購入編

銀行が貸すから安全?~銀行と不動産業者はグルだった~

「銀行が貸すから大丈夫」

こう思ってはいませんか?

そんなことありません。

銀行は、物件評価以上の融資も平気でします。

なぜでしょうか。

銀行も利益を追求する一つの民間企業に過ぎない

天下の銀行が融資する物件なので、安全に違いない!

銀行が融資するのだから、この物件には相応の価値がある!

こんなことを思っているのであれば、非常に危険です。

銀行も利益を追求する一つの会社であることを忘れてはなりません。

民間企業であれば、利益から店舗やオフィス賃料などを含む固定費や人件費を支払います。

利益が出ていなければ、倒産します。

この点においては、銀行も他の会社と変わりません。

銀行だけが特別であるということはないのです。

銀行も利益を追求します。

物件の価値以上の融資をしても、リスクとリターンを考え、リターンが勝ると判断すれば融資するのです。

不動産投資家は、銀行から融資を受けたいと思っているので、融資をしてくれる銀行にはとても感謝していると思います。

この一面だけ見ると、不動産投資家の立場が弱く見えます。

しかし、銀行も利益追求のため、貸し出しができる案件を常に探しています。

銀行の利益は、不動産投資家が支払う利息です。

利息から利益を稼ぐためには、貸さないといけません。

不動産投資家の方が立場は弱く見えますが、対等なビジネスパートナーと考えるべきでしょう。

銀行がリスクを取っても貸せる理由

銀行は、融資のプロです。

融資を行うからには、リスクがあります。

貸したお金が返済されないリスクです。

または、貸したお金のうち、一部しか返済されないリスクです。

銀行はどのようにリスクヘッジをしているのでしょうか。

1.担保(抵当権設定)

不動産投資家が購入する不動産を担保に貸し出しをします(抵当権の設定)。

万が一返済できなければ、物件を強制的に売却して資金を回収することができます。

例えば、どうみても1,000万円の価値しかない物件を、不動産業者が1,300万円で販売しており、買主がフルローンで1,500万円の融資をお願いしてきたとします。

銀行が貸し出している金額は1,500万円ですが、リスクとして実際に背負っているのは、不足分の売れる値段である1,000万円と、貸出額である1,500万円の差分にあたる500万円だけです。

万が一返済が滞れば、1,000万円で物件を売却して、その資金を回収することができるためです。

融資額は大きいものの、不動産自体に高い価値があるため、銀行は積極的に融資できるのです。

2.利息収入

リスクの高い案件に対する金利は、高く設定されています。

不動産投資で言えば、2018年で考えると、2%後半から3%以上の金利は高いと判断できます。

高い金利の提案しかこないような物件であれば、相応のリスクがあると考えてください。

高い金利で借りてしまうと、ローン支払額が大きくなるだけでなく、ローン元金の減りも遅いことが特徴です。

不動産投資で借入を行う場合の多くが、元利均等法という支払い方法を選択します。

この支払いは、利息の返済が最初に大半を占めるという特徴があります。

元金はなかなか減りません。

銀行の視点で見ると、利息支払いが多いため、早い段階で利益を確保し始めることができるのです。

それ自体がリスクヘッジになります。

先ほどの例で、銀行が実際に抱えているリスクは、500万円であると話しました。

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利息収入を得ることで、500万円のリスクを圧縮していきます。

例えば、1年間で50万円の利息収入を得ることができれば、銀行のリスクは、1年で実質450万円に減額されます。

リスクが高いと判断する貸付は、高い金利を設定して最初に多くの利息収入を得てリスクを軽減しようとします。

3.属性

会社員の方が融資を受けやすいと聞いたことはありませんか?

会社員の方が、自営業より収入が安定していると、銀行では考えられています。

これは未だに変わりません。

万が一、物件の収支が赤字に転落するようなことがあっても、会社員の収入から支払いに充てることも可能であると考えているのです。

これだけではありません。

会社員は、特に自己破産しにくいのです。

解雇事由に自己破産を設けている会社もあります。

一度自己破産すると、相当不利な立場に置かれます。

自己破産が不利になる点は、自営業でも変わりませんが、会社員は会社に属している以上、自己破産して解雇されるのは避けたいものです。

会社員は自己破産しにくい事も、会社員の方が安全だとされる理由になっていると思います。

4.不動産業者との裏契約

不動産業者は、販売しようとしている物件が相場よりも随分と高いことを理解しています。

銀行も、そのことを十分に理解しています。

不動産業者は、万が一顧客がローンを支払えなくなったら、ローン残債分で該当物件を買い取る約束を、裏でしています。

すると、どうでしょうか。

銀行のリスクは、極限まで下がります。

不動産業者は、相場1,000万円の物件を顧客Aに1,500万円で販売します。

銀行は、1,000万円の価値しかない物件に、1,500万円融資します。

すると、500万円は赤字です。

顧客Aは順調に支払いを続けていたものの、残債が1,200万円になったところで、支払えなくなりました。

そのころの物件価値は900万円とします。

銀行は物件を売っても900万円しか回収できず、300万円が赤字です。

このため、不動産業者は、1,200万円で物件を買い取ります。

こうすることで、銀行は損をしません。

「不動産業者が損してないか??」

と思うかもしれません。

しかし、よく考えてください。

不動産業者は、最初に500万円の転売益を確保しています(1,000万円の物件を1,500万円で転売)。

500万円の利益から、300万円払えばいいだけです。

全く損していません。

これにより、

不動産業者はWIN

銀行も利息収入を得るのでWIN

になります。

LOSEは、買主だけです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

銀行もしっかりとリスクヘッジを行ったうえで、物件の価値以上の融資をしています。

民間企業であるため、利益追求の結果、収益がトータルで見込めると判断する案件に関しては、物件価値以上の貸し出しをすることも珍しくないのです。

銀行が融資するから安全である、という発想は危険

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