購入編

サブリース契約はトラブルと問題だらけ!騙されないために知っておくべきこととは?

サブリース(家賃保証)は、史上最悪の罠です。

「かぼちゃの馬車」は、このサブリース制度を悪用した典型的な事例です。

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サブリースが付いているので、万が一空室になっても安心ですよ

と不動産を勧められたら、要注意です。

どのような危険が潜むのでしょうか。

サブリース(家賃保証)とは?

サブリースとは、空室が怖いと思う人に用意されている制度です。

簡単にいうと、購入した物件の入居者有無にかかわらず、一定の家賃が定められた期間振り込まれるというものです。

しかし、家賃を保証する会社に万が一のことがあったり、業績が傾いたりする場合、保証されていたはずの家賃が支払われなくなることもあります。

また、契約期間中でも家賃が減額されることもあります。

あくまで、契約している会社が家賃の振り込みを保証しますと謳っているだけです。

30年保証します!

残債の支払いを終えるまで保証します!

という手のサブリースは、まともではありません。

このような話が出てくる不動産業者とは、絶対に取引をしてはいけません。

なんだかCMで聞いたことあるフレーズではないですか?

一括保証!

・・・

・CMをやるような会社

・大手不動産業者

が安心!

なんて思っていたら、大変危険です。

このような会社とは、取引してはいけません。

あなたが敗者になるようにできています。

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空室が不安な人は不動産投資に向かない

不動産投資は経営です。

不動産投資からリターンを求めるのであれば、相応のリスクはつきものです。

それにもかかわらず、空室が怖い、損したくない、というようなマインドであれば、不動産投資に向いていません。

不動産投資に限らず、世の中、出回っている怪しい商品は、

「利益は出せます。損はしません。」

というものです。

このような投資商品は本来存在しません。

利益が出るのであれば、相応のリスクがあるためです。

リスクとリターンは原則表裏一体の関係にあります。

例えば、株式投資やFXは、ハイリスクハイリターンと言われます。

これは価格の変動幅(ボラティリティー)が大きく、多くの利益を出す人もいれば、多額の損失を抱えてしまう人もいることを指します。

リターンが見込める分だけ、リスクがあります、ということです。

不動産投資の世界で用意されている

「利益は出せます。損はしません。」

が、サブリース(家賃保証)になります。

潜む危険その1-家賃の減額

保証される家賃は、定期的に見直しがかかります。

不動産は築年数が経過すると、それに応じて入居者から取れる家賃も変わります。

新築の物件と、築30年の物件で、諸条件が似ている場合、家賃が同じであるはずがありません。

築30年のほうが、競争力では圧倒的に劣る分、家賃を下げる必要があります。

そこで、サブリース契約でも、定期的(多くの場合は2年に1度)に家賃の見直しがかかります。

契約を更新したい場合、サブリース会社が提示してくる家賃を受け入れる必要があります。

これを受け入れないと、解約となります。

購入時に保証されていた家賃が10万円である場合、2年後の更新で8万円に減額されたりするのです。

そしてさらに2年後には、7万円に減額されるなど、更新のたびに減額されると思ってください。

しかし、家賃の減額を見越した収支計画になっていないことが大半であるため、ローンの支払いが厳しくなるだけでなく、毎月赤字に陥るような場合も出てきます。

潜む危険その2-家賃を意図的に高く保証することが可能

これが最悪のパターンです。

不動産業者は、物件を魅力的に見せるため、本来取れる家賃よりも意図的に高い家賃を保証します。

家賃を高く設定しておけば、物件から出る黒字幅が大きく見えます。

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本来は赤字なのに、黒字に見せかけることができます(これはもはや偽造ではないかとすら私は思います)。

私が携わった実例では、17.5万円で成約していた賃貸物件のサブリース家賃を、20.9万円にしていました。

この物件の相場は、3,000万台後半でしたが、この方はこれを5,000万台前半で買ってしまっていました。

保証期間は、1年と明記されていたため、1年後にはほぼ間違いなく家賃は減額されます。

最初の更新で賃料相場までの減額はないかもしれませんが、数年かけて、確実に相場まで減額されます。

なぜ17.5万円しか家賃が取れていないにもかかわらず、20.9万円で家賃を保証することができるのでしょうか。

それは、販売時に大きな利益を得ているからです。

この悪質なケースは、販売業者がそのまま家賃保証をしているパターンです。

3,000万台後半の物件を、5,000万台前半で販売しています。

この時点で、不動産業者は、1,000万円を超える利益を得ています。

17.5万円の家賃に対して、20.9万円の保証をしているため、不動産業者のマイナスは、毎月3.4万円です。

年間40.8万円に過ぎず、販売で得た利益から出しても十分おつりがきます。

販売価格を高額にするため、それに合わせて家賃保証額も高く設定するのです。

「かぼちゃの馬車」が、この事例です。

家賃を保証している期間は良いですが、その会社が倒産したら、保証が外れます。

すると、黒字だと思っていた物件が赤字に転落します。

このような悪質なサブリースをする会社は、ほぼ計画倒産すると思って良いです。

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潜む危険その3-売却時に不利

サブリースが付与されている物件は、中古のマーケットでは好まれません。

サブリースが付与されたままの購入は、嫌がられます。

サブリースを解約することを条件とした購入を提案されると思ってください。

しかし、サブリース解約の違約金は高額な場合が多くあります。

最低で賃料3か月分、最悪だと賃料6か月分ほど違約金を請求されます。

この違約金は、売主の負担になるため、余計な費用となります(数十万の負担)。

また、サブリースは、本来取れる家賃の9割ほどが保証されるため、売却活動時に表記できる利回りも下がります。

本来10万円の家賃が取れている物件があるとします。

周辺利回り相場を8%とします。

すると、この物件が売りに出せる価格帯は、約1,500万円になります。

10万円×12カ月=120万円

120万円÷8%=1,500万円

サブリース家賃が9万円の場合はどうなるのでしょうか。

9万円×12カ月=108万円

108万円×8%=1,350万円

同じ利回りで勝負すると、サブリースが付与されていることで値段が150万円下がりました。

全国賃貸住宅新聞 2019年5月6日発行 より抜粋

オーナーチェンジでありがち~家主に不利益な契約書~

都心で利便性のの良い駅近物件では空室リスクはあまりないが、不動産の知識がない人に空室リスクがあるからと家賃保証の必要性をうたいサブリース契約をさせるケースがある。

中には、「基本的にサブリース以外では販売することは難しい」とまで言い切るディベロッパーも存在する。

ここで注意していただきたいのが、オーナーチェンジの際の特約だ。

契約書には「サブリースを譲渡した場合はサブリース(マスターリース)契約を解除する」とあっても、実際は無効にできる。サブリースの場合、借地借家法で守られる「借主」とはマスターリースで借り上げているサブリース会社を示すためだ。

特約よりも借地借家法が適用されるため、サブリース会社契約解除を拒否することができる。

中古区分マンションの売買仲介を行う管理会社Aでは20戸中1戸の割合でこういったサブリース契約が継続された物件があり、立地の良い物件ほどサブリース会社はは契約解除を嫌がるという。

高い家賃で入居がすぐ決まるため、サブリース会社にとって収益性が高い物件だからだ。

売却しようとしてもマスターリース賃料で利回りが計算されるため、高く売ることができない。

空室リスクがないとはいえ、本来出せるキャッシュフローが出にくいのは家主にとっては悔しい状況だ。

まとめ

サブリースは、最低最悪と心得てください。

サブリースの話が出てきたら、危ないと思ってください。

空室が怖いのであれば、不動産投資には向いていません。

「利益は出せます。損はしません。」

という投資商品にまともなものはありません。

不動産の世界では、サブリースがこれに該当します。

不動産投資の罠には、恐ろしいほど高い確率でサブリースがセットで登場します。

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