購入編

【保存版】自己資金・属性から買える物件価格の目安と種類を把握する《不動産投資》

この記事を書いた人

船橋寛之(ふなばしひろゆき)
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。

リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。

大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。

現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。

私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。

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買える物件の価格と種類を把握していますか?

「何が買えるのか」

を把握できていないと、買えもしない物件を求めてしまうことがあります。

少し極端ですが、自己資金1,000万円の人が、3億円の不動産を買えるはずがありません。

3億円の物件を希望しても永遠に買えず、時間の無駄です。

このように、身の丈に合わない物件を要求してくる人は、不動産業者から嫌われます。

ここでは、今のあなたの状況から、買える物件を判定していきます。

不動産を購入する時の、目安にしてみてください。

何が欲しいか、ではなく、何が買えるのか、が先です。

どのくらいの価格まで買えるのか

どの銀行であれば融資を受けることができるのか

その銀行はどのようなタイプの物件に融資するのか

全て把握できて初めてスタートラインに立ったといえます。

 

区分マンションと1棟では、そもそも融資の基準が全く異なります。

区分マンションは、もはや誰でも買えるレベルでローンを組むことは可能です。

しかし、1棟は違います。

 

区分マンションにおいては、多くの自己資金が求められることはありません。

勤務先くらいのチェックです。

勤務先が小さかったりベンチャーの場合は、年収が基準に満たされていても、会社評価でローンが通らないこともよくあります。

区分マンションの融資は、あまり複雑なことはありません。

そこそこの規模の会社に勤務していて年収が500万円を超えていればいいだけの話なので、難易度は高くありません。

 

1棟は全く別世界です。

実力の世界です。

1棟物件に関しては、年収よりも自己資金が重要です。

売買金額の10-20%は諸費用を含めて出せないと、購入のテーブルに乗らないことが大半です。

使える資金が少ない人は、そもそも1棟の検討はできません。

まずは土台に乗るレベルの預金を作りましょう。

一つの基準は預金2,000万円です。

 

さらに、1棟では使える金融機関と物件の相性もあります。

1棟は、物件+銀行で良い物件が決まってきます。

物件だけ求めてこれが欲しい!

ではダメです。

必ず、物件があったら、それを買うための銀行もセットで考えてください。

銀行の知識も必要になるね!

 

古めの物件と相性の良い金融機関しか使えないのに、築浅を求めてもダメなのです。

想像以上に買えないと思ってください(融資ハードルは高いです)。

融資ハードルに関してですが、2020年現在、無茶苦茶な融資が通った数年前を思い浮かべる人はまだいますが、今後不可能だと思ってください。

今の融資状況は、厳しいではなく、健全です。

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※これから記載する基準は収益物件の基準となります。マイホームではありません。また、担保提供できる資産や家系優位性をアピールできる場合などの外部要因は、考慮していません。融資は経済状況により異なるため、あくまで目安です。

銀行の融資条件と審査基準で重要な4つのポイント

年収

不動産投資の融資は、会社員が有利でしたが、2020年以降変化が見られます。

今では会社員よりも、自営業や経営者として個人の力で飯が食える人の評価が高まっています(海外同様実力主義になってきています)。

 

不動産投資を開始しても良いとされる一般的な会社員の年収は、500万円以上です。

逆に言うと、500万円以下の場合は、利用できる銀行がかなり限られます。

金利が高い場合もあり、注意が必要です。

ちょっとした副業の所得は、ほぼ加味されないと思ってください。

見られるのは、会社員としての本業の年収です。

また、年収は満たしていても、勤務先が小さかったりすると、会社評価で審査落ちするケースも多々あります。

今の時代、女性も稼げます。

「男女平等」なんて言葉すらも今の若い人からすれば時代遅れだよ

 

配偶者(妻)を連帯保証人にするなど、契約に混ぜることができると、合算した年収で考慮してもらえることもあります。

契約社員やパートなどは難しく、正社員である必要があります。

女性も正社員でしっかりと年収があれば、不動産投資はできる時代です。

 

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年齢

属性が良くても、年齢の問題で融資期間が短くなる場合があります。

多くの銀行が、完済年齢を80歳前後にしています。

すると、60歳であれば20年しか融資期間が取れないことになります。

融資期間が短いとキャッシュフローが悪化するため、高齢の方ほど、若い人に比べて自己資金を投入する必要があるということになります。

不動産投資は、若い方が有利です。

年齢が45歳を超えてくると、融資期間の関係で、どんどん不動産投資が不利になります。

早いに越したことはないでしょう。

自己資金

不動産投資で、現金に勝るものはありません。

自己資金が多ければ、あまり細かいことを気にせず融資は通ります。

不動産投資の1棟融資審査では、年収よりも自己資金が鍵を握ります。

自己資金とは、見せ金ではなく、実際に頭金として投入する資金を指しています(見せ金も重要です)。

区分マンションであれば、年収が500万を超えていれば、自己資金が100万以下でも購入できます。

1棟物件の場合は、最低1,000万円は使える資金がないと、難しいと思ってください。

1,000万円が出せる、ということは、金融資産ベースで1,500万円以上ないと難しいということになります。

お話にならないレベル、と思ってください。

自己資金1,500万円未満の人は、区分マンションの選択肢しかありません。

・立地が良くなればなるほど、自己資金が必要

・築が浅くなればなるほど、自己資金が必要

・総借入が多くなればなるほど、自己資金が必要

使える自己資金と相談しながら、買える物件の妥協点を見つけていきます。

 
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既存借入

個人名義で収益不動産を既に購入しているまたは住宅ローンを組んでいる場合です。

年収の8倍~10倍ほどを、借入の上限にしている銀行が多くあります。

ここを超えるような場合は、

・土地値物件のように、銀行評価と物件価格が同じケース

・相応の自己資金を投入し、借入額と銀行の評価を等しくするか

になります。

要するに、銀行が出す評価までの融資を受けることはできるが、それ以上の融資は難しい、という状態になるのです。

区分マンションのように、銀行評価が出ない物件は、限界に達します。

逆に、銀行評価よりも残債が下回っている物件を所有できている場合は、プラスに働きます。

少し前まで流行ったスルガ銀行を代表とした無茶苦茶な融資は終焉を迎えています。

これからの不動産投資は本質が求められるでしょう。

しっかとした物件をしっかりとした値段で買っていき、残債が十分に減ってきたら、次を買うことができます。

これを繰り返せると、前述した借入額の上限における成約はなく、買い増しが可能です。

既に借入がある人は、以下「診断」結果よりも、多くの自己資金が求められる可能性が高いと思ってください。

借入は多くなればなるほど、金融機関の見方は厳しくなります。

多くの借入があるのに、少額の自己資金しかないような人は、どう考えても危険ですよね。

診断

どのような物件が買えるのか、年収と自己資金別に診断します。

物件は基本的に東京、神奈川、千葉、埼玉の、資産価値があるとされるエリアを想定しており、格安オンボロ1棟などは、対象にしません(数字だけが良くて将来の需要が不透明なエリア)。

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診断の結果は、次の4タイプの物件に分けています。

・区分マンション

・土地値1棟物件(※)

・築浅1棟物件

(※)土地値1棟物件

不動産の販売価格と銀行の評価額がほぼ等しい物件を指します。

土地自体に評価が出ている点で、年収ではなく、土地評価を優先して融資の承認が下りる可能性のある物件です。

このような物件は、既存借入に関係なく融資が出ます。

但し、築古かつエリアはやや微妙なところで出ます(東京23区内徒歩10分、という次元は、まず無理です)。

以下の記事では、各金融機関の動向をまとめています。

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年収500万円~700万円未満

不動産投資の最低年収ラインは、500万円です。

年収が400万円台でもチャンスはありますが、500万円に届いていない場合は、買える物件が限られます。

年収が500万円に届いているほうが、区分マンションでは融資は有利になります。

 
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【自己資金1,500万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

残念ながら、区分マンションしかチャンスはありません。

区分マンションでも、使える銀行が限られます。

金利が高くなる場合があり、注意が必要です。

また、頭金を要求される場合もあります。

現在は年収が400万台でも、勤続年数が長かったり、しっかりと貯金できていたりすれば、買えるチャンスはあります。

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【自己資金1,500万円~3000万円】

《買える物件》

・区分マンション

土地値1棟物件

物件価格2,000万台~3,000万台ほどであれば、フルローン評価が出た場合に限り、諸費用のみで土地値1棟が買える可能性が出てきます。

売買価格の17%ほど自己資金が使えれば、上記レンジの1棟が買える確率はかなり高いと思ってください。

 

年収が低い場合、1棟の築浅は難しくなります。

築浅と相性の良い銀行の多くは、それなりの年収を求めているため、築浅の1棟が欲しい場合は、転職して年収を最低でも700万円以上に上げましょう。

使える現金に応じて物件価格を変えると良いでしょう。

年収700万円~1,000万円未満

年収が700万円に達していると、物件価格の90%前後で、築浅1棟物件の融資承認が下りるケースが出てきます。

築浅1棟物件が狙える年収になるということです。

1棟物件の基準となる最低年収は、本業で700万円以上です(副業はほぼ加味されません)。

副業は不確実性が高いということだね

 

 

【自己資金1,500万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

 

【自己資金1,500万円~3,000万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

土地値1棟物件

・築浅1棟物件(1棟目に限る)

1棟目に限ってはオリックスで融資が引けるので、築浅の購入が可能です。2棟目以降の融資ハードルは上がるため、自己資金3,000万円未満であればここでストップするでしょう。

 
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【自己資金3,000万円超】

《買える物件》

・区分マンション

・土地値1棟物件

築浅1棟物件(2棟目)

年収が700万を超えると、出せる自己資金次第では1棟の築浅が候補になるのです。

売買価格の10%~20%ほど出せると、テーブルに乗るようになります。

金融資産も3,000万を超えてくれば築浅の2棟目が視野に入ります。

なお買い増しをしていきたい場合は、相応の金融資産が都度必要になるので念頭においておくと良いでしょう。

必要な自己資金は、物件価格の10%~20%前後

年収1,000万円~2,000万円未満

築浅1棟物件でもフルローンが出る水準であるため、必要になる自己資金は、さらに減ります。

但し、銀行によっては、まだ年収不十分と判定され、頭金を求められる可能性も残ります。

年収1,000万円は、1棟を数所有していきたい人が超えるべき水準です!

年収が足りない!

と思う人は、年収1,000万以上の会社に転職するのも良いでしょう。

【自己資金1,500万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

 

【自己資金1,500万円~3,000万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

土地値1棟物件

・築浅1棟物件(1棟目に限る)

年収が1,000万円を超えていると、築浅1棟物件でもフルローンが出る可能性もあり、そのような場合は、自己資金がこのレンジでも築浅1棟物件が買える可能性もあります(但し、過度な期待は禁物です)。

 

【自己資金3,000万円超え】

《買える物件》

・区分マンション

・土地値1棟物件

築浅1棟物件(2棟目以降)

年収が高くなると、物件購入に必要な自己資金が減ってきます。

年収も高いに越したことはありません。

必要な自己資金は、物件価格の5%~15%前後

年収2,000万円超え

築浅1棟物件のフルローン水準です。

年収が1,400万円を超えてくると、不動産投資では選択肢が格段に広がってきます(情勢により可変)。

使える銀行が増えます。

それでも、使える自己資金が少ない場合は、買えないことが多いと思ってください。

 

【自己資金1,500万円未満】

《買える物件》

・区分マンション

 

【自己資金1,500万円~3,000万円】

《買える物件》

・区分マンション

土地値1棟物件

築浅1棟物件(1棟目に限る)

フルローンが出れば、自己資金が500万円超えで築浅1棟物件が買える可能性があります。

より少ない自己資金で1棟物件に手が届く状態になります。

但し、やはり500万の自己資金は、少なすぎるので、500万で確実に買える、とは思わないでください。

 

【自己資金3,000万円超え】

《買える物件》

・区分マンション

・土地値1棟物件

築浅1棟物件(2棟目以降)

年収が2,000万円を超えてくると、不動産投資の1棟の世界でも、年収は高い方に入ってきます。

よって、フルローンで融資する銀行も出てきます(但し融資情勢による)。

銀行や金利をそこまで選ばなければ、複数棟の購入が十分視野に入るといえます。

必要な自己資金は、物件価格の3%~10%前後

参考例

さて、高い物件を買える人の順序はどうなっているでしょうか。

【1】

年齢:37歳
年収:750万
自己資金:1,500万

50歳以下、年収700万以上という条件から、自己資金1,000万円で6,000万前後の物件を検討できます。

【2】

年齢:58歳
年収:1,350万
自己資金:1,500万

既に58歳であるため、融資期間は、22年前後になります。自己資金が年齢の割には少ないため、土地値1棟物件の検討になります。物件価格も、2,000万台~3,000万台が限界です。

【3】

年齢:31歳
年収:1,600万(個人事業)
自己資金:1,500万

個人事業(自営業)ということで、自己資金は30%近く必要になります。自己資金1,500万円では、残念ながら1棟の購入は難しいでしょう。年収1,600万円でも、今後時代の流れとともにビジネスの形が変化し、その年収を維持できるのかは不透明、というのが銀行のスタンスです。まずは自分のビジネスをしっかりと軌道に乗せ、5,000万円ほどの自己資金が作れると土台に乗ります。

【4】

年齢:28歳
年収:400万
自己資金:2,400万

自己資金が豊富なので、8,000万前後の物件に手が届く可能性があります。若くして多くの自己資金を所持している方は、評価されます。

【答え】

買える物件の値段順序は、
4>1>2>3
になります。

まとめ

現在どの程度の物件が買えそうか、わかりましたか?

少ない自己資金でとにかくフルローンを引いて買いたい!

と思っている人は危険です。

わん!

 

フルローンは、

・罠が仕掛けられている

・地方・エリアの悪い需要のない積算評価ベース

・金利が高く危険

複数のローンを組み合わせて返済比率が異常に高い

など、危険が潜みます。

資産の拡大を焦るような不動産投資は、危険です。

自己資金が不足しているのであれば、まずはそこを貯める努力や工夫が先です。

本業の年収を上げる努力も必要です。

1棟を目指すのであれば、年収1,000万以上の本業は狙っていきたいところです。

自己資金も重要ですが、不動産で資産を増やしたい場合は、自己資金と年収がバランスよく高いことが望ましいでしょう。

まずは、自分自身の置かれている立場と状況を客観的かつ正確に把握し、どのような不動産が買えるのか、を把握することから始めてみてください。

何が欲しいのか、ではなく、何が買えるのか、です。

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