この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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自己資金ゼロ（頭金ゼロ）で始める不動産投資！
頭金がなくても不動産投資ができます！
というようなキャッチフレーズを見た事はありませんか？
自己資金ゼロ（頭金ゼロ）であれば、自分にもできそうだな！
と思いますよね。
魅力的ですよね。
しかし、自己資金ゼロ（頭金ゼロ）の物件には、罠が潜んでいます。
そりゃ誰でもできるは危険で間違いない
内容を5分動画にしました！
↓↓↓↓
—書籍より抜粋—
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[書籍のメール便同梱は2冊まで]/やってはいけない不動産投資[本/雑誌] (朝日新書) / 藤田知也/著
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不動産投資のネット広告や情報サイトには、「自己資金ゼロ」を持ち上げて「他人のお金が収益を生んでくれる！」というセリフをみかける。
まるで「借金をして投資をする」ことが「自分の懐を痛めることなくお金を増やせる」という錯覚を与えるものだ。
実際には、多額の借金を組まされ、その返済は、受け取れるかどうか不確かな家賃収入が頼みの綱となる。
家賃が想定を下回るリスクは、業者でも銀行でもなく、借りた客が全部引き受けるのだが、そうした構図を気にもかけずに「自己資金ゼロ」の誘惑に引っ掛かる客は多い。
不動産投資は本来お金持ちがするもの
なんて話を不動産業者から聞きます。
区分マンションであれば、自己資金は200万以上、1棟であれば、自己資金は1,000万円以上、というのが、私が不動産投資を開始してきた中で念頭に置いていたものです（東京23区物件の話）。
ところが、ここ数年、自己資金がないような人でも不動産が買えるような融資アレンジができるようになってしまいました。
それはそれで危ないよね
これにより、購入できる人の対象範囲が格段に広くなり、不動産業者が暴利を得られる時代へと突入しています。
厳しいことを書きますが、そもそも多少の頭金も用意できない次元の人が不動産投資を開始するなど甘すぎます。
身の丈に合っていません。
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自己資金ゼロ（頭金ゼロ）で、誰でもできて不労所得を確保できる、そんな夢のような話があると思いますか？
残念ながらありません。
誰でもできるものにまともな投資などあるはずがありません。
少し冷静になってみてください。
自己資金ゼロ（頭金ゼロ）に魅力を感じる人は、経済的弱者に分類されます。
不動産投資に限った話ではありませんが、弱者はカモにされます。
わお！
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自己資金ゼロ（頭金ゼロ）物件の特徴
・節税対策
・老後の年金対策
・生命保険の代わり
というような、ウソとデタラメな営業トークで迫ってくる不動産業者が販売する物件に、自己資金ゼロ（頭金ゼロ）物件が多く潜みます。
このような物件は、総じて相場よりも高く売られており、買い手にメリットは何もありません。
リスクだけ背負い、リターンがないという悲惨な状況に陥ります。
自己資金ゼロ（頭金ゼロ）物件には以下の記事にあるような物件が多く潜みます。
1棟に限っては、無理な諸費用ローンの組み合わせで無理やり自己資金ゼロ（頭金ゼロ）にしているケースもあります。
当然ですが、返済比率が高くなり、非常に危険な投資になるでしょう。
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物件の価格が相場より高すぎると、毎月のキャッシュフローがトントンまたは最悪の場合、赤字になるようなケースもあります。
赤字の物件は、その名の通り赤信号です。
不動産投資は本来キャッシュフローが潤沢な黒字になるものです。
赤字になっているということは、相場よりも相当な高値で買っているため、売りたくても売れない状態が10年～20年は続くでしょう（残債＞売値）。
資金力のない人には、金融リテラシーにかける人が多くいます。
だからお金持ってないんだよ
そもそも、フルローンが通っても、登記費用を含む諸費用は必要です。
これら費用は、ザックリ物件価格の3%ほどは必要です。
区分であっても、50万～80万ほどは必要になります。
この費用すら物件価格に乗せて販売するため、頭金0円が完成します。
100%悪いわけではないですが、99.9%は危険な物件だと心得てください。
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純資産は、その人の能力を表すと考えています。
十分な資金がない
↓
十分な金融リテラシーが備わっていない
↓
不動産業者の言うことを鵜呑みにして高額な物件を買ってしまう
です。
不動産業者は、
・いかに無知な人に
・相場よりも高値で
物件を販売するかで勝負しています。
物件を売った営業マンには、数百万円のインセンティブが入ることもあります。
不動産の営業マンは、インセンティブを得ることしか考えていません。
それを獲得するために、あなたを陥れています。
あなたを食い物にしています。
自己資金ゼロ（頭金ゼロ）物件の多くは、このようなパターンに陥るものです。
不動産の営業マンは、あなたの人生をどん底に突き落として多額の報酬を得る
まとめ
不動産投資は甘くありません。
ある程度の自己資金が用意できるレベルに達するまでは、買わないと決める事です。
「誰でもできる」
という手の投資商品にまともなものは無いと心得て下さい。
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自己資金ゼロ（頭金ゼロ）でできますよ！
という営業が来たら、しっかりと疑って身構えてください。
誰でもできる投資にまともなものはない
