この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産投資は、大きく区分と1棟があります。
結論からですが、最後は、需要の見込めるエリアで1棟物件を買うべきなのです。
理由は、2つあります。
内容を5分動画にまとめました！
Contents
理由その１：収益力
まず、区分と1棟では、収益力が圧倒的に違います。
私自身も、最初は区分から始めていますが、十分な自己資金が作れた時点で、1棟にシフトしており、現在は1棟しか保有していません。
今後区分を買うことは、ありません。
東京を例にして、区分マンションと1棟物件の比較をしてみたいと思います。
1棟の収益力は本当にすごいよ！
区分マンションの収益力
物件価格2,000万円の区分を購入したとします。
2019年現在、区分マンションは、フルローンで毎月のキャッシュフローが数千円～2万円前後です。
仮に、1万円のキャッシュフローとします。
1年で12万円のキャッシュフローです。
ローン返済が進んでいるとはいえ、それを加味しても、毎年の利益はせいぜい15万円～25万円ほどでしょう（キャッシュフローではなく、不動産所得の観点）。
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1棟物件の収益力
物件価格1億円の1棟を購入したとします。
上記区分マンション5戸分です（2,000万円×5戸）。
1棟の場合、1億円に対するキャッシュフローは、年間200万円とします。
ローン返済を加味すると、不動産所得の観点で、300万円は利益が出ていると言えます。
結果
区分マンションの利益を15万円とします。
5戸で75万円です。
1棟は、300万円の利益です。
同じ金額を使っても、収益力には、実に、4倍の差が出るのです。
実際は、もっと差が出るでしょう。
それほど、1棟物件の収益力は高いのです。
1棟を買えるだけの自己資金と属性があるのであれば、区分を買う意味はありません。
勿論、不動産投資未経験なので、1棟を買える資金力があっても、最初は経験で区分を買う、というのはアリです。
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理由その２：資産性（銀行評価）
区分マンションは、土地の権利が自分にはないので、銀行の評価が極めて低いという特徴があります（敷地権といいます）。
簡単に書くと、区分をローンを組んで買うと、信用棄損になります、ということです。
都心でも、売買価格の6割程度が銀行の評価になるでしょう。
売買価格から計算して評価が割れるので、どう頑張っても、銀行から見ると、
ローン残債 ＞ 所有資産
という状態になるのです（ローン残債が資産を上回る状態を、超過債務といいます）。
買い増しをするためには1棟なんだね
—書籍より抜粋—
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区分所有のマンションンは、新築、中古問わず物件の販売価格と銀行の融資評価額の間に乖離があります。
1,000万円で売られているマンションでも、銀行融資評価はせいぜい5～600万ということがほとんどです。
でも、こういった物件で1,000万円の融資がでることもあります。
銀行評価額以上の融資を受けている場合は、借りる人の信用力を担保にしているようなものだから、何度も同じように借り続けることはできないのです。
すると、いくら売れそうな値段よりも残債が低く推移していても、銀行から見ると超過債務者なのです。
銀行の目線で、評価額 ＞ ローン残債になると、プラス資産を保有しているとみなされます。
区分マンションは、銀行評価が低いので、この状態を確保しにくいのです。
例えば、区分マンションを2,000万円で買ったとします。
相場通り、しっかりと購入できたという前提です。
しかし、銀行の評価は、1,200万円しかありません。
すると、次回以降融資を受けるときは、1,200万円の資産に対して、2,000万円のローンを組んだ人、になってしまいます。
そうです。
銀行から見ると、純粋な借金（超過債務）を800万円も抱えた人になるわけです。
区分マンションを販売する不動産業者は、年収倍率の話をしてきませんか？
なぜ年収から逆算して借入の上限が決まるかというと、信用棄損額があるからです。
上記の例では、1戸買うと800万の超過債務、2戸買うと、1,600万円の超過債務、と膨れ上がります。
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すると、年収から逆算して、この人はきちんと超過債務分の1,600万円を返済できるだろうか？という見方になるのです。
区分マンションの場合は、金額に対する棄損額が大きすぎるため、信用棄損を回復するまでには、かなりの時間がかかるのです。
区分マンションの購入は、信用が棄損するので注意が必要だよ
反面、1棟物件は、土地が手に入るので、銀行の評価が全く変わります。
土地分の評価は、よほど周辺で変化がない限り、落ちにくいという特徴があります（特に、東京都やその近郊で需要のあるところ）。
このため、
評価額 ＞ ローン残債
という状態を保つことも十分に可能なのです。
このことは、不動産の買い増しにも影響してきます。
評価額 ＞ ローン残債
という状態の不動産を保有している人の方が、その後の融資は通りやすいでしょう。
例えば、6,800万円の1棟物件を購入したとします。
土地評価が4,500万円で、建物評価が1,500万円とします。
すると、6,800万円の融資を受けていても、銀行評価上の資産は、6,000万円あることになります。
1棟物件は家賃収入も大きくなるため、キャッシュフローのプラス分と、ローン元金返済分を加味すると、2年もあれば、銀行評価と同等の残債になり、信用棄損状態から解放されます。
プラス資産を持っている状況を早く作ることができれば、次の買い増しができるようになり、キャッシュフローはどんどん増え、不動産で安定収入を確保する道が見えてきます。
不動産を増やしたいのであれば、1棟を狙うべき
1棟物件のデメリット
1棟物件は、収益力が良い反面、リスクもあります（デメリット）。
エリア（入居者確保）
区分マンションは、それなりの場所にRCで建てられているため、入居者の確保はしやすいというメリットがあります。
1棟になると、どうしても木造や鉄骨系が多く、RCでも総戸数が少なくなるので、区分マンションよりはグレードが落ちるでしょう。
さらに、ワンルームと同じような立地で手に入れることは難しく、エリアは劣ります。
しかし、それでも、ある程度需要のある場所をしっかりと選んで適正な家賃で募集すれば、入居者の確保は難しくありません。
私自身も最大で6棟55部屋を木造・鉄骨アパートで所有していましたが、空室で悩んだことは一度もありません。
場所を間違えると、入居者の確保が難しくなり、高いと思っていた収益力が落ちてしまいます。
入居者が入らなければ、机上の空論になります。
空室は怖いよね・・・
自己資金
1棟物件は、区分マンションとは異なり、販売価格相応の自己資金が必要になります。
2,000万円の区分であれば、諸費用の数十万程度で買える物件も多く存在します。
しかし、1棟であればそうはいきません。
当記事で挙げた1億円の物件を購入するためには、高属性であっても1,000万円ほどは必要になるでしょう。
これは最低水準です。
自己資金が用意できないのであれば、1棟の選択肢はなく、ワンルームでコツコツ1棟物件用の資金を作る必要があります。
逆に、手元に資金があるのであれば、1棟物件を視野に入れたほうが、収益力と資産性の観点から、不動産を買い増していくには有利になるでしょう。
1棟物件の場合は、年収と自己資金の兼ね合いです。
年収700万円以上、自己資金500万円以上、が一つの目安になります。
これらを下回っていても、自己資金が500万円以上使えれば、テーブルには乗ります。
まとめ
不動産投資で不動産を買い進めたいのであれば、間違いなく1棟をお勧めします。
1棟物件を知ってから区分マンションには戻れません。
収益力が圧倒的に違うからです。
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1棟を上手く買えば、毎月のキャッシュフローだけでも生活できる水準に到達することも不可能ではなくなります。
1棟を目指した上で、自己資金を作るためのワンルーム購入であれば問題ありません。
1棟は自己資金がないと買えないため、まずはそれを作る！ということから始めないといけません。
本業からの貯金では限界があると思うので、ワンルームマンションも味方につけながらの実現を目指してみてください。
今手元に自己資金が500万円以上あって、それが使える！
という人は、ワンルームマンションではなく、1棟物件を検討してみてはいかがでしょうか。
自分自身の使える自己資金と相談しながら区分マンションか1棟物件を検討してみてください。
