購入編

不動産投資が負けにくい理由とは?~株式投資に置き換えて簡単に解説~

不動産投資は、非常に負けにくい投資なのです。

勝ち負けは、

買って→貸して→売る

という全過程を経て確定します。

不動産投資で上手くいかないケースは、主に以下の2点だけです。

・相場より高く買いすぎる

・不人気のエリアを買う

相場より高く買うと、売るときにマイナスになることもあります。

また、高く買った分のローン支払いが大きく、収支を悪化させる原因にもなります。

高く買うと致命的だね・・・

 

次にエリアです。

いくら利回りが高くても、ある程度満室で稼働していなければ机上の空論です。

人が入りにくいエリアを購入すると、出口でも苦労します。

これだけある程度クリアできたら、負けることはほとんどありません。

「ある程度」と表現してるのも理由があります。

不動産に完璧なものは存在しないので、妥協が必要で、「まーこれでいっかな」くらいの物件に巡り合えたらどんどん買えばいいのです。

 

借入の条件も一緒です。

金利2%台、3%台ではなく、1%台で借りたい!

というような、融資の条件に関して何か言える立場の人は、「最低でも現金で買える人」、だと心得てください。

融資を使わないと買えないようなレベルで、金利がどうこう言っている場合ではないです。

であればとっとと始めて、残債減らして、という流れで買った方がよっぽど純資産を増やせるでしょう。

・物件で完璧を求めがち

・融資条件で理想を求めがち

はNGです。

時間に勝てるものはありません。

不動産投資が負けにくい理由

冒頭でも挙げましたが、不動産投資は戦争などが起きない限り、負けない投資だと確信しています。

これは、株式投資に置き換えてみるとわかります。

株式投資は、買った株の価格を変えることはできません。

しかし、不動産は、株でいうと、買った株価を下げることができるのです。

ここが大きく違います。

どゆこと??

 

例えば、大和証券グループ本社を100株、500円で買ったとします。

すると、買った値段である500円が変わることはありません。

一度買った値段を変えることができないので、多くの人は買値に敏感になります(株式投資はそれで正しいと思います)。

 

不動産は、時間とともに買った値段を下げることができるので、完璧を求めて買わないよりも、ある程度妥協して購入し、買った株価を下げていくほうが結果として勝てるのです。

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東京都練馬区にあるアパートを500円で買ったとします(わかりやすく金額を株の例に合わせました)。

500円で買ったアパートは、ローンを組んで買うので、時間とともに残債が減っていきます。

さらに、不動産は運用していくことでプラスのキャッシュフローを得ることができます(株でいうところの配当だと思ってください)。

この配当が毎月プラスで出てくるのです。

・ローンの残債はどんどん減る

・キャッシュフローのプラスはどんどん増える

という状態になります。

すると、論理上、500円で買ったとされるアパートの損益分岐価格は下がっていくのです。

確かに時間が簿価単価を下げてくれるのであれば勝てる確率は高そうだね!

 

1年間でローン残債が減った分を利益と考えます。

仮にそれを10円とします。

毎月のキャッシュフローがプラス5円だとします(年間60円)。

合計で70円です。

すると、1年後の買値は、買った当時の500円ではなく、430円である、という考え方が成立するのです。

時間が経過すれば簿価単価が勝手に下がる、というのが不動産投資が負けないとする最大の特徴です。

時間が経過すればどんどん簿価単価が勝手に下がります。

株式投資で考えてみてください。

買った株の簿価単価が年々下がる仕組みであれば、かなり負けにくいと思いませんか?

不動産投資は、まさにそれなのです。

完璧を求めず妥協してどんどん買う

不動産投資で成功するためにはスピード感を兼ね揃える必要があります。

完璧を求めて悩む人は、悩むだけでひたすら時間が経過していきます。

であれば最初からどんどん買っている人に軍配が上がるのです。

前述した通り、不動産投資は時間が味方する投資なので、時間が経過すれば簿価単価が下がります。

このため、ある程度気に入れば、買っていいのです。

私なんかは、買えるタイミングでは物件を全然数みません。

なんとなくそのタイミングで目にしたものをサクッと買ってきました。

悩みすぎても仕方ないからです。

・相場より高くない

・人が入る

という2点だけチェックすればそれで十分です。

なんでも完璧を求めるのってよくないかもね><。

 

私の場合は、東京23区で主に不動産を買っているため、2点目の「人が入る」は全然意識していません。

東京は「面」で見れるため、23区であればどこをどう買っても高い入居率が確保できるためです。

東京の賃貸需要は別格です。

 

悩んでいる時間は無駄です。

人生と同じです。

悩むだけ悩んで何もしない、という人が成長しないのと同じで、不動産も買って経験しないと、良い物件に巡り合うこともありません。

初心者がいきなり精度の高い優秀な物件が買えるほど、不動産業界は甘くありません。

初心者がいきなり理想的な融資の条件で借りられるほど、不動産投資の世界は甘くありません。

特に東京の1棟物件参加者は、預金億以上なんて全然珍しくありません(そこら中にいます)。

銀行も預金数億、数十億なんて見慣れているので、そこにも達していない時点で何かを求めるのは順序違いといえるでしょう。

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まとめ

不動産投資はローリスク・ハイリターンといっても過言ではありません。

最低でもローリスク・ミドルリターンです。

ローンが使える投資なので、レバレッジが効きます。

その上で運用によって簿価単価を下げることができ、売るときにもしっかりとキャピタルが取れます(売値 - 残債)。

こんな投資は他にないと考えています。

証券系の投資などは、やはり負けのリスクがつきまといます。

暴落期に負けていてはダメです。

不動産投資は、景気にもあまり左右されず、自分が売りたいときに売りたい値段で売れます。

但し、価格と立地を間違えない、ということは大前提です。

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