売却編

【不動産投資】一般媒介契約と専属専任媒介契約のメリットとデメリットとは?

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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不動産を売りたい!

と思ったら、まずは媒介契約を締結しないといけません。

媒介契約には、主にこれから挙げる3種類が存在します。

各契約には、それぞれメリットとデメリットがあります。

よくわからないのに契約しないようにしましょう。

媒介契約とは?

不動産を売るときは、不動産業者に売却の依頼をする必要があります。

この契約を、媒介契約と呼びます。

媒介契約を締結してからでないと、所有している不動産は売れないと思ってください。

媒介契約には、3つの種類があります。

いい加減な不動産業者と契約してしまうと、厄介なことにもなります。

それぞれの違いを理解した上で、契約することをお勧めします。

契約内容は事前によく確認しようね!

 

一般媒介契約

【表】一般媒介契約内容

項目 内容
複数社契約
買主を自ら探す
契約期間 規制なし
状況報告 報告義務なし
レインズ登録 レインズ登録義務なし

メリット

複数社契約が可能であるため、万が一良くない不動産業者と契約しても、他社で問題なく売却活動を進めることができる

デメリット

【不動産業者が適当になることがある】

不動産業者の収益源は、成約時の仲介手数料になります。

他社にも売却の依頼をしている場合、自社で成約に至る保証はなく、手数料収入を得れずに終わる場合もあります。

このため、後術する専属媒介契約などと比較すると、不動産業者が本腰を入れないリスクがあるのは事実です。

 

【買い手側の不動産業者が積極的にアプローチしてこない】

買主側の不動産業者の立場についてです。

売りに出ている物件が、一般媒介と専任媒介の場合、多くは専任媒介を好みます。

一般媒介である場合、複数の不動産業者を契約しているため、1社が全ての状況を把握できないのです。

常に複数の不動産業者が1物件のオーナーとやり取りしているため、情報や進捗が最新のものではない可能性があり、買主側の不動産業者から見ると不都合です。

物件の案内をする不動産業者が、A物件(専任媒介)、B物件(専任媒介)、C物件(一般媒介)の物件を良いな!と思った場合、A物件とB物件を自社の顧客に紹介するということです。

一般媒介は、単純に面倒くさいことが多く、私も買い手側につくのであれば、積極的に紹介はしません。

売り手から見ると、一見広く情報が公開されているように見えますが、実は売りにくくなるケースもあるのです。

内部事情は複雑なんだね~

 

専属媒介契約

【表】専属媒介契約内容

項目 内容
複数社契約 不可(1社のみ)
買主を自ら探す
契約期間 3か月以内(以降更新可)
状況報告 2週間に1回以上(口頭可)
レインズ登録 7日以内に登録義務あり

メリット

【積極的な販売を行う可能性が高い】

一般媒介とは異なり、専属媒介契約は、自社のみが売主側の仲介業者になるため、成約に至る場合は必ず仲介手数料を徴収できます。

よって、一般媒介に比べて真剣に不動産を売ろうと努めます。

デメリット

【不動産業者の力量に販売時期と金額が左右される】

契約した不動産業者以外の業者に依頼することができないため、無能な業者であれば、買主探しに時間がかかることもあります。

 

【業者自ら見つけてきた買主にしか販売しない場合がある】

当ページの下にある別記事リンクにある通り、手数料の両手取りを狙い、自社で見つけた買主にしか売らない場合があります。

買主を自分で見つけると、買主からも仲介手数料がもらえます。

よって、できるだけ買主も自分で探したいと考えます。

すると、他の不動産業者を経由して買主が現れた場合でも、物件は既に売れてしまいました、というような嘘をつくことがあるのです。

ここは、信頼関係でしか物理的には防ぐことができません。

 
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専属専任媒介契約

【表】専属専任媒介契約内容

項目 内容
複数社契約 不可(1社のみ)
買主を自ら探す 不可
契約期間 3か月以内(以降更新可)
状況報告 1週間に1回以上(口頭可)
レインズ登録 5日以内に登録義務あり(休日除く)

メリット

【積極的な販売を行う可能性が高い】

専属媒介契約と同じ理由です。

自分で買主を見つけることに対しても制限をかけているため、専任媒介契約よりも、より頑張るかもしれませんが、そこまで大きくは変わらないと思って良いでしょう。

デメリット

【契約会社の力量に販売時期と金額が左右される】

専属媒介契約と同じ理由です。

 

【自ら見つけてきた買主にしか販売しない場合がある】

専属媒介契約と同じ理由です。

選ぶべき媒介契約の種類とは?

不動産業者は、まず間違いなく専属専任媒介契約か専任媒介契約を結ぶように促してきます。

何も知らないと、気が付いたらいずれかの契約をさせられているでしょう。

不動産業者としては、売り物件を預かれることで、確実に売主から仲介手数料を取る機会を得ることができます。

確かにそれは魅力的・・・

 

一般媒介契約では、努力しても他社が売却してしまうと手数料は全く入ってきません。

このため、一般媒介契約は、不動産業者側としてもタダ働きになるリスクがあります。

不動産業者は、必ずしも売主のことを考えて売却活動をしない場合があります。

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専属系の契約におけるデメリットに記載している「自ら見つけてきた買主にしか販売しない場合がある」が該当します。

 
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このため、よほど信頼ができる付き合いのある業者がある場合は、専属系の契約で問題ないと思いますが、それ以外であれば一般媒介契約を結ぶ形も検討の余地があります。

専任媒介契約では、当たり前のように契約期間を3カ月にしてきますが、宅建業法で最大3カ月と定められているに過ぎず、1ヵ月でも問題ありません。

3カ月にしてしまうと、不動産業者に不満が出た際でも、即契約の解除はできません。

一般媒介の場合は、売りにくくなります。

前述の通り、真剣に売りの活動をする可能性が下がるためです。

よって、通常であれば専任で問題なく、どこの業者も知らない、という場合は、一般媒介でフィーリングを確かめる、というのもありです。

 

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まとめ

すぐに売りたいな~

と思ったら、基本的には専任媒介を締結すべきです。

特に知っている不動産業者は無いし、どうしようかな~

という場合は、一般媒介で各社のフィーリングを確かめてみるのも手です。

やはり専任媒介でないと積極的には動いてくれないでしょう。

 
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値段によっては売ってもいいな!

と思う方は、以下の不動産会社で査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。

価格と契約に納得ができれば、媒介契約を締結し、実際に不動産を売りに出してみると良いでしょう。

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不動産の価格は年々上昇傾向です。

これを機会に売却を視野に入れてみるのも面白いのではないでしょうか。

思わぬ利益が出たらいいですね!!

利益でおいしいご飯が食べたい!!!わん!