購入編

【不動産投資】「買取保証」は悪質な営業手法

○○年後、残債で買取りますよ!

弊社では、独自の買取保証スキームがあります!

といって、不動産投資を勧められたことはないでしょうか。

結論から書きますが、このように、未来の価格を保証するような発言をする不動産業者から、絶対に不動産を購入してはいけません。

そもそも、投資は誰かに何かを保証してもらって安心するようなものではありません。

マーケットで勝負して、マーケットで勝ちに行くのです。

買取保証は、元金保証の詐欺投資と変わらないでしょう。

なぜ買取保証を謳うのか?

不動産業者は、基本的に相場より随分高値で物件を販売しています。

収支計算書は、物件が高値で販売されている分、当然狂います。

しかし、収支計算書上の売値も、高く設定していたらどうでしょうか。

「弊社が買い取ります」

といえば、その買取値を自由に設定できます。

【例えば】

《購入時》

相場:1,000万円

不動産業者の販売値:1,500万円

この時点で、500万円も上乗せされています。

《売却時》

10年後に売るシミュレーションだったとします。

相場:800万円万円

不動産業者の買取値:1,200万円

どうでしょうか。

買主に見えているのは、買値1,500万円と10年後の売値1,200万円です。

すると、不動産業者が勝手に作成したシミュレーション上は、妥当に見えます。

しかし、本来は800万円でしか売れないので、シミュレーションは大きく崩れます。

不動産業者は、「○○××のため、値段が下がっている」、「今は時期が悪いので、もう少し待てば値段は回復する」など、適当極まりない言い訳をしてくるでしょう。

最悪の場合、販売時の担当者は辞めてしまったので、詳細はわかりません、という言い訳もあると思います。

残債で買取ります!はすごく損をしている

○○年後、残債で買取るのでご安心ください!

と言われて、なんだか安心だな、と思っている人は、完全にカモられています。

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不動産投資で一番利益の出る時期は、いつかご存知ですか?

売るときです。

不動産は、売るときに大きな利益を回収することができるのです。

売るときに多額の利益を得て、それを次に使うことで資産を増やす投資です。

残債で買取します、ということは、売るときに利益が出ないことを意味します。

残債が1,800万であれば、その1,800万円で売るので、手元の現金が全然残りません。

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次のような形で売るときに利益が出ます。

買値:2,000万円

売るときの残債:1,500万円

売値:1700万円

購入時2,000万円だった物件は、売るときに1,700万円に値下がりしています。

ここだけ見ると、損に見えます。

しかし、違います。

その時の残債は、1,500万円です。

すると、売値1,700万円 – 残債1,500万円 = 200万円 が、手元に残るのです。

ここが一番おいしいポイントなのです。

ここで一番現金を回収してこなくてはいけません。

不動産投資で一番「儲かった!」と実感できるのは、売るときなのです。

残債で買取られては、この「儲かった!」の瞬間が味わえません。

残債で買取るような話をしてくる不動産業者は、100%販売価格に相当な利益を乗せて売っています。

このため、市場で売りに出しても、下手をすれば、「残債 > 売値」の状態に陥ります。

これをなんとか「残債 = 売値」の状態まで保有させておけば、損をしている感じにはならないな!と思わせることができるのです。

一番おいしいはずの利益部分を、販売時に不動産業者に持っていかれてしまっています。

こうなると、保有期間中のキャッシュフローも悪くなり、最悪の場合、不動産所得の赤字を本業の所得税から還付することでカバーするような状況にも陥ります。

まとめ

そもそも不動産業者の買取保証など不要です。

売りたいときは相場で勝負すればいいのです。

買取保証を謳う時点で、怪しいと思ってください。

将来の買値を保証するのは大変リスクのある行為です。

保証で安心!は、怪しいものしかありません。

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