この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産売却を検討するとき、
できるだけ高く売れたらいいな
と思いますよね。
当たり前です。
自宅マンションを買ったけど転勤になっちゃったな～というようなケースはあると思います。
全体として、特にファミリータイプの物件では空室かオーナーチェンジ（別の人が賃貸で借りていて自分自身が住める状態ではない物件）かで売値に差が出てきます。
・もともと住んでいた家を引っ越す（転勤、離婚など）
・貸していた部屋が空室になりそう
など、売ろうか迷うケースはでてきます。
貸せば家賃収入が得られます。
一旦貸して適度なタイミングで売るか、と思うような場合はよく考えるべきです。
悩ましい！
※住宅ローンを使って人に貸し出す行為は、一部の不正により厳格化されているため、仮に正当に住んでいた経緯があったとしても、住宅ローンのまま貸し出すという行為には注意してください。
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Contents
空室物件とオーナーチェンジの違い
空室物件は、その名の通り空室です。
現状誰も住んでいない、または現在居住中のオーナーが売却を機に出ていく物件を指します。
自分自身が新たな買主として物件を買った時、そのタイミングにおいては空室になっている物件を指すのです。
他方、オーナーチェンジとは、既に買主とは別の誰かが部屋を借りている状態の物件を指します。
買主は家賃収入を入居者から得られる反面、買った部屋に住むことはできません。
追い出せばいいのでは？
と思われるかもしれませんが、日本には借地借家法という法律があり、借り手が守られています。
自分が住みたいので出て行ってくれ！という理由でも入居者が拒否すれば裁判に発展するでしょうし、それでも勝てる保証はありません。
多額の退去に関する協力金を払って出て行ってもらう方が現実的です。
協力金についても、家賃の12-24か月分程度が一般的で、小さな金額ではありません。
よって、オーナーチェンジ物件は、買ってからすぐに自分が住めるものではなく、世間的には投資用物件として扱われています。
住んでいる人を出すのは難しいんだね
空室物件の方が高く売れる理由
結論から書きますが、少しでも高く売りたいのであれば、空室で売った方が良いのです。
特に、ファミリータイプの物件は、圧倒的に空室物件のほうが売れやすいのです。
理由その１：自分が住みたいから
ファミリータイプの物件を買いたい人は、ほとんどの場合、自分が買って住むことを目的sします（実需とも言います）。
数字的に○○だから！
というような数字的観点で奥様を納得させられますか？
させられませんね。
実需は、自分が住むため、数字が占める重要度は格段に下がります。
物件A：投資としては効率が良さそうに見えるが、奥様が嫌だと言っている
物件B：投資効率は若干劣りそうだが、奥様が大変気に入っている
さて、このような物件があったとき、どちらの物件で決まると思いますか？
99%、物件Bで決まるでしょう。
奥様の意見は覆せませんね！
奥様！！
実需は、
南向きがいい！
スーパーが近くにある方がいい！
コンビニが近くにある方がいい！
公園が近くに欲しい！
子供が通う小学校まで徒歩10分以内がいい！
など、投資として考えるときに重要ではない要素が、実需では重要になります。
ここがポイントです。
投資と実需では見る観点が違うため、実需の方が、高く売れる可能性があるのです。
前述した通り、奥様が気に入っている物件Bが気持ち高かったとしても、物件Bで決まるのです。
理由その２：ファミリータイプは投資効率が悪い
ファミリータイプはそもそも投資効率の悪い物件です。
70㎡を1戸買うのであれば、35㎡を2戸買った方が総額賃料は取れるケースが格段に多いので、投資家はそちらを選びます。
よって、ファミリータイプはそもそも投資用物件として好んで選択されることはあまりありません。
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投資用物件は、購入、運用、売却までの流れの中で勝てるのか、効率が良いのか、などを多角的に分析して購入します。
不動産投資は、投資です。
勝たなければ意味がありません。
買って、貸して、売って、100万円利益が出た！
だけではなく、100万円の利益を出すために取ったリスクはどのくらいか（いくらの借入があったのか）、かかった期間はどのくらいだったのか、などを分析して購入を決めていきます。
要するに、投資効率など、数字面が重要になってくるのです。
それが、投資用不動産です。
こうなると、最初から投資効率の悪いとされるファミリーは対象から外れるため、投資用物件扱いになるオーナーチェンジは極めて不人気になります。
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理由その３：融資が通りやすい
融資も非常に重要な要素です。
投資用不動産で使うアパートローンや投資用ローンより、住宅ローンの方が審査も甘く、融資でNGになる可能性も低くなります。
自分で買って住む方が融資が格段に緩いため、対象者も圧倒的に広がるのです。
不動産は融資が超重要！緩い審査は売り手にとってありがたい
最近では、結婚も遅くなり、少し優雅に一人で買って住みたい、と思う層も多くなりました。
結婚しても、子供を持たないで生活する層も増えてきています。
これらの層には、1LDKや小ぶりの2DKなども対象になります。
逆にこのような物件を買って投資を始めている場合、入居者の退去が決まれば、前述した通り、実需向けに売り出すことで高値売却を実現できる可能性はあります。
新しい入居者を募集するのではなく、自分で買って住みたい人向けに、空室前提で販売するのです。
こうすることにより、少しでも高値で売れる可能性が出てくるのです。
どのくらい高く売れるの？
オーナーチェンジ物件と空室物件では、平均的に10%ほど売値に差が出てきます。
都心や地方でこの差は変動しますが、経験上このくらい違うといえるでしょう。
オーナーチェンジであれば3,000万円程度の物件でも、空室で実需がターゲットになれば3,300万円ほどで売れる可能性がある、というものです。
仲介する業者の視点でも、空室タイプのファミリー物件の方がはるかに売れ行きが良いはずなので、嬉しいと思います。
逆に、オーナーチェンジとわかって買う場合は注意が必要です。
空室物件として出ているものが3,300万円である場合、オーナーチェンジであれば3,000万以下で買う必要があるでしょう。
空室であるか、オーナーチェンジであるかはしっかりと確認し、適切な価格での購入を心がけましょう。
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まとめ
1LDK以上の物件は、空室の時が売り時です。
特にファミリータイプは、空室で実需向けに売りましょう。
支払いローンがある場合は、空室期間中のローン支払いが苦しい！
と思う人もいるかもしれません。
しかし、空室になっている方が圧倒的に物件へのアプローチがあり、売れやすくなります。
高く売りたいのであれば空室！
早く売りたいのであれば空室！
です。
今持っている物件がいくらで売れるのか確認したい！
と思う方は、以下の不動産会社で査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
価格と契約に納得ができれば、媒介契約を締結し、実際に不動産を売りに出してみると良いでしょう。
不動産の価格は年々上昇傾向です。
これを機会に売却を視野に入れてみるのも面白いのではないでしょうか。
思わぬ利益が出たらいいですね！！
