不動産投資でローンを組む時に意識する3つのポイントに触れます。
金利が低いほうが絶対にいい！
と思っていたら間違いです。
重きを置くポイントは不動産投資の段階で違う
ローンは、戦略的に組むものです。
不動産投資初心者は、基本的にキャッシュフローを重視したローンの組み方をするようにしてください。
キャッシュフローとは、毎月手元に残るキャッシュであり、不動産投資を長期的に成功させる上での鍵になります。
既に数十部屋以上保有しており、キャッシュフローだけでも生活できるような次元に到達している人であれば、キャッシュフローではなく金利を重視しても良いと思います。
キャッシュフローを出すためには、できるだけ長く融資期間を取る必要があります。
低い金利で元金を減らすことを優先する場合は、融資期間が短くても低金利を優先すべきでしょう。
何を一番優先してローンを組むかは、その人の置かれている立場で違うということです。
ポイント１：融資期間
最も重要です。
可能な限り長く融資期間を取ってください（取れるように金融機関に対して交渉してください）。
不動産投資初心者の場合は、特に意識してください。
意識すべきポイントは、「法定耐用年数との兼ね合い」です。
「法定耐用年数 – 築年数 = 融資期間」であるのか、それ以上の期間が取れるのかは確認が必要です。
区分マンションの場合、大抵はこの式で融資期間が決まると思います。
1棟物件の場合は、それ以上の期間が取れる銀行を使うことをお勧めします。
※区分マンションは2018年を中心に、融資期間45年も可能になりました。
【区分マンション】
築25年のRC区分マンションを購入する場合の融資期間は、RCの法定耐用年数である47年から築の25年を引いて22年となります。
これが原則です。
この融資期間未満を提示してくる銀行は、やめておいたほうがいいです。
【木造アパート1棟】
1棟の場合は、区分マンションよりも長い融資期間が取れると考えてください。
法定耐用年数を超えても問題ない銀行を使うことをお勧めします。
築10年の木造アパートを購入する場合、木造の法定耐用年数である22年から築の10年を引くと、残りは12年になります。
これが融資期間であれば、短すぎます。
計算するとわかりますが、まずキャッシュフローは赤になるでしょう。
このような場合でも20年、30年の融資期間を取れる金融機関でローンを組むようにしてください。
信用金庫などであれば、耐用年数を超えた融資が可能です。
融資期間を長くし、キャッシュフローを安定させてください。
融資期間は、後から短くすることはできますが、長くすることはできません。
選択肢を自分自身で持っておくべきです。
ポイント２：頭金の割合
不動産投資では、手元に残しておく現金が鍵です。
現金がなければ、身動きが取れません
現金がなければ、銀行の評価が下がり、次の物件が買えません
このため、頭金もできる限り少ないほうが理想的です。
平均的には、物件価格の2割前後は頭金を求める金融機関が多いと思ってください。
2014年～2017年ごろは、各金融機関が非常に甘く、無茶苦茶なフルローンを連発していたようですが、お勧めしません。
物件価格と同額の負債を背負うのであり、相応のリスクが付きまといます。
そもそもの話ですが、現金がない人は不動産投資をしてはいけません。
頭金に話を戻します。
頭金は
・1割であれば少ない
・3割であれば多い
というのを目安にしてみてください。
フルローンが出たら万歳です。
基本的には頭金を入れる前提で考えておくべきでしょう。
頭金1割で融資してくれる銀行と、2割で融資してくれる銀行がある場合、金利と融資期間が極端に違わない限りは、頭金1割の銀行を選ぶべきです。
ポイント３：金利
金利は、属性と金融機関におけるその人の実績により大きく変わります。
基本的には、メガバンクの金利が最も低いので、そこを基準にどの程度乖離しているのか確認してください。
2016年4月で考えると、1%以下は低く、3%以上は高いです。
経済情勢により異なるので、2016年4月でのこの基準は一つの目安にしてください。
属性の悪い人でも融資が通るような金融機関は、一般的に金利も高いのでお勧めできません。
区分マンションでいうと、アプラス、アルヒは組むべきではありません。
低属性向けの高金利融資です。
旨味のない区分マンションしか買えないので、買うと損します。
1棟でいうと、スルガ銀行です。
※2019年現在、融資指標は随分変わりました
このあたりの銀行が出す物件には、危険な物件が多く潜んでいます。
地方物件の場合、需要が読めない場合も多く、危険です。
・金利が高い
・他の銀行が嫌がるような場所でも貸す
という特徴があります。
まとめ
ローンを組む上での検討優先順位は、「融資期間＞頭金の割合＞金利」です。
しかし、この優先順位は購入する人の立場によって異なります。
初心者の場合は、この優先順位です。
頭金に余裕がある人は、金利と頭金の順序を逆転させても構いません。
ローンは、不動産投資の中で最も大きな毎月の支出になります。
キャッシュを残す上では極めて重要な部分になるので、しっかりと比較検討した上で決めてください。
また、無理なローンの組み方はしないでください。
不動産を買うことが目的になっている人が多すぎます。
買ったら不労所得を得られるわけではありません。
買い方を間違えると破産します。
厳しい提案しか金融機関からもらえない場合、あなた自身の力不足であり信用度が足りていません。
まずはしっかりと信頼度を高める努力をしてから挑んでください。
信頼度は、勤め先の会社や収入だけではなく、手持ちの現金でも変わります。
頭金が2割で厳しい提案を受けた金融機関でも、頭金が4割であれば低い金利で融資が可能になるなど変化が出てきます。
