初心者編

東京オリンピックは不動産の価格に影響しない~不動産の価格を支配するのは金融庁~

東京オリンピックという、一つのイベントは、不動産価格に影響を与えません。

「東京オリンピック」までは不動産価格が上がっていくので、早めに買いましょう!

「東京オリンピック」が終わると不動産価格は下がるので、早めに売りましょう!

など、東京オリンピックをネタにした営業トークを聞いたことはないでしょうか。

東京オリンピックに限らず、不動産業者は、自社が顧客にやらせたいことを(物件を買わせるまたは物件を売らせる)、誰でも聞いてわかるようなネタを使って「誘導」してきます。

不動産は単純ではない

東京オリンピックという単純な、誰でも知っているようなイベントで、不動産価格が左右されると思いますか?

東京オリンピックに向けて不動産の値段は上がる!

東京オリンピックが終わると不動産の値段は下がる!

こんな単純なはずがありません。

誰でも簡単に価格の方向性が見えるのであれば、全員勝てます。

勿論、東京オリンピックが開催されるとこが決まるまたは決まる可能性が高いと判断できる時期に、東京オリンピックが決まったら、どの辺りの地価が上がるのかを予想して動くプロはいたでしょう。

しかし、それは普通の人が手の出るようなマンションの一室などの話ではありません。

不動産の価格は需要と供給で決まる

不動産に限った話ではありませんが、何事も「誰でもわかりやすそうな単純なところに答えは無い」ということです。

巷のYESはプロのNOです。

どの世界でも共通です。

私自身も、多くの人が向く方向は、不正解だと思い、逆を選択してきて上手くいっていると実感しています。

みなと違うことをするのは勇気がいることですが、大衆がYESということが、正解であることは、まずないでしょう。

大衆とは逆の行動をしていれば、成功へと近づけるのではないでしょうか。

不動産の場合、価格は需要と供給で決まる要素が強く、東京オリンピックという要因は、需要と供給に影響を与える一つの指標に過ぎません。

それでは、どのようなときに需要が増えるのでしょうか。

需要が増えると価格は上がります

需要が減ると価格は下がります

需要は、「買える人」が増えると必然的に上がります。

【例えば】

欲しい物件が、5,000万円だったとします。

銀行:「お金は貸さないので現金で買ってください」

こう言われたら、どれほどの人が買えるでしょうか。

現金が5,000万円ないと買えません。

銀行:「頭金300万を用意すれば、あとの4,700万は融資します」

こう言われたらどうでしょうか。

現金を300万円持っていれば、買えるのです。

すると、買える人の範囲が格段に広がってきます。

ここに答えがあります。

買える人が増えると、価格は上がります

買える人が減ると、価格は下がります

不動産の価格は、銀行の融資姿勢に大きく左右されるのです。

不動産は価格が大きいため、よほどの人でない限り、現金で購入することはできません。

不動産と銀行は、切っても切り離せない関係にあります。

さて、それでは、銀行に対し、

積極的に融資しなさい!

融資を控えなさい!

と指示するのは誰でしょうか。

不動産の価格は銀行の融資姿勢で決まる

不動産の価格を操作する影の支配者

銀行に対し、融資の姿勢における指示が出せるのは、金融庁です。

金融機関の世界で、金融庁は絶対的な存在です。

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逆らえません。

右向けと言われたら、右を向くしかありません。

 

■金融庁が、銀行に対し、不動産融資を控えなさい!

と言ったら、どうなるのでしょうか。

金融庁から各銀行のトップに通達される

金融機関はその指示に従い、トップダウンで指示が下りていく

金融機関は融資承認条件を厳しくして融資額を減らす

融資が厳しくなると、買える人が少なくなる

買える人が少なくなると、物件が売れなくなる

物件が売れなくなると、価格が下がる

このような流れで、じわりじわりと値段が下がるのです。

 

■金融庁が、銀行に対し、不動産融資を積極的に実行しなさい!

と言ったら、どうなるのでしょうか。

金融庁から各銀行のトップに通達される

金融機関はその指示に従い、トップダウンで指示が下りていく

金融機関は融資承認条件を緩くして融資する額を増やす

融資が緩くなると、買える人が増える

買える人が増えると、物件が売れる

物件が売れると、価格が上がる

 

このように、金融庁の指示が不動産の価格に影響を与えます。

東京オリンピック云々ではないのです。

各不動産業者は、融資の状況に大変敏感です。

先月までは、この条件で承認されていた融資が否決された!

なぜですか?と銀行担当者に確認します。

すると、先月と今月では融資に対する姿勢が変わってきたことが分かるのです。

〇〇銀行が厳しくなったのであれば、次は〇〇銀行だな

〇〇銀行が厳しくなったので、〇〇タイプの物件が売れなくなるな

など、銀行の姿勢で先が見通せるのです。

まとめ

「東京オリンピック」は、不動産業者にとって都合の良いネタでしかありません。

物件の売却依頼を取りたい不動産業者は、「東京オリンピック」が終わると物件価格は下がるので、高値で推移している今売ってしまった方がいいです!という営業トークをしてきます。

物件を買わせたい不動産業者は、「東京オリンピック」が近づくにつれて物件価格は上がります。

今のうちに買ってしまいましょう!という営業トークをしてきます。

結局のところ、何がネタでもいいのです。

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「東京オリンピック」のようなネタはわかりやすく、多くの人に馴染みがある言葉なので、不動産業者は使いやすいのです。

東京オリンピックが終わったら、また次のネタを探して営業してきます。

この繰り返しです。

不動産業者の営業トークを、基本的に鵜呑みにしてはいけません。

チェックしておくべきは、金融庁の動きです。

貸出に積極的な状態であるのか、渋りはじめたのか。

金融庁に関わるニュースには、注目してみてください。

金融庁から指示があっても、瞬時にそれが結果として出てきませんが、数カ月から1年ほどかけて、中期的に指示が各金融機関に反映されていきます。

金融庁の姿勢をチェックせよ!

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