購入編

不動産投資は早く始めるが吉~値下がりを待つ人が成功しない理由とは?~

不動産は、オリンピックが終わると値段が下がるので、下がってから買います!

というように、下がったら買う、という人がいます。

まず、不動産は、オリンピックというイベントだけで、値段が下がったり上がったりするものではありません。

こんなに簡単に誰でも分かることであれば、みんな勝てます。

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下がったら、買う、と言っている人には、自分の立場を理解していない人が多くいます。

値下がり時に買える人とは?

不動産が値下がる要因はどこにあるのでしょうか。

それは、融資です。

銀行の姿勢に、不動産価格は左右されるのです。

特に1棟物件では顕著です。

1億円の購入するのに、

・頭金3,000万円

・頭金500万円

という時期があったとすると、どちらの方が買いやすいでしょうか。

当然、頭金が500万円の時期です。

500万円使えれば買えるからです。

ターゲットが広がります。

反面、頭金が3,000万円要求される時期であれば、買える人が少なくなります。

すると、価格が下がるのです。

答えは出ていますが、値下がり時に買える人とは、多額の現金を持っている人、になるのです。

現金をたいして持っていない人が、値下がったら買う、というのは、根本的に不動産投資のメカニズムを理解していない人と言えます。

値下がったときに、多額の現金を有していて買える人でない限り、不動産の値下がりを待っても意味がありません。

値下がったとき買えない人になっているので・・・

不動産業者が見る、買える人、とは、ザックリ以下の属性です(1棟)。

・年収700万以上

・自己資金3,000万以上

ポイントは、自己資金です。

3,000万円くらいがしっかりと手元にある人であれば、融資が厳しい局面でも太刀打ちしていけます。

3,000万円前後の自己資金がなければ、時期を待つ資格はない

区分マンションでも同じようなことが言えます。

2019年現在、区分マンションは、年収500万円以上と自己資金10万円があれば、ほぼ買えます。

ハードルは極めて低いのです。

投資のハードルが低い時点においては、参加者も多いため、価格は高値圏で推移します。

値段が下がるということは、参加者が減るということです。

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参加者が減るということは、買える人が減るということです。

買える人が減るということは、融資が厳しくなっているということです。

今までの頭金10万円ではなく、200万円が求められるような時期になると、価格は落ちるでしょう。

その時あなたは、区分マンションを200万円出して買える人ですか?

ということです。

買わない時期は大変な機会損失

不動産は、購入直後から家賃収入が入ります。

例えば、1億円で利回り8%の物件があったとします。

購入を迷って時間だけが過ぎると、どのような損があるのでしょうか。

1億円の利回り8%は、800万円です。

年間800万円の家賃収入がある物件です。

3年間で2,400万円です。

迷わず購入していれば、3年間で2,400万円の家賃収入を得ることができていたことになります。

購入していなければ、何も得られていません。

2,400万円の家賃収入から得るキャッシュフローと、減ったローン分が純粋な資産になります。

仮にこれを1,500万円とします。

すると、3年間で1,500万円以上値下がらなかった場合は、とっとと買っていたほうがお得だった、という結論になるのです。

3年間で1,500万円の資産を増やしたとします。

3年後の物件価格は、9,500万円でした、となると、3年間で500万円の価格下落を待つのではなく、3年前に買って運用していたほうが得だった、ということになります。

3年後に、ほら言った通り500万下がったので、自分は上手く買えた!

と思うようであれば、大きな勘違いです。

3年前に1億円で買っていた人の方が、投資として勝っています。

その間得てい家賃と、支払っているローン元金分が資産になっているためです。

不動産投資は、値下がりの部分だけにスポットが当たりますが、その間に増やせていた資産を加味しないといけません。

買わないで見送っていた時期は、確実に機会損失になっているからです。

こう考えると、よほど価格が下がらない限りは、買えるときに買っておいた方がいいのです。

まとめ

プロの業者または投資家であれば、このようなことは容易に理解しています。

今は待って5年後に買った方がいいよね!

なんて人はいません。

不動産は値下がりそうだから、下がったときに買う!

と言っている人は、たいした自己資金を持っていない人です。

ある程度の資金力がある人は、それなりに投資脳が育っているため、不動産投資においても、そのメカニズムの理解が早いと感じます。

資金力のない人は、金融リテラシーに乏しい傾向があります。

1棟であれば、3,000万円くらいの自己資金が目安になりますが、自己資金が潤沢ではないな、と思う人であれば、購入の時期を迷う選択肢はなく、買えるのであれば買っておくことをお勧めします。

勿論、適正な相場での購入は大前提であり、不動産業者の言いなりになって高値掴みだけはしないようにしましょう。

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