コラム

「救済」を謳う不動産投資に注意せよ~借金が膨らむ詐欺的な仕組みとは?~

不動産投資は、数年運用し、入居者の退去があったり、設備故障による思わぬ支出があると、「あれ、なんか上手くいってない?」ということに気が付く人がでてきます。

不動産業者の言いなりになって不動産を買っている人は、ほぼ100%失敗しています。

失敗している、とは、相場観が無い故に、本来1,000万円で買えていたはずの物件を、1,500万円で買っている(売りつけられている)、ということです。

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ほぼ100%の不動産業者がこのような売り方をしているので、失敗する人が後を絶ちません。

なんか赤字が多い・・・

思わぬ費用がかかってビックリ・・・

という感情をトリガーに、売りたいと思う人が出てきます。

不動産が売れる最低条件

不動産は、売りたいときに売れるものでもありません。

不動産は、流動性の低い投資商品です。

しかし、そもそも、売りに出せる最低条件をご存知でしょうか。

それは、売ったお金で銀行へのローンを完済できること、です。

とても当たり前に聞こえますが、実はほとんどの人がこの状態を維持できていません。

本来1,000万円で買えていたはずの物件が売れるのは、1,000万円前後です。

相場が1,000万円だからです。

不動産は、相場でしか売れません。

失敗している人は、不動産を相場よりも高く買っているため、売ろうと思っても、残債の方が大きくなり、売れないのです。

1,000万円でしか売れないのに、ローンが1,000万円以上残っていると、売っても銀行に全額完済できません。

このような状態では、売れないのです。

このため、各種諸費用を差し引き、残ったお金でローンの全額を返せることが、売却の条件です。

まずは、売れる値段と残債を比較してみることから始めてみましょう。

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救済という名の詐欺

最近は、不動産を手放したいと思う人が増えてきました。

そこで登場しているのが、救済を謳う詐欺です。

結論から言うと、被害は拡大します。

今持っている物件を残債で買取りますよ!

それで赤字の苦しみから解放されます。

というものです。

仮定は、以下の通りとします。

物件A:相場1,000万円の物件を、1,500万円で買ってしまっている

オーナー:被害者

救済業者:救済を謳う業者

物件B:救済業者が提案する物件

1,000万円の価値しかない物件を1,500万円で買取る親切な人は、世の中存在しません。

それを買い取る側は、買取時点では500万円損しているからです。

それでは、どのようなカラクリがあるのでしょうか。

 

【1.既存物件の買取(覚書という別の契約書)】

ローンの残債が消せないと、物件は売れません。

そこで、救済業者は、1,500万円で物件Aを買い取る売買契約書を作成します。

これを銀行に提出し、物件Aに関しては、1,500万円の支払いをしてローンを完済させます。

売買契約は成立するので、この時点で、物件Aの所有権は、オーナーから救済業者に移転します。

ここまではなんか悪くなさそうな展開ですね!

しかし、実は違います。

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売買契約を締結するタイミングで、次のような別の契約書を締結させられます。

それは、1,500万円で結んだ売買契約は、のちに500万円減額することで双方合意するというものです。

覚書になります。

これは、何を意味するのでしょうか。

それは、1,500万円で売買契約を成立させたけど、決済後に500万円割引してね、という契約になります。

あれ?

結局相場である1,000万円で売ってることになるじゃん!

その通りです。

しかし、問題は、500万円の値引きを、現金を持っていないオーナーにできるのか、ということです。

1,500万円のローンは完済できたものの、500万円の値引きをしないといけません。

これは、当然現金で支払う必要があります。

1,500万円のローン残債があったので、そこに対して1,500万円で物件Aを売っているので、手残りは0です。

罠は、ここにあります。

【2.新規物件の購入契約】

500万円を今すぐ現金で払ってね!

といって、払えるような人は、まずこの手の話に引っ掛かりません。

すると、500万払える状況にないのです。

そもそも、500万円払えるのであれば、わざわざ救済業者に頼らなくても、物件Aを1,000万円で市場で売却し、不足分の500万円を銀行に入れれば、ローンは完済して終了になります。

実は、1.の契約を締結する際、新規物件の購入契約も締結されるようになっているのです。

1.の契約を飲んでしまうと、不足分の500万円を即座に救済業者に現金で支払う必要があります。

現実的ではありません。

そこで、払うための手当てを、次の物件購入に仕込むのです。

新しく提案してくる物件Bは、住宅ローンを使ったものであったりと、融資の通りやすいローンでの提案が多いと思います。

新しい物件Bの価格を、4,200万円とします。

物件Bは、救済業者が売主になっている物件で、これをオーナーが購入するということです。

4,200万円の売買契約を締結しますが、1.と同じように、決済後に500万円値引きしますという覚書を締結するのです。

これにより、500万円が相殺されるという仕組みです。

物件Aは、オーナーが500万円値引きを承認し、物件Bは、救済業者が500万円の値引きを承認しているので、仲良くチャラです。

すごく素晴らしいように見えますね!

しかし、実態は全然違います。

4,200万円の物件を500万円値引きしているので、実質は3,700万円となります。

3,700万円の物件Bの相場は、なんと2,400万円なのです。

すると、オーナーの赤字は、物件Aの500万円から、物件Bで1,300万円に膨れ上がってしまったというわけなのです・・・

相場2,400万円の物件Bを、オーナーに3,700万円で売った救済業者の利益は、実に1,300万円です。

これが救済のカラクリです。

救済されたと思ったら、借金が拡大したのです。

まとめ

何のメリットもないことを、誰がやると思いますか?

お金の話は特にそうです。

救済といって、なんと素晴らしい話だろう!と言って乗っかると、被害は拡大します。

不動産投資で失敗した人は、ローン残債が売値と等しくなるまでは売れず、耐え抜くしかないのです。

安易に降ってくる助け舟に乗ると、痛い目に合うでしょう。

世の中そんなに甘くないのです。

それにしても、次から次へと色々な仕組みで、カモから詐取しようとしてくる不動産業者はすごいと思います。

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