この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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生命保険を強調して不動産を販売してくる業者から、不動産を購入してはいけません。
生命保険とは、本来どのようなものでしょうか？
あなたに万が一のことがあった場合、残された家族の負担を少しでも軽減すべく、お金を残すものです。
不動産業者の説明する不動産投資における生命保険とは、団体生命信用保険（団信）を指します。
「生命保険の代わりになりますよ！」はダメなんだね！
記事の内容を5分動画でまとめました！
↓↓↓↓
団体生命信用保険とは？
団体生命信用保険とは、ローン契約をしている人が死亡または所定の高度障害になったとき、残りのローンを肩代わりしてくれる保険です。
万が一の際、ローンが無くなり、不動産だけが手元に残るという保険です。
不動産業者はこれを、生命保険の代わりになると言っているのです。
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不動産は生命保険の代わりになる？
さて、本当に生命保険の代わりのなるのでしょうか？
答えは「保有している間に限る」です。
なぜ購入してから半永久的に安定して運用していけると言えるのでしょうか。
・金利が上昇し、支払い額が増えたりしませんか？
・思うように入居者が確保できず、キャッシュアウトが生じたりしませんか？
・逆に、思わぬ形で売却益が出そうなので、売りに出したりしませんか？
様々な理由で、売る可能性はあるのです。
確かにいつ売るかなんてわからないワン
では、生命保険の代わりと信じていた物件を売ったらどうなるでしょうか。
物件を買うとき、生命保険を解約していると、新たに加入できる保証はありません。
・年齢が上がっている
・直近で病気になってしまった
などの理由で、加入できないことも考えられます。
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不動産購入時に月次費用を削減するため、生命保険の補償内容を大幅に減額または見直ししていた場合も同様です。
物件売却後、簡単に生命保険の補償額の増額はできないでしょう。
不動産を買うから生命保険を解約するという考え方は危険なんだね！
団体生命信用保険はプラスアルファでしかない
不動産を保有している間は、確かに生命保険の代わりになる部分もあります。
しかし、それは生命保険のプラスアルファ程度で考えるべきです。
投資用不動産を購入するからといって、安易に生命保険を解約してはいけません。
まず、購入した不動産が、本当に当初想定していた通り回るのでしょうか。
最低5年以上保有してみないとわからないこともあります。
不動産で当初予定していたような満足いく収益を上げることができている場合、生命保険の見直しは検討の価値があります。
見直しとは、補償内容を減額するということです。
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あくまでも生命保険を軸とし、団体生命信用保険はサブ要因で考えるようにしましょう。
間違えても軸になっていた生命保険を解約して団体生命信用保険一本にしないでください。
不動産購入と同時に生命保険の解約を促す営業マンは、実は最低なのです。
なぜでしょうか。
毎月の赤字を正当化
なぜ不動産業者は生命保険の代わりという表現をしているのでしょうか。
それは、不動産を相場よりも高額で売りつけることにより発生してしまう毎月の赤字を正当化するためです。
本来1000万円の物件を、あなたに1500万円で転売します。
相場より500万円も高く買ってしまったあなたは、その分ローンの支払額も上がり、毎月の収支は赤字に転落します。
赤字が仮に2万円であったとします。
■不動産業者
「現在毎月生命保険でいくら支払っていますか？」
■あなた
「約2万円ほどです」
■不動産業者
「その2万円の支払いを不動産で活用してみてはいかがですか。生命保険の代わりになりますし、35年後にはローンの支払いも終わり、マンションはあなたのものです。家賃だけが振り込まれるようになるため、老後も安泰です。途中で万が一のことがあっても、団体生命信用保険によってあなたのローンは全て無くなります。生命保険の代わりにもなり、そのうえで不動産も手に入ります。」
■あなた
「・・・なんて魅力的なんだ（心の中）」
この話の中で注意していただきたいのですが、不動産業者は最初から物件が赤字であるということを伝えています。
赤字になることが「普通」なんだと暗示をかけているのです。
最悪だワン・・・
そして、その赤字を、勿体ないように感じさせないのです。
なぜなら、今まで払っている生命保険の2万円を、不動産の赤字2万円にすり替えても、損しているようには感じないからです。
2万円払う、という事実が変わっていないためです。
問題はここです。
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生命保険は、不動産業者によって、赤字を正当化するために活用されているだけです。
しかし、本来の不動産投資は、キャッシュフローの黒字を目指すものです。
まとめ
不動産の団体生命信用保険はあくまで生命保険のプラスアルファです。
生命保険でかかる費用を浮かせてその分不動産を購入するシミュレーションでお得感を出す業者もいますが、絶対にダメです。
そのような業者があたなに売りつけようとしている物件は、高額なもので間違いないでしょう。
「生命保険の代わりになる」は危険な営業トークの一つなのです。
