コラム

不動産投資でこれから自己破産・破綻する人の特徴とは?~危険なフルローンの真実~

じわりじわりと不動産投資家のローン滞納率が各銀行で上がってきています。

返済に苦しくなっている人が増えている証拠です。

不動産は、沢山持っているからすごい!

なんてことは全くありません。

純資産で見る財務健全性が重要なのです。

勝てる物件をしっかりと買って、適切な運用ができているのか、が重要であり、戸数や総資産は関係ありません。

勝てる物件の適切な運用とは、

・需要の見込めるエリアでの購入

・適切な価格での購入

・適切なローンの組み方をしている

借入総額に適した自己資金を持っている

という4点が重要です。

どれかが欠けると、その時点で危うくなってきます。

簡単に書くと、

・需要があって満室に近い状態で回る場所を購入

自己資金を入れている

・自分の属性に見合った銀行で借りている

・運用に困らない潤沢な現金を持っている

という状態かどうかです。

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今回は、不動産投資でこれから自己破産・破綻するであろう物件を持っている人の特徴について書いていきます。

大きく分けて全部で4タイプの危険な大家がいます。

共通している点があります。

それは、

・自己資金が乏しい

という点です。

本来不動産投資はある程度資金力のある人がやるものです。

にも関わらず、現状が安易に楽になると勘違いし、たいして自己資金もないのに、無茶なローンを組んでしまっている、という人が自己破産直前の人としての共通点です。

タイプ1:メガ大家

まず一番自己破産に近い人といえば、メガ大家です。

メガ大家とは、総資産10億円分以上の不動産を持っている大家とされています。

冒頭で記載した通り、総資産は重要な指標ではなく、借入に対する純資産比率がポイントです。

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簡単に書くと、無茶苦茶な融資が通っていた時に、

・フルローン、オーバーローンで購入

・スルガ銀行、静岡銀行などで購入(金利が高め)

・場所が微妙な地方都市での購入(東京圏以外)

・築古を購入(RCだと最悪)

という全てを満たして購入している人です。

不動産投資は、売って初めて勝敗がわかる投資であり、売ることは極めて重要です(出口戦略)。

勝てるから買う、ではなく、「買えるから買う」と言って、業者の転売モノを微妙なところで買わされている大家です。

総資産が10億でも、借入も10億に近いような大家を指します(純資産は限りなくゼロに近い)。

詳細は以下の記事に掲載しています。

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タイプ2:プチメガ大家

プチメガ大家という呼び方自体はありませんが、メガ大家まではいかなくとも、数億円規模で借り入れをしている大家を指しています。

メガ大家と一部重複があります。

買い方は似ているという点です。

多くはスルガ銀行か静岡銀行でしょう。

自己資金が乏しいのに、無茶にフルローンやオーバーローンで借りている人たちです。

10億まではいかないものの、数億規模で物件を所有している大家を指します。

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この手のタイプも、総資産と負債が同じくらいで、純資産は極めて少ないのです。

古くなることによりかかる修繕費やエリアが微妙なことによる空室率上昇などの問題により、キャッシュフロー率は悪化し、最終的に赤字に転落するでしょう。

売ろうと思っても業者の高値転売モノを買っているため、売れません(残債>売値)。

赤字にどの程度耐えられるのかは見ものです。

タイプ3:住宅ローン不正大家

昨今不正が明るみに出ましたが、住宅ローンを使って投資用不動産購入をしている大家です。

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住宅ローンは金利が低いのですが、逆に言うと、その分不動産業者は利益を乗せることができるのです。

住宅ローンは通りやすいところも狙われており、低属性の人もターゲットになってしまいます。

普通の投資用ローンでは通らないような人にも、住宅ローンで不動産投資をしましょう!と迫ってきます。

ありえないほど上乗せされているファミリータイプの物件を売りつけることで暴利を得ています。

組んでいるローンが売値と大きく乖離しているため、売ることはまずできないでしょう(残債>売値)。

ファミリータイプの場合は、人が入れ替わるときの修繕費が高額になったりします(面積が大きいため)。

また、サブリースなどで悪意を持って賃料を高く設定されている場合もあります。

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本当は10万円でしか貸せていないにも関わらず、12万円で家賃保証するようなケースです。

業者が毎月2万円損しているように見えますが、違います。

差額の2万円分を売買価格に上乗せして販売するため、業者の転売益は非常に大きなものとなります。

その転売益から一部を補填しているに過ぎないのです。

サブリースがはがれると、キャッシュフローがマイナスに転じるようなこともあるのです。

この手の大家の特徴としても属性が低く自己資金が乏しい、という点が挙げられます。

マイナスの積み重ねで、最終的には返済が苦しくなることが予想されます。

複数購入している人ほど追い込まれていくでしょう。

住宅ローン不正では、複数の異なる銀行で複数の物件を同時に決済させるようなやり方まで横行していました。

また、銀行は住宅ローンの不正を調査しており、いきなり一括返済請求がくることもあるでしょう。

そうなったときには、売れない物件(残債>売値)を持っているので、自己破産が現実的なものとなってくるでしょう。

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タイプ4:弱小ワンルーム大家

業者売主の転売モノを、頭金ゼロなどで購入している、自己資金が乏しい大家です。

一定の収入がある人が大半ですが、転売モノを高値購入しているので、赤字が大きく、複数めいっぱい購入しているような場合だと、その赤字拡大で苦しくなることがあります。

ワンルームの赤字は、生活に大打撃を与えるほど大きなものではないため、自己破産まで行く人は稀ですが、年収があまり高くないのに無理に組んでしまっているような人の場合は、生活が苦しくなることを実感するでしょう。

ワンルームでも、毎月の赤字に加えて、入居者が入れ替わるときの修繕費や広告費、毎年かかる固定資産税などが支出です。

毎年10万円ほどの話かもしれませんが、2戸あれば20万円の赤字です。

数あれば赤字幅は大きくなります。

致命的でないにしろ、10万円、20万円を大きく感じるレベルであれば、その赤字を節約などで補填していくしかありません。

不動産は、「今」が最高のキャッシュフローなのです。

家賃は年々下がるため、最初から赤字の場合は、赤字が拡大していき、少しずつ厳しい状況になっていくでしょう。

まとめ

自己資金は少ない!

だけど不動産投資がしたい!

というタイプが、不動産業者の罠にはまってひっかけられていると思います。

勤めている会社が一流なのに、簡単に騙されている人が後を絶ちません。

頭が良い と 金融リテラシーが高い は比例しません。

金融資産は、ある程度金融リテラシーが備わってこないと作れません。

低リテラシーなので預金が少ないのです。

低リテラシーは業者のカモです。

よってカモにされる人の多くが、預金額の少ない人なのです。

・なんとか少しでも生活が楽になれば!

・なんとか少しでもお金に余裕ができれば!

と願って不動産投資に参入してきますが、現実はそんなに甘くありません。

 

世の中苦労もせず、簡単に楽してお金が入る方法などありません。

そのような話があれば、不動産に限らず、疑うべきでしょう。

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