この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資において、投資判断を行うときに重視したい指標の1つが「CCR」です。
CCRは、投入した自己資金に対する年間のリターンの割合であり、不動産投資の投資効率を数値化したものです。
本記事ではCCRの計算方法や、CCRからわかるレバレッジ効果のほか、CCRと併せて活用したいROIやLTV、IRRといった指標について解説します。
Contents
CCR（自己資金配当率）は不動産投資の指標
CCR（自己資金配当率）とは「Cash on Cash Return」の略で、物件購入時に投入した自己資金に対する年間キャッシュフローの割合を表します。
簡単にいうと「自分のお金をいくら投資したら、いくらになって返ってきたか？」を確認できるものであり、不動産投資の効率性を見る重要な指標の1つです。
投資したお金に対するリターンという意識はとても大事だよね！
CCRは不動産投資特有の指標です。
自己資金で投資する株式投資などと異なり、不動産投資はほとんどの場合で金融機関からの融資を用いて投資を行います。
「投資総額の中の自己資金に対して、年間どれくらいの利益を得られるのか」を示すCCRを算出することで、自己資金の回収効率を確認できます。
たとえば、CCRが20％であれば、5年で自己資金が回収できるという予測が可能です。回収期間が確認できれば、追加物件の購入など中長期の計画が立てやすくなります。
CCR（自己資金配当率）の計算方法と計算例
CCRは、投入した自己資金額と年間のキャッシュフローから算出が可能です。
CCRの値が高い投資ほど、投じた自己資金に対する収益が大きいことを表し、「投資効率が良い」と判断できます。
自分自身でCCRを算出できると、適切な投資判断の手助けになります。
CCRの計算方法や、具体的な事例におけるCCRの計算例を理解しておきましょう。
CCRの計算方法
CCRは、以下の計算式で求められます。
CCR＝年間キャッシュフロー ÷ 投資した自己資金 × 100（％）
キャッシュフローとは、手元に入ってくる現金と出ていく現金の流れです。
収入から支出を差し引いたものであり、不動産投資では家賃収入から経費（税金、保険、修繕費など）とローン返済額を差し引いた金額をいいます。
投資した自己資金は、諸費用などを含めた物件の購入にかかった費用のうち、借入金ではなく手元の現金で支払う部分を指します。
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CCRの計算例
ここからは具体的な例として、以下の物件におけるCCRを求めていきましょう。
この場合のCCRは以下のようになります。
キャッシュフロー150万円 ÷ 自己資金500万円 × 100（％） ＝ CCR30％
CCRが30％であるため、3年強で自己資金が回収できると予測できます。
CCR（自己資金配当率）でわかるレバレッジ効果
CCRは、レバレッジ効果を確認する指標としても活用できます。
CCRが高いほど、少ない自己資金で大きな利益を得られる状態であるため、レバレッジを効かせた効率の良い投資ができていると判断できます。
レバレッジ効果が得られるのは、不動産投資ならではの特徴です。
レバレッジ効果の計算例や注意したい「逆レバレッジ」について解説します。
レバレッジ効果とは
レバレッジ効果とは、より少ない資金でより大きなリターンを得ることを指します。
レバレッジ（Leverage）は「テコの原理」を意味する言葉です。
小さな力や動作で大きな変化を生むテコのように、借入を用いて少ない自己資金で大きな成果を狙う投資のことを、「レバレッジ効果が高い」「レバレッジが効いている」と表現します。
融資という他人資本を用いて、自己資本だけでは入手できない高額な物件に投資する不動産投資は、レバレッジ効果の高い投資といわれています。
ほかにも、自己資金の数倍の取引ができる株式の信用取引やFXなども、レバレッジ効果のある投資手法です。
レバレッジ効果の計算例
たとえば自己資金1,000万円があるとして、「自己資金だけで1,000万円の物件」と「借入をして4,000万円の物件」のどちらを購入したほうが収益性が高いかを具体的に見ていきましょう。
どちらの物件も利回りは同じ10％、借入金は金利2％で返済期間30年間とすると、年間の家賃収入や実質的な収益は以下のようになります。
このように、自己資金だけで購入できる物件に投資するよりも、他人資本を利用して投資規模を拡大して投資をしたほうが、大きな収益が得られることがわかります。
上記のケースでは、得られる収益は2.7倍も差が出る結果となりました。
物件の利回り（物件の購入価格に対する1年間の家賃収入）よりもCCRが高いほど、レバレッジの効いた効率の良い投資に期待ができます。
不動産投資で注意したい「逆レバレッジ」とは
大きな収益が狙えるレバレッジ効果ですが、「逆レバレッジ」には注意が必要です。
逆レバレッジとは、レバレッジを効かせるための借入金によって、投資成果がマイナスとなってしまうことです。
おい！
逆レバレッジが生じる原因としては以下の2点が挙げられます。
- ローンの金利が高い
- 利回りが想定よりも低い
たとえば先ほどと同じ2パターンの物件が、利回りが6％に下がり、ローンの金利は5％に上がった場合、収益は以下のように変化します。
レバレッジをかけずに自己資金だけで1,000万円の物件を運用していたほうが、収益が高くなる結果となりました。
このように、金利や利回りが想定よりも不利な条件に変動した場合に、レバレッジによって損害が大きくなる可能性があります。
レバレッジがプラスのほうへ働くかどうかは、CCRが利回りよりも高い値かどうかが判断基準となります。
CCR（自己資金配当率）を高めレバレッジ効果を得る方法
CCRの高さは、レバレッジ効果を活用した効率の良い投資につながります。
不動産投資においてCCRが高い状態を作るには、以下の3つの方法が考えられます。
- 融資期間を長めにとる
- なるべく金利の低いローンを選ぶ
- 利回りの高い物件を選ぶ
レバレッジ効果は不動産投資ならではの魅力でもあります。
CCRをチェックして、物件選定に活かしていきましょう。
融資期間を長めにとる
CCRを高めるには、物件購入時にできるだけ長期のローンを組むことが効果的です。
返済期間が長くなるほど毎月の返済額が軽減されます。
手元に残るキャッシュフローが増加するため、CCRの値が高まり、レバレッジの効いた投資成果が期待できます。
手元にキャッシュを残しておけると、新たな物件への投資や建物の修繕費として備えることも可能です。
また、長期的な目線で不動産投資を行うことで、物件価格の下落や建物のメンテナンスにも柔軟な対応が取れる点がメリットでもあります。
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なるべく金利の低いローンを選ぶ
不動産投資のレバレッジ効果を高めるには、いかに低金利でローンが組めるかどうかがポイントです。
金利が低いほど、借入額に対する利息負担が少なくなり、キャッシュフローが改善されます。
投資した自己資金や借入金の金額が同じであれば、金利が低いほうがより高いレバレッジ効果を得られます。
低金利で借入をするには、複数の金融機関に相談することが大切です。
金融機関によって貸し付け条件や審査基準は異なるため、ある銀行では審査に通らなかったとしても、別の銀行では同様の条件で融資が組める可能性もあります。
金融機関の種類によって、金利相場や特徴に以下のような違いがあります。
また、融資に強い不動産会社を利用する方法も有効です。
特定の金融機関と提携している不動産会社を介すると、個人が直接ローンを申し込むよりも貸し付け条件が優遇される金融機関もあります。
利回りの高い物件を選ぶ
物件が高利回りであるほうが、レバレッジをうまく効かせた投資が行えます。
物件の利回りが高ければ、投資額に対する収益は大きくなり、その結果CCRも高まります。
ただし利回りが高いということは、物件価格に対して家賃が高い状態であり、買い手がつかないために物件価格を極端に値下げしているのかもしれません。
物件があるエリアの賃貸需要が低下している場合、想定上の利回りが良くても、空室が増えて期待どおりの収益を得られない恐れもあります。
築年数が経過した建物であれば、修繕費用がかさむリスクもあるでしょう。
利回りの高い物件を選定するには、賃貸需要や将来的な物件価値なども考慮したうえで判断していきましょう。
CCRと併せて活用したい「ROI」とは
CCRと併用して活用すべき重要な指標の1つに、ROI（Return on Investment）があります。
CCRと同様に、不動産投資の収益性や効率性を見るときに使う指標です。
ここからはROIについて、計算方法や活用するメリット、注意点などを詳しく見ていきましょう。
CCRとROIを具体的な事例をもとに計算し、レバレッジ効果も確認します。
ROIとは「投資利益率」のこと
ROIは投資利益率を表す指標です。
投資に対する利益の大きさ、つまり「お金を投じたら、どれだけの利益が返ってきたのか」という投資の効率性を知る指標であり、経営判断や投資評価に広く活用されます。
不動産投資におけるROIは、投資物件全体の収益性を示します。
CCRが、投じた自己資金に対する利益を示すのに対し、ROIは借入も含めて投じた資金の総額に対する利益を示すものです。
その物件自体がもつポテンシャルを表すため、複数の物件から投資対象を選定する際や、投資成果を判断する際に確認すべき重要な指標となります。
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ROIの計算方法
不動産投資のROIは、以下の計算式で算出します。
ROI＝（年間キャッシュフロー ÷ 購入総額） × 100
購入総額は、物件価格に購入時の諸費用（仲介手数料、不動産取得税、登録免許税など）を加えた金額です。
たとえば以下の条件の中古区分マンションを想定して、シミュレーションしてみましょう。
年間キャッシュフローは「賃料収入132万円－（経費13万円＋ローン返済額91万円）＝28万円」となります。
そこからROIの計算式に当てはめると、「28万円÷購入総額2,200万円×100」となり、ROIは約1.27％であることがわかります。
ROIを活用するメリット
ROIを活用すると、その物件に投資したときの収益性がより数値化されるため、客観的な投資判断が可能になります。
ROIを算出するには、購入時の諸経費や運用コスト、ローンの返済額、税金など、不動産投資で発生するさまざまな支出を反映させます。
そのため表面的な利回りと比べて、よりリアルな収益性の確認が可能です。
また、「100÷ROI」を求めると、物件購入にかかった資金がどれくらいで回収できるかを予測できます。
ROIが5％の場合は、物件を売却せずに持ち続けた場合に、20年後に物件への投資費用を全額回収できる見通しが立ちます。
ROIの注意点
ROIを投資判断に活用する際は、ROIの計算に用いる数値が変動する可能性がある点に注意が必要です。
ROIを算出するときのキャッシュフローは、現時点での数値や想定した数値です。
将来的には、修繕費の増加や入居率の低下などによりキャッシュフローが悪化して、ROIが低下することも十分考えられます。
現時点で算出されたROIには将来的なリスクが考慮されていない点を理解しておきましょう。
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CCRとROIで判断するレバレッジ効果
CCRとROIを活用すると、レバレッジ効果の確認が可能です。
購入時に投じる自己資金の割合が変わると、CCRやROIの値は変化します。
自己資金額の変動によってレバレッジ効果や投資の効率性がどのように変化するのかを数値で確認できるため、適切な自己資金額や投資の可否といった判断に役立ちます。
CCRとROIでどのようにレバレッジ効果を確認するのか、以下の物件を自己資金のみで購入した場合と、融資を使って購入した場合の2パターンで比較してみましょう。
自己資金のみで物件を購入した場合
まずは上記の物件を、自己資金だけで購入したときのROIとCCRを算出します。
年間のキャッシュフローは、「年間家賃収入180万円－年間諸経費40万円＝140万円」です。
借入をせずに物件を購入した場合はレバレッジが効かないため、ROIとCCRは同じ値となります。
全部現金というのは勿体ない買い方になるよね。
融資を受けて物件を購入した場合
続いて、購入総額のうちの一部を借り入れて購入した場合の、ROIとCCRを出していきましょう。
融資の条件は以下のとおりとします。
- 融資額：2,700万円
- 返済条件：金利2％で融資期間30年
- 年間返済額：120万円
融資を受けるとローンの返済が必要になるため、年間キャッシュフローは「年間家賃収入180万円－（年間諸経費40万円＋年間返済額120万円）＝20万円」です。
全額自己資金で購入した場合と比べると、借入利息の支払いが増える影響からROIの値は低下しています。
一方CCRは、約2％のアップです。2,700万円の借入によって、投資する自己資金が減り、約1.5倍のレバレッジ効果が得られたことがわかります。
不動産投資で活用したいその他の指標
CCRやROIのほかにも、不動産投資には投資の効果を判断するための指標がいくつも存在します。
ここでは、不動産投資を行ううえでとくに抑えておきたい指標として以下の2つを取り上げます。
- LTV（融資比率）
- IRR（内部収益率）
これらの指標により、不動産投資のさまざまな要素が数値化できます。合理的な投資判断が可能となるため、積極的に活用しましょう。
LTV（融資比率）
LTVは「Loan To Value」の略で物件価格に対する借入金の割合を示します。
LTVは「借入金額÷物件価格（評価額）×100」で求められます。
たとえば、1億円の物件を8,000万円の借入を使って購入した場合、LTVは80％です。
LTVが高いほど、「他人資本を多く使ったレバレッジ効果の高い投資」といえます。
しかし、借入への依存度が高まると、金利上昇のリスクや、入居率の低下からローン返済が滞るリスクが増加する点に注意が必要です。
一般的に、安定した賃貸経営を続けるにはLTVを80％以下に抑えることが理想といわれています。
ただしLTVを抑えすぎてしまうと、購入できる価格帯が狭まり、不動産投資のメリットであるレバレッジ効果も少なくなってしまいます。
IRR（内部収益率）
IRRは「Internal Rate of Return」の略で、投資の収益性を評価する指標です。
「投資で得られる将来のキャッシュフローの総額を現在価値に直したもの」と「投資額の現在価値」が等しくなる「割引率」を表します。
まず、運用によってお金を増やしていく投資においては、時間の経過によるお金の価値を以下のように考えます。
- 現在のお金の価値と未来のお金の価値は異なる
- 現在のお金がもっとも価値が大きく、時間の経過とともに価値が小さくなる
たとえば、現在の100万円を年利3％で投資できるとすると、1年後には103万円になります。
つまり、1年後の103万円と現在の100万円は同等の価値となり、1年後の103万円を現在価値に直すときの率（この場合は年利の3％）が「割引率」です。
103万円÷（1＋0.03）＝100万円
この考えをもとに、「複数年にわたる投資によって得られるキャッシュフロー」から「現在価値に割り戻すための割引率」を求める計算式は以下のようになります。
IRRが高いほど、投資資金を回収できる期間が短くなります。
トータルとしては同様の収益を得られる物件であっても、早期に資金回収ができる物件のほうが効率の良い投資といえるでしょう。
IRRを算出するには、ExcelのIRR関数を使うと簡単に計算ができます。
CCRを不動産投資に活用する際の注意点
CCRは不動産投資の効率性を見るのに有効な指標ですが、それだけでジャッジするのは誤った投資判断につながる可能性があります。
CCRが高い投資は他人資本に依存している状態であるため、金利の変動によってキャッシュフローが大きく影響を受けてしまいます。
金利が上昇すると、借入返済額が多い分だけ負担が大きくなり、赤字経営に陥る恐れもあるでしょう。
金利上昇は本当に怖いよね。
また、CCRは年間キャッシュフローのみをもとに算出される指標のため、将来の不動産価値の変動や市場の動向、修繕費用の増加などは考慮されていません。
借入金の返済が進んでいくとともに自己資本率は上がるため、年数とともにCCRは少しずつ低下していく点にも注意が必要です。
不動産投資を成功させるためのポイント
不動産投資を成功させるには、これらの指標を活用したロジカルな投資判断に加えて、以下のポイントを実践することが大切です。
- 不動産投資の目的とゴールを決める
- 不動産投資におけるリスクを理解する
- 複数の物件、不動産会社を比較検討する
- 損切りのルールを設定しておく
- 分散投資を検討する
リスクをしっかり把握したうえで、損失を抑えるための対策や成功率をアップさせるポイントを取り入れていきましょう。
不動産投資の目的とゴールを決める
不動産投資の成功には、明確な投資目的とゴールを設定することが欠かせません。
「どのような目的で投資するのか」「最終的なゴールはどこを目指すのか」が明確であれば、それに適した物件選定や運用方法、保有期間などを判断しやすくなります。
たとえば、副業収入として長期的な資産形成を目的に、老後の生活資金の足しになる収入源を目指したいとします。
その場合、短期的な収益性の高さよりもリスクの少なさを重視して物件を選ぶほうがよいでしょう。
投資物件を選定する前に、目標に合わせた運用方法をイメージしておくと、選ぶべき物件が見極めやすくなります。
不動産投資におけるリスクを理解する
不動産投資をスタートさせる前に、不動産投資がもつ潜在的なリスクや、リスクへの対策を理解しておくことが大切です。
リスクを認識せずに投資を始めると、予期せぬ損失や失敗を招きやすくなるでしょう。
不動産投資のリスクとしては、以下が挙げられます。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 天災リスク
- 流動性リスク
- 金利上昇リスク
経験者の運用事例のなかでも、とくに失敗事例には初心者が知っておきたい知識や教訓が詰まっています。
積極的に学んで活用していきましょう。
複数の物件、不動産会社を比較検討する
投資物件を選定する際は、1つの物件や不動産会社に絞らず、複数の選択肢を比較検討することが重要です。
多くの物件や不動産会社を見比べていくと、自身の見極める目が鍛えられるため、より自分に合った物件や信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
とくに投資物件を初めて購入する方であれば、「新築や中古」「都会と郊外」といったさまざまな物件を比較してみましょう。
また不動産会社によっても、得意とする物件のタイプが異なります。
幅広い物件や複数の不動産会社に接して自分なりの判断を繰り返していくと、自分に合った投資スタイルが見えてくるでしょう。
損切りのルールを設定しておく
不動産投資での失敗を防ぐには、あらかじめ損切りのルールを設定しておくことも大切です。
損切りとは、損が続いている投資商品を、これ以上の赤字を出さないために売却することです。
不動産投資においても、「〇〇な状態になったら売却する」という損切りルールを設定しておくと、感情的な判断を避け、冷静な投資判断ができるようになります。
たとえば、損切りをするタイミングとして以下が挙げられます。
- 月々のキャッシュフローが赤字になったら
- 家計からの持ち出しが〇〇円を超えたら
- 空室が〇カ月続いたら
損切りのルールを設定していなければ、収支がマイナスに傾いても、「損失をなんとか取り戻したい」という思いから、ズルズルと赤字経営を続けてしまう恐れがあります。
大きな損失を回避するために、どのタイミングで損切りをするかを明確に決めておきましょう。
分散投資を検討する
不動産投資の収益を安定させるには、投資先を1つの物件に絞るよりも複数の物件に投資することも有効です。
複数の物件に投資先を分散させることで、リスクも分散されます。
1つの物件で損失が発生したとしても、ほかの物件からの利益で損失を補えるため、収益の安定化につながります。
不動産投資におけるリスク分散としては、以下の方法を検討しましょう。
- 異なる地域の物件に投資する
- 異なるタイプの物件（マンション、アパート、戸建てなど）に投資する
- 投資のタイミングをずらす
ただし、管理の手間が増えたり、1物件あたりの投資効率が下がったりする可能性もあるため、自身の資金力や投資スキルに応じた判断が必要です。
まとめ
CCRとは、投じた自己資金に対する年間キャッシュフローの割合を示す指標です。
CCRが高いほど、少ない自己資金でより多くの利益を得ていることになるため、レバレッジが効いた投資効率の良い投資といえます。
ほかにも不動産投資には、物件全体の収益性を示すROIや借入比率を示すLTV、お金の時間的な価値を反映させた収益率のIRRなど、さまざまな指標があります。
指標を活用すると、不動産投資を客観的な視点から判断することが可能です。
さらに、不動産投資のリスクや、それに備えるための対策を押さえておくと、合理的で失敗の少ないルートで不動産投資の成功へと近づけるでしょう。
