この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資でローンを組む時に意識すべき3つのポイントについて解説します。
単純に、金利は低いほうが絶対にいい！
と思っていたら間違いです。
内容を5分動画にしました！
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重きを置くポイントは不動産投資の段階で違う
ローンは、戦略的に組むものです。
不動産投資初心者は、基本的にキャッシュフローを重視したローンの組み方をするようにしてください。
キャッシュフローとは、毎月手元に残るキャッシュであり、不動産投資を長期的に成功させる上での鍵になります。
既に数十部屋以上保有しており、キャッシュフローだけでも生活できるような次元に到達している人であれば、キャッシュフローではなく金利を重視しても良いと思います。
キャッシュフローを出すためには、できるだけ長く融資期間を取る必要があります。
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低い金利で元金を減らすことを優先する場合は、融資期間が短くても低金利を優先すべきでしょう。
何を一番優先してローンを組むかは、その人の置かれている立場で違うということです。
人によって何を優先するかが違うんだね！
ポイント１：融資期間
最も重要です。
可能な限り長く融資期間を取ってください。
不動産投資初心者の場合は、特に意識してください。
意識すべきポイントは、「法定耐用年数との兼ね合い」です。
「法定耐用年数 – 築年数 = 融資期間」であるのか、それ以上の期間が取れるのかは、銀行に確認が必要です。
区分マンションの場合、大抵はこの式で融資期間が決まりますが、1棟の場合は、銀行のスタンスによって大きく異なります。
前述した通り、自分がおかれている立場で、使う銀行や融資で重視すべきポイントは変わるのです。
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【区分マンション】
築25年のRC区分マンションを購入する場合の融資期間は、RCの法定耐用年数である47年から築の25年を引いて22年となります。
これが原則です。
この融資期間未満を提示してくる銀行は、やめておいたほうがいいでしょう。
区分マンションはある程度の融資期間が確保できないと、単月黒字で回すこと自体が難しくなります。
逆に、融資期間が35年取れているのにキャッシュフローがマイナスになるような物件を選択してはいけません。
【木造アパート1棟】
1棟の場合は、区分マンションよりも長い融資期間が取れる銀行が多く存在します。
築10年の木造アパートを購入する場合、木造の法定耐用年数である22年から築の10年を引くと、残りは12年になります。
これが融資期間であれば、短すぎます。
計算するとわかりますが、まずキャッシュフローは赤になるでしょう。
このような場合でも20年、30年の融資期間を取れる金融機関でローンを組むようにしてください。
融資期間を長くし、キャッシュフローを安定させてください。
融資期間は、後から短くすることはできますが、長くすることはできません。
選択肢を自分自身で持っておくべきです。
確かに、まずは手元のプラスを多くしたいよね
ポイント２：頭金の割合
不動産投資では、手元に残しておく現金が鍵です。
現金がなければ、身動きが取れません
現金がなければ、銀行の評価が下がり、次の物件が買えません
このため、頭金もできる限り少ないほうが理想的です。
平均的には、物件価格の1～2割前後は頭金を求める金融機関が多いと思ってください。
2014年～2017年ごろは、各金融機関が非常に甘く、無茶苦茶なフルローンを連発していたようですが、お勧めしません。
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物件価格と同額の負債を背負うのであり、相応のリスクが付きまといます。
そもそもの話ですが、現金がない人は不動産投資をしてはいけません。
厳しい世界だ・・・
頭金に話を戻します。
頭金は
・1割であれば少ない
・3割であれば多い
というのを目安にしてみてください。
フルローンが出たら万歳です。
基本的には頭金を入れる前提で考えておくべきでしょう。
頭金1割で融資してくれる銀行と、2割で融資してくれる銀行がある場合、金利と融資期間が極端に違わない限りは、頭金1割の銀行を選ぶべきです。
ポイント３：金利
金利は、属性と金融機関におけるその人の実績などにより大きく変わります。
基本的には、メガバンクの金利が最も低いので、そこを基準にどの程度乖離しているのか確認してください。
1棟であれば、金利1%台以下は低く、3%台以上は高いです。
時期によって可変ですが、一つの目安にしてみてください。
属性の悪い人でも融資が通るような金融機関は、一般的に金利も高いのでお勧めできません。
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どのよな銀行にも相手にされるような超高属性であれば別ですが、そうでなければ、自分がまずどこで融資を受けることができるのか、確認する必要があります。
ワンルームはシンプルですが、1棟の融資は複雑です。
金利云々よりも、まずはそもそも融資を受けることができるのか。
できるのであれば、どのような銀行が使えるのか。
その銀行と相性の良い物件はどのようなものなのか。
という段階を踏まないといけません。
買えない物件を求めても時間の無駄です。
これらの観点から、金利の優先順位は、最初のうちは低いのです。
低い金利を求めることができるのは、資産背景が良好な人だけってことだね！
まとめ
ローンを組む上での検討優先順位は、「融資期間＞頭金の割合＞金利」です。
しかし、この優先順位は購入する人の立場によって異なります。
初心者の場合は、この優先順位です。
頭金に余裕がある人は、金利と頭金の順序を逆転させても構いません。
ローンは、不動産投資の中で最も大きな毎月の支出になります。
キャッシュを残す上では極めて重要な部分になるので、しっかりと比較検討した上で決めてください。
また、無理なローンの組み方はしないでください。
不動産を買うことが目的になっている人が多すぎます。
買ったら不労所得を得られるわけではありません。
買い方を間違えると破産します。
厳しい提案しか金融機関からもらえない場合、あなた自身の力不足であり信用度が足りていません。
まずはしっかりと信頼度を高める努力をしてから挑んでください。
信頼度は、勤め先の会社や収入だけではなく、手持ちの現金でも変わります。
