この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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就職し、夢のマイホームを手に入れ、終身雇用で会社員として勤め、年金で優雅に生活をする・・・こんなものは今の時代崩壊しています。
夢のマイホームが、買い方を間違えると、悪夢になる時代が来ているということです。
相変わらず戸建てにこだわる人が多いと感じますが、戸建てはマンション以上に注意が必要です。
当記事では、戸建てのマイホームを対象とします。
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一戸建ての特徴
一戸建てを買いました！
夢のマイホームです！
確かに、素敵なことだとは思います。
しかし、一戸建てを買っている人には特徴があります。
それは、
エリアが微妙
ということです。
確かにそうだ
首都圏で言えば、東京23区はおろか、神奈川、千葉、埼玉でも微妙なエリアであることが多いのです。
職場が都心にあるにも関わらず、一戸建ての場所が微妙なのです。
なぜでしょうか。
簡単です。
都心は、値段が高いからです。
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サラリーマンの大半は、予算が3,000万円~6,000万円ほどでしょう。
1億円の住宅ローンが払える！
という属性は、たいしたものです。
滅多にいないでしょう。
すると、一等地の一戸建ては難しく、予算と相談した結果、微妙なエリアを選択するしかないのです。
これが、一戸建ての特徴です。
しかし、エリアが微妙であれば、資産だと思って買ったものが、資産どころではなく、負債で終わるケースもあるので注意が必要です。
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一戸建ては土地値と需要が全て
一戸建ては、
・土地値
・需要
が全てです。
土地値は、路線価や周辺の更地を調べれば、なんとなくはわかります。
しかし、そもそもローン完済後の時代で、そのエリアにニーズがあるのか？を考えないといけません。
ローンは、35年で組むことが一般的です。
人口が減少してきている今、あなたが買おうとしている一戸建ての土地を、35年後に欲しくてたまらない人がどれだけいるでしょうか。
35年後も欲しい人が多いエリアであれば、一戸建てを再度建築するなど、需要があります。
しかし、過疎化してしまえば、どんなに安くして売れないという状態もあるのです。
人口減少は本当に怖いよね・・・
一戸建ては、土地値が全てです。
35年後も本当に需要があるのかどうか。
よく考えてみてください。
需要がありそうなエリアであれば、購入を検討する価値はあるでしょう。
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一戸建て購入時の注意点
一戸建ての購入で失敗しないために注意すべきポイントは、次の通りです。
①立地
区分マンションと同じように、最大限立地にこだわる必要があります。
戸建ての価値は、土地の価値です。
建物としての価値は、0と考えてください。
内装はどうでもいいです。
大理石だから！
は売値へ影響しません。
売却する時は、更地の値段で取引されることが一般的です。
一戸建ては、土地に占める価格の割合が大きいため、立地が良ければ値段も高くなります。
しかし、下落幅を限定的にするためには郊外の一戸建てではなく、都心の一戸建てにすべきです。
郊外を高値で買うと、賃貸を継続したほうが資産が手元に残る結果になることが大半です。
賃貸と購入を再検討し、郊外の一戸建てしか手が出ないようであれば、都心のマンションも視野に入れてください。
不動産は何より立地！！
—書籍より抜粋—
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自宅で資産形成といっても郊外の庭付き一戸建ては買ってはいけない。
不動産を購入する場合は「出口（=売却時）」を想定して買うべきだと私は思っている。
戸建ても例外ではない。
しかし、先にも触れたように、戸建ては値下がりやすく、今後はさらに値下がりが加速することが予想される。
②更地価格
一戸建てを売却する時は、更地の価格になります。
35年間ローンを支払った後に残るのが、更地価格で売れる一戸建てになります。
厳密に言うと、解体費用を考慮し、更地価格 – 解体費用 で売れることになるでしょう。
予め同じような条件の更地を、周辺で確認しておくべきです。
その価格が、将来売れる価格と考えてください。
郊外は、想像よりも低い金額で取引されていると思います。
また、購入時から35年後の、そのエリアの需要に対する予想も必要です。
今はそれなりに人がいても、35年後に人がいなければ、土地そのものの価値が下がります。
更地の価格は、周辺相場でも予想はできますが、以下の要素も含めて確認してください。
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【路線価】
接している土地の路線価を確認してください。
路線価とは、宅地1㎡あたりの評価額です。
土地価格の参考になるため、それなりに評価の高い道路と接しているか確認する必要があります。
低い価格の道路と接している場合、売値はその分低くなると考えてよいです。
【接道】
土地がどのような形で道路に面しているかを確認してください。
土地の価格は面積だけではなく、接道状況により変わります。
接道している道路は、建築基準法上の
・第42条1項であるか
・第42条2項であるか
・その他であるか
必ず確認してください。
土地は接道で価値も全然違ってくるよ！
第42条1項道路以外である場合は、注意が必要です。
接道状況は重要事項説明に含まれていますが、あまりよくわからずスルーしてしまう人も多いかと思います。
接している道路が土地に対して与える影響は極めて大きく、調査は必須です。
一戸建ての中古は高く売れない
区分マンションであれば、買った値段より高く売れることがあります。
経済情勢などにより、値上がることがあるからです。
しかし、一戸建てはどうでしょうか。
買値より高く売れることは、まずないと言っても過言ではありません。
マンションのような価値が、中古にはないということです。
一戸建てに住みたい人は、ほとんどが新築として考えており（夢のマイホーム）、中古前提の人がほとんどいません。
また、一戸建ての建物評価は、年々著しい速さで価値を失うので、最終的に土地値になります。
5,000万円の一戸建ての土地が3,000万円、建物が2,000万円のとき、中古の価格は、土地値である3,000万円に向けて一直線に下がっていきます。
資産価値を維持したいのであれば、一戸建てではなく、立地の良い区分マンションの方が良いでしょう。
まとめ
一戸建ては、区分マンションに比べて損失の割合が高くなる傾向があります。
マイホームを資産とするには、難しい商品ということです。
土地が非常に重要であり、確認を怠ってはなりません。
35年後の需要予測も立ててください。
一戸建ては、立地を間違えると資産になりにくい！ということを忘れないでください。
また、買った値段を維持したいまたは、少しでも上で売れたら嬉しい！
と思うのであれば、マンションをお勧めします。
戸建ての場合、売るときの価値は、どんな立地であろうと、ほぼ確実に下がります。
最後に残るのは土地値です。
勿論、マイホームなので、一戸建てが欲しい！！
と思うのはアリです。
住みたいところに住むのが一番です。
せっかくなので、資産になる家に住むことを意識してみてください。
将来的に、資産にならない土地を相続する子供も、嬉しくはないでしょう。
お荷物物件を買わないように気を付けてください。
