されれば、入居者募集のための費用や空室期間中の収入減少といった問題が発生します。
区分マンションの場合、「空室＝家賃収入ゼロ」という厳しい状況に直面することになります。
計画していた安定収入が得られず、収支が悪化することで当初の投資計画が大きく狂ってしまうのです。
室内状況を事前に確認できない
オーナーチェンジ物件では、入居者が生活している状態のため、購入前に室内を十分に確認できないことがほとんどです。
このため、実際に購入してみると想像以上に室内が傷んでいたり、設備の老朽化が進んでいたりといった問題が発覚することがあります。
最悪の場合、いわゆる「ゴミ屋敷」状態になっていたり、契約違反でペットを飼育していたりするケースもあります。
購入後すぐに大規模な修繕や設備交換が必要になれば、予想外の出費につながります。
また、入居者から「水回りの不具合がある」「設備が壊れている」といった修繕要求が突然寄せられることもあります。
こうした問題を事前に把握できていれば、購入価格の交渉材料にできたかもしれませんが、後になって発覚すると対応に苦慮することになります。
賃貸借契約の条件変更が難しい
オーナーチェンジ物件を購入すると、前オーナーと入居者の間で締結されていた賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになります。
日本の賃貸借契約は法律によって借主（入居者）の権利が強く保護されており、貸主（オーナー）の都合で簡単に契約内容を変更することはできません。
例えば、市場相場より低い家賃で貸し出されていた場合でも、入居者の同意なく家賃を値上げすることはできません。
また、入居者に正当な理由なく退去を求めることもできません。
契約内容に不利な条件があっても、それを変更するには入居者との交渉が必要となり、双方が納得する形での合意形成が求められます。
特に古くからの入居者ほど契約条件が緩い傾向があり、最近の標準的な契約内容（保証会社の利用など）と異なることも多いのです。
将来の売却時に買い手がつきにくい
オーナーチェンジ物件は投資用物件であるため、将来自分が売却しようとする際にも、同じく投資目的の買い手を見つける必要があります。
しかし、投資用物件の購入を検討する層は、一般の居住用物件を探す層よりも限定的です。
つまり、将来売却しようとしても簡単には買い手がつかず、売却までに時間がかかったり、希望する価格で売れなかったりする可能性があります。
特に空室状態でのオーナーチェンジ物件は、買い手にとって入居者募集の手間とコストが発生するため、さらに売却が難しくなります。
物件の立地や築年数、物件の状態などによっては、売却自体が困難になるケースもあるのです。
これは長期的な投資計画を考える上で重要なリスク要因となります。
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オーナーチェンジ物件が市場に出る背景
オーナーチェンジ物件を購入する際に重要なのは、なぜその物件が売りに出されているのかという背景を理解することです。
売主の売却理由を知ることで、物件の潜在的な問題点や将来的なリスクを把握できる可能性があります。
また、売却理由によっては価格交渉の材料にもなります。
ここでは、オーナーチェンジ物件が市場に出る主な背景を3つのケースに分けて解説します。
投資運用方法として売却を選択したケース
不動産投資において、利益を上げる方法は「賃料収入」だけではありません。
実は、多くの不動産投資家は「賃料＋売却益」という考え方を基本としています。
賃料収入は入居者の退去や家賃相場の変動によって不安定になることがあります。
そのため、計画的に物件を売却し、キャピタルゲイン（売却益）を得ることも投資戦略の一環なのです。
例えば、物件を5年間保有して家賃収入を得た後、市場価値が上昇したタイミングで売却するといった計画を立てているオーナーも少なくありません。
このように、当初から計画的な売却を想定していたケースでは、物件自体に大きな問題があるわけではないことが多いです。
売主が「資産整理」や「ポートフォリオの組み換え」と説明する場合は、このようなケースである可能性があります。
収益計画が悪化したために手放すケース
当初の計画よりも収益が悪化したために売却を決断するケースもあります。
賃貸借契約の満了によって空室になり、次の入居者がなかなか見つからない状況が続くと、オーナーは大きな収入減に直面します。
また、将来的な大規模修繕の予定が判明し、修繕費用がかさむことで利益率が大幅に低下することが見込まれるケースもあります。
このような理由で売却される物件は、購入を検討する側からすると注意が必要です。
なぜなら、同じ問題に直面する可能性が高いからです。
例えば、立地条件が悪く入居者が集まりにくい物件や、建物の老朽化が進んでいる物件などは、次のオーナーになっても同様の問題が続く可能性があります。
しかし、前オーナーの運営方法や戦略に問題があっただけのケースもあり、新たな視点や戦略で改善できる可能性もあります。
収支が悪化して売るのは気持ち的にも嫌だよね・・・
所有者の個人的事情による売却
すべてのオーナーチェンジ物件が投資目的で保有されていたわけではありません。
中には、所有者自身が住んでいた物件が諸事情により賃貸に出され、その後売却されるケースもあります。
例えば、転勤や単身赴任などで一時的に別の地域に住むことになり、その間自宅を賃貸に出していたものの、結局元の場所に戻る予定がなくなったため売却するといったケースです。
また、相続で取得した不動産を一時的に賃貸運用していたが、相続税の支払いや資金需要のために売却するというパターンもあります。
このようなケースでは、物件自体の収益性に問題があるわけではなく、所有者の個人的な事情による売却であることが多いです。
そのため、物件の状態や収益性が良好であれば、投資物件として十分に魅力的である可能性があります。
ただし、投資用としての運用を前提に設計・管理されてきた物件ではないため、賃貸経営の最適化という観点では改善の余地がある場合もあります。
売主が公式に伝える売却理由と実際の理由が異なることも少なくありません。
真の売却理由を探るためには、管理会社や仲介会社からの情報収集、周辺環境の調査、自治体への確認などを通じて、嫌悪施設の建設計画や近隣とのトラブルといった隠れた問題がないかを確認することが重要です。
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オーナーチェンジ物件で後悔しないための5つのチェックポイント
オーナーチェンジ物件は適切に選べば安定した不動産投資となりますが、失敗するケースも少なくありません。
後悔しないためには、購入前に十分な調査と検討が欠かせません。
ここでは、オーナーチェンジ物件を購入する際に押さえておきたい5つの重要なチェックポイントを解説します。
これらのポイントをしっかり確認することで、将来の後悔を大きく減らすことができるでしょう。
無理のない購入資金計画で始める
オーナーチェンジ物件を購入し、投資を成功させるための最も重要な基盤は「購入資金計画」です。
不動産投資では「利回り」という指標が重要で、これは購入資金を何年で回収できるかを示します。
利回りの高い物件を選ぶことで、投資資金の回収スピードが速くなり、収支がマイナスになるリスクを低減できます。
また、融資を受ける場合は返済計画も慎重に立てる必要があります。
空室期間や修繕費などの予期せぬ出費があっても返済できる余裕を持った計画を立てることが重要です。
物件の価格や立地、築年数にこだわりを持ち、慎重に物件を選定することが、後悔しない不動産投資の第一歩となります。
賃貸借契約の具体的な内容を精査する
オーナーチェンジ物件を購入する際は、既存の賃貸借契約内容を必ず確認しましょう。
売主から「契約するまでは開示できない」と言われることもありますが、その場合は秘密保持契約を結ぶなどして、可能な限り契約内容を確認する努力をすべきです。
確認すべき主なポイントは以下の通りです。
・契約期間と更新条件
→自動更新か定期借家契約か、更新料の有無などを確認
・家賃と共益費、敷金の金額
→市場相場と比較して適正かどうかを判断
・退去時の原状回復条件
→どこまでが貸主負担か借主負担かを明確にしているか
・連帯保証人や保証会社の有無
→万が一の滞納時のリスクヘッジがあるか
特に古くからの入居者の場合、現在の標準的な契約内容と異なることが多いため、注意が必要です。
賃貸借契約に貸主に不利な条件がある場合は、それをカバーできる特約を売買契約に盛り込むなどの対策を検討しましょう。
物件の修繕履歴と将来計画を詳細把握する
オーナーチェンジ物件は入居者が住んでいるため、内覧が難しく室内の状況を十分に確認できないことがほとんどです。
そのため、過去の修繕履歴と将来の修繕計画を詳細に把握することが重要になります。
売主や管理会社から以下の情報を入手しましょう。
・過去の修繕履歴（特に大規模な工事）
→どのような修繕がいつ行われたかを確認
・設備の交換時期と状態
→給湯器やエアコンなどの耐用年数と現在の状態
・将来の大規模修繕計画と予算
→特に共同住宅の場合、修繕積立金の状況も確認
これらの情報をもとに、購入後に発生する可能性のある修繕費用を予測し、収益計画に組み込むことが重要です。
内覧できない場合は、管理会社が定期的な点検などで室内に入った際の情報を聞くことも有効です。
また、可能であれば専門家によるインスペクション（建物状況調査）を依頼することも検討しましょう。
売主の売却理由を正確に把握する
売主が物件を手放す理由を正確に把握することは、潜在的なリスクを見極める上で非常に重要です。
一般的に聞かれる「資産整理」や「ポートフォリオの組み換え」という理由の裏に、本当の売却理由が隠されていることもあります。
売主だけでなく、以下の関係者からも情報を収集しましょう。
・管理会社や仲介会社
→物件の実際の運営状況や問題点を知っている可能性が高い
・近隣住民や周辺の不動産会社
→地域の評判や将来計画について情報を持っていることがある
・自治体の都市計画課
→周辺の開発計画や規制の変更予定を確認できる
特に注意すべき売却理由には、嫌悪施設の建設計画、大学や工場の移転・閉鎖、マナーの悪い入居者や近隣住民とのトラブルなどがあります。
これらは将来的な家賃収入や資産価値に大きな影響を与える可能性があります。
但し、これは正確に知れない可能性がある点も理解しておくといいよ！
明確な出口戦略を事前に計画しておく
不動産投資では「賃料＋売却益」で収益をプラスにするという考え方が基本です。
そのため、購入時点から将来の売却（出口戦略）を考えておくことが重要になります。
出口戦略を立てる際は以下の点を考慮しましょう。
・保有期間の目安
→一般的には5〜10年程度の中期計画が多い
・売却価格の目標設定
→どの程度の売却益を見込めるか試算しておく
・市況変化への対応策
→不動産市場の変動に応じた柔軟な戦略修正が必要
・税金対策
→譲渡所得税の軽減措置などを視野に入れた計画を立てる
市況が大きく変わったり、大規模修繕計画が立案されたりした場合は、当初の計画を見直し、場合によっては予定より早期に売却することも検討すべきです。
常に「手残り額」（売却後に手元に残る金額）をイメージしながら、市場の変化に応じて柔軟に戦略を修正していくことが成功への鍵となります。
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オーナーチェンジ物件購入後の運用ポイント
オーナーチェンジ物件を購入した後も、適切な運用が投資の成否を左右します。
購入時に十分な調査をしたとしても、その後の運用がうまくいかなければ期待通りの収益は得られません。
ここでは、オーナーチェンジ物件を購入した後の効果的な運用ポイントを3つの観点から解説します。
入居者との適切なコミュニケーション
オーナーが変わった後も、入居者は同じ物件に住み続けます。
そのため、新オーナーとして入居者との良好な関係を構築することが重要です。
まず、オーナー変更の挨拶状を送付するなどして、新しいオーナーになったことを丁寧に伝えましょう。
その際、緊急時の連絡先や修繕依頼の方法なども明確に伝えることで、入居者に安心感を与えることができます。
特に古くからの入居者の場合、連帯保証人や緊急連絡先の情報が古くなっている可能性があります。
契約更新のタイミングで情報を更新したり、必要に応じて保証会社への加入を提案するなど、リスク管理のための対応を検討しましょう。
ただし、いきなり契約条件の変更を求めると入居者との関係が悪化する恐れがあるため、段階的かつ丁寧なアプローチが必要です。
入居者からの要望や苦情には迅速かつ誠実に対応することで、信頼関係を築き、長期入居を促進することができます。
管理会社との適切な連携
多くのオーナーチェンジ物件では、すでに管理会社が物件管理を担当していることが一般的です。
管理会社は物件の状態や入居者の状況を熟知しているため、彼らとの良好な関係構築が効率的な運用の鍵となります。
購入後まず行うべきことは、管理会社との面談です。
過去の管理状況、トラブル履歴、設備の状態など、詳細な情報を共有してもらいましょう。
また、あなた自身の管理方針や優先事項を明確に伝え、期待する管理レベルについても話し合うことが重要です。
定期的な報告会を設けるなど、コミュニケーションの頻度や方法を双方で確認しておくことで、問題の早期発見・対応が可能になります。
管理会社との連携がうまくいかない場合は、管理会社の変更を検討することも選択肢の一つです。
ただし、変更に際しては入居者への影響や引継ぎの問題などを十分に考慮する必要があります。
収支計画の定期的な見直し
不動産投資の収益性を維持するためには、定期的な収支計画の見直しが欠かせません。
最低でも年に1回は、以下の点について見直しを行いましょう。
・収入状況（家賃収入、空室率など）
→目標との乖離があれば原因を分析する
・支出状況（ローン返済、管理費、修繕費など）
→予想外の支出がないか確認する
・物件の市場価値
→周辺相場と比較し、資産価値の変動を把握する
・将来の修繕計画
→大規模修繕の必要性や時期を再確認する
市場環境や物件の状態が変化した場合は、運用戦略の見直しも検討します。
例えば、当初の計画より早期に売却することが有利と判断される場合もあります。
また、将来的な空室に備えて、エリアの入居者ニーズを調査し、マイソク（間取り相場早見表）を作成しておくことも有効です。
空室になった際にスムーズに次の入居者を確保できるよう、仲介会社とのネットワーク構築も重要なポイントです。
周辺相場や入居者ニーズの変化に応じて、リノベーションや設備更新などの投資も検討しましょう。
適切なタイミングでの設備更新は、家賃水準の維持や向上につながり、物件の競争力を高めることができます。
オーナーチェンジ物件と新築投資の比較
不動産投資を検討する際、オーナーチェンジ物件を選ぶか、新築物件を選ぶかという選択肢があります。
どちらが優れているというわけではなく、投資家の状況や目的によって適切な選択は異なります。
ここでは、オーナーチェンジ物件と新築投資を比較し、それぞれの特徴を明らかにします。
初期投資とリターンの違い
オーナーチェンジ物件と新築投資では、初期投資からリターンが得られるまでの流れが大きく異なります。
オーナーチェンジ物件の最大の特徴は、購入後すぐに家賃収入が得られる点です。
決済・引き渡し完了と同時に賃料が発生するため、キャッシュフローの空白期間がありません。
一方、新築物件の場合は、土地の仕入れから建設、入居者募集までに1年以上かかることも珍しくありません。
その間は収入がなく、借入金の返済だけが続くことになります。
物件価格については、同じエリアであれば一般的に新築の方が高額です。
しかし、オーナーチェンジ物件の中には、前オーナーの運用方法によっては周辺相場より安く設定されている物件もあります。
特に、現在の家賃が安く設定され、将来的に家賃アップが見込める物件は実質的に割安購入となる可能性があります。
長期的な資産価値の変動を見ると、新築物件は初期の価値下落が大きい傾向にあります。
一方、オーナーチェンジの対象となる築年数が経過した物件（特に築20年程度）は、すでに価格下落が落ち着いている場合が多く、以降の資産価値は比較的安定しています。
リスク分散の観点からの位置づけ
不動産投資におけるリスク管理の観点から見ると、オーナーチェンジ物件と新築投資では異なる特性があります。
オーナーチェンジ物件は、すでに運用実績があるため予測がしやすいというメリットがあります。
入居率や家賃水準、管理費や修繕費などの実績データが存在するため、将来の収支予測の精度が高くなります。
また、物件価格が新築より安いため、同じ投資予算でも複数の物件に分散投資しやすいという利点もあります。
一方、新築投資は初期投資額が大きく、一物件あたりのリスクが高くなりがちです。
しかし、建物の状態が良く、今後の大規模修繕までの期間が長いというメリットがあります。
また、最新の設備や間取りを備えているため、入居者募集で優位性があり、高い家賃設定が可能な場合もあります。
融資審査の観点では、オーナーチェンジ物件は入居者がすでに存在し家賃が発生していることから、金融機関から見て収支計画の見通しが立てやすく、審査が通りやすい傾向があります。
新築投資では入居者確保の不確実性があるため、融資条件が厳しくなることがあります。
投資家のライフステージに応じた選択基準
不動産投資の選択は、投資家自身のライフステージや経験、資金力によっても大きく異なります。
不動産投資初心者の場合、一般的にはオーナーチェンジ物件から始めることが推奨されています。
理由としては、運用実績があり予測しやすいこと、購入手続きがシンプルであること、そして購入後すぐに家賃収入が得られることが挙げられます。
初期の学習コストを抑えながら、実践的な経験を積むことができるのです。
年齢的にも、定年に近い投資家であれば、長期的な融資返済を前提とする新築投資よりも、比較的短期間で投資回収が可能なオーナーチェンジ物件の方が適している場合があります。
一方、若年層で長期的な資産形成を目指す投資家や、すでに投資経験があり資金力のある投資家の場合は、新築投資も有力な選択肢となります。
特に、自分の理想に合わせた物件を一から作り上げたい場合や、長期保有を前提とした資産形成を目指す場合は、新築投資が適していることもあります。
投資目的や自身の状況を客観的に分析し、最適な投資方法を選択することが重要です。
投資経験を積むにつれて、オーナーチェンジと新築の両方を組み合わせたポートフォリオを構築することで、リスク分散と収益の安定化を図ることも検討すべきでしょう。
まとめ：オーナーチェンジ物件は事前調査と計画で後悔を防げる投資選択
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃収入が得られるため不動産投資初心者に人気がありますが、購入して後悔するケースも少なくありません。
後悔を避けるためには、購入前に賃貸借契約の内容精査、修繕履歴の確認、売主の売却理由の把握など、十分な調査が欠かせません。
また、無理のない資金計画と明確な出口戦略を立てることも重要です。
購入後も入居者や管理会社との良好な関係維持と定期的な収支計画の見直しを行うことで、オーナーチェンジ物件は安定した投資方法となるでしょう。
適切な知識と準備を持って、慎重かつ計画的に進めることが、後悔のない不動産投資への近道です。
