地方で不動産投資をしてはいけない4つの理由～高利回りババ抜きゲーム～

不動産投資のやり方に正解はありませんが、地方の不動産投資は、お勧めしません。

それでも圧倒的なキャッシュフロー率を誇り、半分が空室でも十分回り、出口での売却も苦労しなそうであれば、検討の余地もあるかもしれません。

また、特定の地方都市に土地勘があり、地元の不動産業者や賃貸管理会社をよく知っている場合は、地方で不動産投資を開始して良い場合もあります。

しかし、東京よりも少し利回りが高めだから、という理由で地方を購入はしないほうが良いでしょう。

その理由は、全部で4つあります。

どれも致命的です。

内容を5分動画にしました！

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—以下書籍より抜粋—

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高利回りの中古アパート

地方や郊外にある中古の木造アパートは安価で高利回りということもあり大変人気を集めています。

しかし、ここでも「買ってみたものの、想定していた儲けが出ない」というサラリーマン大家があとを絶ちません。

具体的には、地方で利回り15%の中古アパートを買ったものの、不良入居者に家賃を滞納されているため、想定通りの収入が得られないのです。

いくら高利回りでも、家賃が入らなければ絵に描いた餅です。

そもそも築古のアパートは融資付けが難しいものです。

2年～3年前（2019年現在）であれば、政府系の金融機関である日本政策金融公庫が融資を出していましたが、最近はその門戸も固く閉ざされています。

地方のRCマンション
今でこそ融資は厳しくなりましたが、2年～3年前までは地方の大型物件が買いやすいという市況でした。

流通しているのは、「良い物件」ではなくて、「銀行から評価が出る物件」になってました。

実際には入居率が低く、家賃を下げなければ入居付けができない地雷のような物件であることが多いのです。

加えて大型物件は戸数が多く、修繕費やメンテナンスが非常に高額になります。

特に地方のエレベーターありの築古物件は高コストになりがちです。

さらに、入居者が付かなければ、家賃を下げることに加えて広告費など客付けのためにかかるコストも大きくなります。

これでは表面利回りが10%あっても、実質で見れば7%程度です。

そんな物件は珍しくありません。

こんな物件をスルガ銀行の4.5%の金利で借りてしまえば、キャッシュフローはほぼ出ませんし、急な修繕や退去が重なるとなど何かしら想定外の事態が起これば、手持ち資金が尽きて、月々の収支がマイナスになってしまうのも当然でしょう。

１．空室率

よほど特定の地方都市でない限り、空室率は今後改善しません。

東京23区でも、空室率は高くなってきている状態です。

地方都市の空室率は、一部を除き、今後加速的に上昇していくでしょう。

空室率が高くなると、高利回りに見えていた地方の不動産投資は、机上の空論となります。

不動産投資は、入居者がいないと始まりません。

入居者がいないと家賃収入を得ることができないため、高利回りに見えていた物件の利回りは、下がります。

【購入時の概要】
物件価格：5,000万円
年間家賃：600万円
表面利回り：12%

【現実】
空室率が25%だったとします。すると、以下のように利回りは激減します。

物件価格：5,000万円
年間家賃：450万円
表面利回り：9%

見た目上の利回りは高いにも関わらず、入居者が思うように確保できず、想定していた利回りを下回ることはよくあります。

２．家賃に対する修繕費の高さ

意外にあまり意識されていません。

買うことだけに目が行き、保有期間中の運用が考慮されていません。

地方の不動産は、ワンルームであれば、月額の家賃が3万円台またはそれ以下であることも珍しくありません。

確かに、取れる家賃が低い分、物件自体の価格も低くなります。

しかし、修繕にかかる費用は、都内であろうが、地方であろうが、基本的にほとんど変わりません。

地方の場合、入居者が入れ替わるときにかかる修繕費が、家賃の3倍近くになることも珍しくはありません。

これは、直接的に実質利回りを大幅に押し下げる要因となります。

2年で1回入居者が入れ替わると仮定し、地方の高利回り物件と、都心の物件を比較してみたいと思います。

【地方のワンルーム】
・物件価格：280万円
・表面利回り：12%
・家賃：2.8万円
・退去時の修繕費：8万円

2年間で取れる家賃の総額は、67.2万円（2.8×24カ月）です。退去時の修繕費が8万円かかるので、それを差し引きます。結果、59.2万円となります。

2年間で59.2万円の家賃収入なので、年間29.6万円です。これを利回りに直すと、10.57%になりました（29.6万円÷物件価格の280万円）。

表面利回りは、1.93%も下がっています。

【都内のワンルーム】
・物件価格：1080万円
・表面利回り：7.5%
・家賃：6.75万円
・退去時の修繕費：8万円

2年間で取れる家賃の総額は、162万円（6.75×24カ月）です。退去時の修繕費が8万円かかるので、それを差し引きます。結果、154万円となります。

2年間で154万円の家賃収入なので、年間77万円です。これを利回りに直すと、7.12%になりました（77万円÷物件価格の1080万円）。

表面利回りは、0.38%の下落にとどまっています。

—書籍より抜粋—

【中古】 不動産投資の嘘 ／大村昌慶(著者) 【中古】afb

地方は賃料水準が低くて修繕費が高い

単身者向け20㎡の1Kがあったとします。

部屋から退去した時、クロスや床などの修繕をして貸せる状態まで戻す原状回復工事を行います。

1部屋出るごとに修繕費が15万円かかるとします。

東京都内の利便性のよい立地であれば、同じ広さの物件で、だいたい家賃が7万円～8万円くらいです。

対して、札幌などでは家賃は2万円～3万円です。

要するに、2倍から3倍近い収入差があるわけです。

しかし、賃料に大きな差があっても、かかる修繕費用はほぼ同じです。

エアコンが壊れた場合でも、札幌であっても東京であっても交換にかかる費用はほぼ同じです。

地方だからといって、人件費が東京の半額ということはありません。

つまり、賃料水準が低いと平米当たりの効率が悪いわけなのです。

ファミリータイプの区分は要注意

さて、家賃に対する修繕費の高さで、最も注意すべきは、田舎の専有面積が大きいファミリータイプの区分です。

ファミリータイプになると、2LDK前後以上が多くなります。

専有面積の広い物件は、修繕費がかなり高額になります。

退去時の修繕費が、20万円を超えることも珍しくはないでしょう。

勿論、それを拠出できるだけの家賃が取れていれば別ですが、家賃が7万円前後またはそれ以下のような物件であれば、かかる修繕費率は非常に大きくなります。

仮に、毎月のキャッシュフローがプラス1万円でも、修繕費の20万円は20か月分のプラスを吹き飛ばします。

ほぼ2年分です。

専有面積の広い区分は、管理費と修繕積立金の額も大きく、実際はほとんどキャッシュフローが出ないのではないでしょうか。

購入してはいけない条件は以下の通りです。

管理費と修繕積立金が高いのに家賃が低い。

そして、修繕費が高い。

この結果、利益が出ません。

利回り云々ではなく、この時点でお荷物物件です。

大規模修繕のダメージは計り知れない

大規模修繕費を把握していますか？

大規模修繕費は、

RC＞＞＞＞鉄骨＞木造

の順番でかかります。

規模が大きなRCであれば、大規模修繕の内容によっては、1,000万円かかることもあります。

この費用への意識はありますか？

地方の物件を勧める不動産業者は、RC推しが多いと思います。

個人的に、築古のRCにはかなりのリスクがあると思っています（私は保有したくない）。

建物自体の修繕費用は重たくなります。

数百万～1,000万円前後の大規模修繕費を、地方の部屋レベルの家賃で網羅するのはなかなか大変です。

３．入居者募集にかかる負担割合が大きい

現在、都内でも、礼金はよほどエリアが良くない限り、取れなくなっています。

敷金礼金ゼロで募集することも、珍しくなくなりました。

地方では、入居者の確保が難しく、フリーレントすらも付与しないと、入居者が付かないような物件も珍しくありません。

入居者が通常負担する、鍵交換費用、火災保険費用、保証会社利用料、なども、オーナー負担にして募集する場合もあります（諸費用面での差別化）。

入居者を募集する時の費用は、主に次のようなものがあります。

これらは、利回りを大幅に押し下げる要因となります。

それでは改めて、先ほどの例を使って、地方の物件と都内の物件を比べてみます（2年で入れ替わりがあるという前提）。

【地方のワンルーム】
・家賃：2.8万円
・賃貸管理会社に支払う報酬：家賃1ヵ月
・客付け業者に支払う広告費（AD）：家賃2か月
・フリーレント：2か月分

合計すると、家賃5か月分も負担があります。

先ほどは、修繕費を加味した家賃の合計が、59.2万円でした。

しかし、入居者募集費用で、別途14万円（2.8カ月×5か月）かかっていたのです。

すると、2年間の家賃の合計は、45.2万円になります。

年間22.6万円になり、利回りは8.07%にまで減少します。

【都内のワンルーム】
・家賃：6.75万円
・賃貸管理会社に支払う報酬：0.5カ月
・客付け業者に支払う広告費（AD）：0.5カ月
・フリーレント：不要

合計すると、家賃の1か月分が負担になります。

都内でフリーレントは不要です。

フリーレントを付与しないと入居が決まらないようなエリアまたは物件であれば、危険です。

先ほどは、修繕費を加味した家賃の合計が、154万円でした。

入居者募集費用で、別途6.75万円かかります。

すると、2年間の家賃の合計は、147.25万円です。

年間73.625万円の家賃になり、利回りは6.81%になりました。

ここまでくると、ほとんど差はありません。

1棟物件では入居者の入れ替わりも多くなり、大規模修繕などで多額の費用が掛かる場合、都内の低利回り物件のほうが、結果的に高い利回りを維持できるというケースは珍しくないと思います。

４．次買う人がいない（出口がない）

不動産投資は、売却しないと、その物件の本当の収支がわかりません。

売って初めて利益確定になるのです。

不動産賃貸業は、明らかに衰退産業です。

エリアを相当絞らない限り、失敗するでしょう。

地方の不動産投資は、その典型です。

人口が減っている今、衰退していくエリアを積極的に欲しいと思う人がどの程度いるでしょうか。

今はなんとかキャッシュフローが回っていても、

というような流れで十分な利益が確保できなくなる時がくるでしょう。

売りたい！

と思っていても、魅力的なエリアでない限り、欲しい人はなかなか現れません。

加えて、「かぼちゃの馬車」事件により、地方の物件に融資をしていたスルガ銀行が今後は消極的になるはずです。

すると、誰が買えるのでしょうか。

融資する銀行が消えれば、現金以外では買えません。

こんな状態に陥る物件を、購入してはいけません。

売れない物件を買ってしまうと最悪です。

築古、高金利、地方は最悪の3点セットです。

融資は、スルガ銀行か静岡銀行が大半ではないでしょうか。

失敗する人のほとんどは、地方（エリアが微妙）の築古を、融資期間20年以上などで借り入れている人です。

例えば、購入時に築30年の物件で融資を20年受けると、完済時は築50年です。

ここまでキャッシュフローの観点で耐えられるのかは、かなり懐疑的です。

残った築50年の物件も、売れないような場所では話になりません。

出口が見えない、というのは、非常に恐怖です。

まとめ

利回りは、大切ではありません。

高いに越したことはないのですが、利回りの高い物件には、相応のリスクがつきものです。

地方の不動産投資は、極めて難しいと言えます。

高そうに見える利回りが、上記の例のように、実はそれほど高くなかった、ということは多々あります。

地方の物件を購入している人は、これ以外にも、高金利で融資を受けている可能性も高く、危険です。

利回りは高めだが、手元のキャッシュフローは思ったより残っていないのではないでしょうか。

勿論、地方の全てを否定しませんが、高利回りだけで安易に購入に踏み切るようなことだけはしないでください。

次買う人にとって、

など、しっかりと検討してください。

売れない物件は最低です。