売却編

マンションの売り時はいつ?売却時期を見極めるポイントを解説

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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マンションを好条件で売却するなら、売却時期の見極めが重要なポイントとなります。

この記事では、売却時期を見極める5つのポイントや注意点、高値で売却できるマンションの特徴を解説します。

マンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

マンションを売却しやすい時期・難しい時期

マンションの売買取引は、1年の中で活発に行われる時期とそうでない時期があります。

売却をスムーズに進めたい、できるだけ良い条件で売りたいと考えるなら、取引が活発で購入希望者が集まりやすい時期を選ぶことが肝心です。

ここではマンションの売却に適しているといわれる時期と、売却が難しいとされる時期を確認します。

マンションを売却しやすいのは2月〜3月

一般的にマンションを売却しやすいといわれる時期は、2月~3月です。

2月~3月は4月からの新生活に向けて、新しい住まいを探す方が増える時期です。

そのため、マンションの売買取引が活発に行われるようになります。

 

2月~3月には、マンションの内覧を希望する人が増えます。

スムーズに内見を受け入れるには、1月までにハウスクリーニングなどの準備を進めておきましょう。

リフォームをする場合も、この時期までに完了させてください。

マンションの売却が難しいのは8月と12月

マンションの売却が難しいとされるのは、8月および12月です。

不動産を探すにあたっては、複数の物件を見て回らなければなりません。

そのため、暑さが厳しい8月は客足が遠のき購入希望者が減少するといわれます。

また、エアコンを撤去した物件の場合、暑い中で内覧しなければならない点もネックになるとされます。

賃貸経営でも夏場は閑散期なんていうからね!

 

12月は年の瀬で忙しく、帰省などで首都圏を離れている方が多いことから、マンション購入希望者の集客が難しい時期です。

12月は集客を狙うよりも、2月~3月に向けて売却の準備を進める時期と考えるとよいでしょう。

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マンションの売却時期を見極めるときのポイント

マンションを売却するなら、時期のほかに以下の点もポイントとなります。

  1. 築年数
  2. 周辺環境の変化
  3. 節税できる時期
  4. 住宅ローンの残債と査定額
  5. ライフイベント

マンションの売却は、人生における大きな決断です。

マンションの現状や今後の資金計画、ライフプランなどを考慮したうえで、ベストなタイミングでの売却を目指しましょう。

 

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築年数

マンションの価値は、築年数を経るごとに低下する傾向にあります。

マンションの売却を考えているなら、早く売り出したほうが高い価格で売却できるかもしれません。

築年数が経っているマンションの価格が下がる主な理由としては、以下が挙げられます。

  • 設備が老朽化する
  • 修繕費用がかさむ
  • デザインに古さを感じる

築年数が古いマンションは、設備が傷んでおり修繕が必要なケースも少なくありません。

その場合、想定以上の修繕費やリフォーム費用がかかることもあります。

そのため、築浅の物件と比較し売却価格が下がりやすいのです。

やっぱ新しい方が見た目はいいよね~

 

一般的に築5年未満は新築と同水準の価格で取引され、築10年未満までは中古であるものの需要が高く売却しやすいとされます。

マンションの売却を検討しているなら、築年数も確認しタイミングを逃さないことが重要です。

周辺環境の変化

周辺環境の変化も、マンション価格を決める要因の一つです。

マンション価格に影響がある環境の変化の一例を、以下で確認しましょう。


新しく商業施設ができたり新駅が開業したりすると、町全体が活性化することによるマンション価格の上昇が期待できます。

一方、商業施設が閉店したり大きな企業が撤退したりすると、マンションの価格が下がる可能性があり売却がしづらくなることもあります。

節税できる時期

マンション売却時には、「譲渡所得税」にも注意が必要です。

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却したときに得られる所得に課せられる税金です。

譲渡所得税は、資産の所有期間によって以下のように税率が変わります。

  • 長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%
  • 短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%

所有期間が5年を超える資産を売却したときは、長期譲渡所得に該当します。

一方、所有期間が5年以下の資産の場合は短期譲渡所得とされます。

所有期間が5年を超えるかによって、税率に倍の差がでます。

売却を検討している時期が5年前後なら、譲渡所得も考慮してください。

参考:No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|国税庁

住宅ローンの残債と査定額

住宅ローンの返済が残っている物件を売却する場合、残債と査定額も注意したいポイントです。

マンションを手放すにあたっては、住宅ローンを完済しなければなりません。

売却価格がローン残高よりも高い(アンダーローン)なら、売却で得たお金でローンを一括返済できます。

たとえば、住宅ローンの残りが2,000万円の物件を2,500万円で売却した場合、ローンを完済し500万円が手元に残ると計算できます。

 

一方、売却価格よりもローン残高のほうが高い(オーバーローン)場合、売却で得たお金だけではローンを完済できません。

仮に3,000万円の残債がある物件を2,500万円で売却したとすると、完済には売却代金プラス500万円の資金が必要です。

不足する分は自己資金で補てんするか、新たに住み替えローンを組む必要があります。

住宅ローン残高が売却価格より大きくなりそうなら、完済に必要な資金の調達方法もしっかりと考えておくことが重要です。

 
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結婚や定年などのライフイベント

ライフイベントが発生したときは、マンション売却を検討するタイミングです。

結婚や子どもの独立、定年退職などにより暮らしが大きく変わると、ライフスタイルに合った住居への住み替えが必要になるかもしれません。

同居家族の増減は住み替えを考えるタイミングになるよね!

 

たとえば、子どもの独立により夫婦2人でも管理がしやすい間取りの部屋に引っ越したり、定年退職後に都心から郊外の住宅に移ったりなどが考えられます。

そのような場合には、現在居住しているマンションの売却も選択肢となるでしょう。

売却を決めてから実際に売却手続きが完了するまでには、数カ月かかる場合もあります。

ライフイベントの発生とともに売却を考えているなら、前もって計画的に準備を進めることが重要です。

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投資用マンションの売却に適した時期

売却したいマンションが投資用の場合、前述の項目に加え以下の4つのタイミングにも気を付ける必要があります。

・大規模修繕工事の前
・減価償却期間が終了する前
・不動産市場に上昇が見られるとき
・賃貸運用が負担になっているとき

居住用の物件の場合、転勤や転職などにより急にマンションを売却せざるを得なくなるケースもあるでしょう。

一方、投資用マンションは利益を生み出せるよう、より計画的な売買が必要です。

4つの時期をしっかりと確認し、不動産経営の参考にしてください。

大規模修繕工事の前

タイミングの1つめは、大規模修繕工事の時期です。マンションを早めに売却したいと考えているなら、工事が始まる前を検討しましょう。

一般的に大規模修繕工事は、10年~15年周期で実施されます。

大規模修繕工事では、設備が新しくなったり外装が補修されたりします。

マンションがきれいになるのは、住民にとっては望ましいことです。

しかし不動産の売却を検討しているなら、売却価格の上昇や管理費、修繕積立金の値上げにより買い手が付きにくくなる可能性があります。

速やかに売却をすませたいと考えているなら、大規模修繕工事の前が適しているといえます。

なお、大規模修繕工事をしている間は工事用の足場が組まれたり、外壁にシートがかけられたりするなど、内覧に支障がでることもあります。

大規模修繕工事が予定されているなら、その時期は避けて売却の準備を進めましょう。

減価償却期間が終了する前

タイミングの2つめは、減価償却期間が終了する前です。

減価償却費とは、不動産投資における経費の一つです。

不動産投資では、代金のうち建物にあたる部分を経費に計上できます。

ここで押さえておきたいのは、建物の購入費用は一括で全額を経費計上するのではなく、法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上する点です。

法定耐用年数を過ぎると、物件購入代金の経費計上はできなくなります。

それにより、税額が大きく上がる可能性もあります。

長期で物件を保有している場合は法定耐用年数を把握し、減価償却期間が終了する前の売却も検討しましょう。

不動産市場に上昇が見られるとき

タイミングの3つめは、不動産市場の動向に変化が見られるときです。

不動産の価格相場が上昇しているなら、売却のタイミングかもしれません。

ただし不動産市場が好調であっても、実際の価格の動きは地域や物件によって差がでる場合もあります。

不動産の売却を検討しているなら、まずは不動産会社に査定を依頼して売却価格の目安を確認しましょう。

これまでに得た家賃収入と売却価格を合わせたものが購入価格を上回っていれば、売却しても良い時期だといえます。

 
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賃貸運用が負担になっているとき

タイミングの4つめは、賃貸運用の負担が増したと感じるときです。

賃貸経営をするにあたっては、入居者の募集や賃貸借契約の締結、家賃の徴収、物件の管理・修繕など、さまざまな業務があります。

不動産管理会社に業務を委託すればオーナーの負担を減らすことは可能ですが、業務をゼロにすることはできません。

本業が忙しく賃貸運用にかける時間が取れなくなった、ケガや病気などで業務を遂行することが難しくなった、遠方への引っ越しで物件の管理負担が増えた場合などは、売却も一つの選択肢となります。

賃貸経営が苦しいときは高値掴みをさせられていることも多く、まずは売り抜けるかがポンとになりそう

 

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マンションの売却時期を決める際の注意点

実際にマンションを売却するときは、さらに以下の2つの注意点を押さえておく必要があります。

  • マンションの売却には3カ月~半年ほど要する
  • 相続物件は早めの売却を検討する

マンションの売却で気を付けたいのは、売却の手続きには一定の時間がかかる点です。

そのため、売却資金の使途が決まっている場合などは特に、計画的に売却の準備を進めてください。

マンションの売却には3カ月~半年ほど要する

マンションの売却には通常、3カ月~半年を要します。

マンションの売買は、数千万円の高額な取引です。

そのため、物件を売り出してもすぐに買い手が見つかるとは限りません。

一般的に売り出しから売買が成立するまでに3カ月、引き渡しが完了するまでに6カ月程度かかるといわれます。

転居の日程が決まっている場合や売却資金の使途が決まっている場合には、間に合うように余裕をもって準備を進めることが重要です。

結構かかるんだね・・・

 

相続物件は早めの売却を検討する

相続でマンションを引き継いだ場合、居住の予定がないのなら早めに売却手続きを進めたいところです。

相続したマンションを早めに売却するべき理由には、以下が挙げられます。

  • 売却代金を相続税の支払いに充てられる
  • 維持管理費用や税金額を圧縮できる
  • 税制上の優遇を受けられる

相続税の申告および納税は、被相続人が死亡したことを知った日(通常、被相続人の死亡の日)の翌日から10カ月以内(期限の日が土日祝日などに当たるときは、その翌日)に行うとされています。

先述のとおりマンションの売却には、数カ月かかります。

そのため、売却代金から相続税を支払おうと考えているなら、できるだけ早く売却の手続きを進めることが重要です。

マンションは、保有しているだけで管理費や修繕積立金の支払いが発生します。

また、固定資産税や都市計画税も課せられます。

居住の予定がないなら、売却することでこれらの費用を削減しましょう。

 

相続した物件の売却では、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を受けられます。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、相続開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに、物件が譲渡(売却)された場合に、税制控除を受けられるものです。

期限内に物件を売却すれば、相続税の一部を譲渡資産の取得費に加算でき、売却時にかかる税金を節税できます。

相続したマンションの売却を希望しているなら、ぜひ節税できる期間内に手続きを完了してください。

参考:No.4205 相続税の申告と納税|国税庁

参考:No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例|国税庁

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高値で売却できるマンションの特徴

人気が高く継続的に需要があるマンションなら、一般的な価格水準よりも高値で売却できる可能性があります。

ここでは、高い価格での売却が期待できるマンションの5つの特徴を紹介します。

  • 築5年以上10年未満
  • 高層階または角部屋
  • ファミリー向けの間取り
  • 人気のエリアで利便性が高い
  • 信頼できる不動産会社と契約している

マンションを購入するときは、将来売却することも念頭にこれらの特徴を満たした物件選びをしてください。

築5年以上10年未満

築5年以上10年未満のマンションは、人気が高く高値で売却しやすいとされます。

設備や内装が比較的新しくデザインも古さを感じさせないことから、価格が高くても買い手が付きやすい物件といえるでしょう。

また5年を超えた物件は、先述したとおり譲渡所得税率が低くなります。

そのため、売主にとっても築5年~10年のマンションは売却しやすいといえます。

高層階または角部屋

同じマンションでも、高層階や角部屋は人気が高く高値で売れやすい物件です。

高層階は、日当たりや景観の良さが人気です。

同じマンションでも、低層階より高層階のほうが価格が下がりづらく高値で売れる可能性が高くなります。

隣に部屋がない角部屋は、騒音トラブルが起きにくいとされます。

また、中部屋よりもバルコニーや窓が多く、特に東や南にある部屋は人気です。

一般的に角部屋は、中部屋と比べ数%~20%ほど取引価格が高くなるといわれます。

 
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ファミリー向けの間取り

ファミリー向けの間取りも、人気の物件の一つです。

マンションを購入する方の多くは、ファミリー層です。

夫婦に子どもが1人もしくは2人の家族が多いため、3LDKの物件は購入希望者が多く高値で売却しやすいとされます。

4LDKや5LDKの間取りもファミリー向けですが、少し広すぎることから3LDKに比べると需要が少ないようです。

人気のエリアで利便性が高い

利便性が高いエリアにあるマンションは、需要が高く高値で売りやすいとされます。

人気が高いエリアの特徴は、以下のとおりです。

  • 主要駅から近い
  • 教育環境が良い
  • 病院や公園がある
  • 商業施設がある
  • 近隣に有名学校がある
  • 治安が良い

上記のエリアにあるマンションは生活がしやすく、入居希望者も必然的に多くなります。

そのため、価格が下がりづらく高い価格で売却しやすい傾向があります。

信頼できる不動産会社と契約している

信頼できる不動産会社を選ぶことも、マンションを高値で売るうえで重要です。

一般的にマンションを売買するにあたっては、物件の査定や集客、売買条件の交渉、売買契約などの手続きやサポートを行う不動産仲介業者と契約をします。

スムーズに売買契約を進めるには不動産仲介業者のサポートは不可欠ですが、業者選びを失敗すると相場より低い価格での売却になったり、相場より高い仲介手数料を求められたりすることもあります。

マンションの売却を検討しているなら、まずは信頼できる不動産会社を選ぶことから始めてください。

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まとめ

マンションを売却する際は、時期の見極めが重要です。

取引が活発に行われる時期を狙う場合は、2月~3月に売買ができるよう準備を進めましょう。

併せて築年数や周辺環境の変化、税金や自身のライフイベントなども考慮して売買のタイミングを決めると、納得がいく売却を目指せます。

マンションの売却には通常3ヵ月~半年程度かかります。

売却資金の使途が決まっている場合や相続したマンションを売却したい場合は、計画的に手続きを進めましょう。

マンション売却を検討しているのであれば、まずは査定により売却価格の目安を知る必要があります。

信頼できる不動産仲介業者を選択し、売却の第一歩をスタートしましょう。

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