購入編

不動産投資の収支計算書には偽りが多い~デタラメを見破るポイント~

不動産業者が作成する収支計算書は、都合の良いように作られていることをご存じでしょうか。

簡単に言うと、収支計算書はデタラメなのです。

収支計算書を信じて不動産を購入するような人は、成功しません。

どのようなポイントに気を付けるべきなのでしょうか。

収支計算書のチェックポイント

ほとんど間違いなく、不動産業者が作成する収支計算書通りにはなりません。

買った後に、

・思ったよりも黒字にならない

・思ったよりも赤字が大きい

という状況になります。

なぜでしょうか。

それは、物件を紹介する時の数字を、見栄え良く作るからです。

見栄えの良い作りにするのは、簡単です。

・支出を一部載せない

家賃の設定が甘い

たったこれだけのことで、収支計算書の見栄えは良くなります。

収支計算書は、あくまでシミュレーションなので、購入後にそれが違っていたとしても、不動産業者の責任を問うのは難しいでしょう。

確認すべきポイントは、次の通りです。

現在の家賃

家賃は、不動産の収入源です。

物件が本来取れる家賃よりも高い設定で収支計算書が作られているとしたら、非常に危険です。

購入しようとしている物件の部屋を、

「現時点で募集したらいくらになるのか」

という視点で確認してください。

空室の場合は、想定賃料が適切であるか、確認してください。

サブリースの場合は、特に注意が必要です。

サブリースというブラックボックスな制度を悪用して、意図的に高い家賃を保証しているケースがあるからです(事例は、以下参照)。

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家賃の下落率

家賃の下落率も大変重要です。

長期の収支計算シミュレーションがある場合、家賃の下落率がどの程度になっているのか、確認してください。

家賃の下落率がないような、最悪な収支計算シミュレーションもあります。

購入した時点と、購入してから20年後で、同じ家賃が取れるはずはありません。

ここまでくると、投資家をバカにしていますね(実際にそのようなシミュレーションを出す不動産業者は存在します)。

家賃の下落率を考慮せずに不動産を購入してしまうと、数年ほど経過したあたりから収支計算は狂い始めます。

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購入時に出された収支計算書は、今後を踏まえて「最高の収支」なのです。

家賃は、築年数と共に下落するので、収支計算書の数字は悪化する一方です。

「最高の収支」だけ見て満足していませんか?

管理費と修繕積立金(区分マンション)

管理費と修繕積立金の額は、ぞれぞれ明確に把握しておいてください。

管理費と修繕積立金は、同じ支出ですが、役割が異なります。

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修繕積立金は、かなりの確率で、上がるようになっています。

修繕積立金が低すぎる場合は、今後上昇することも加味しておく必要があります。

非常に稀ですが、管理費と修繕積立金を家賃に含む、という謎な収支計算書にも出くわしたことがあります。

本来かかる管理費と修繕積立金を、あたかもかからないかのように作っている収支計算書でした(相当悪質です)。

管理費と修繕積立金は、区分マンション投資の中では大きなウエイトを占める支出です。

必ず両者の内訳まで確認しておきましょう。

賃貸管理手数料(区分マンション)

不動産の管理を管理会社に委託する場合、賃貸管理手数料がかかります。

時々、この金額を安く設定して収支計算書を良く見せようとする販売業者がいます。

不動産の販売業者は、販売時点で多額の転売益を得ているので、販売元が物件を管理する手数料を下げても、痛くもかゆくもないのです(違いは、毎月数百円から2,000円程度)。

安いからいいじゃん!

と思うかもしれませんが、実態は逆です。

賃貸管理手数料が低すぎる場合は、収支計算書を良く見せようとする作りになっていると思ってください。

危険な物件である可能性が高いのです。

区分マンションの場合、賃貸管理手数料の相場は、家賃の4%~5%(3,000円+税も多い)です。

収支計算書の賃貸管理手数料が安い物件は危険

修繕費(1棟物件)

修繕費の詳細まで載せる必要はありませんが、1棟物件の場合は、定期的に大規模修繕でそれなりの費用がかかってきます。

最低でもこのことを伝えておくべきです。

6戸~12戸ほどの木造・鉄骨であれば、足場込みで200万~400万ほどはかかる場合が多く、決して無視できる支出ではありません。

購入する物件が中古である場合は、修繕履歴を確認しておくべきです。

購入してすぐに大規模修繕が必要になると、思わぬ出費となります。

まとめ

収支計算書は、紙一枚の話です。

しかし、それは、今後運用していく上では、大変重要なものになります。

・思ったより家賃が取れない

・思ったより支出が多い

という話は、よく聞きます。

購入時に不動産業者が作成した収支計算書には、誤りが多いということです。

収支計算書上の数字を良く見せるための細工を施しているため、今回挙げたチェックポイントは、必ず確認するようにしてください。

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