購入編

不動産投資のキャッシュフローとは?~赤字は要注意!~

キャッシュフローは、不動産投資で非常に重要です。

キャッシュフローは、基本的に絶対黒字です!

赤字になるような不動産を購入してはいけません。

もしキャッシュフローが赤字になるような物件を購入している場合は、不動産業者に物件を高値でつかまされた可能性があります。

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但し、都心の区分マンションのように、もともと利回りが低い場合は、エリア、築年数、融資期間によっては、ほとんど黒字にならないようなものでも、検討できる物件はあります。

このような場合は、出口の資産価値がポイントになるので、その物件が本当に周辺と比べて相場通りなのかは、入念に確認してください。

キャッシュフローとは?

キャッシュフローとは、家賃からローンならびに各種費用(賃貸管理手数料、管理修繕費、固定資産税など)を差し引いた後、手元に残る現金を指します。

不動産投資は、入居者からの賃料で全ての支出をカバーし、資産を増やしていく投資です。

「キャッシュフローの黒字がどれだけ出せるのか」が勝負になります。

入居者がいるにも関わらず、毎月のキャッシュフローが赤字になるような物件の提案をする不動産業者が大勢います。

しかし、それは本来の不動産投資ではありません。

自分のお金で赤字を補填するような投資ではないということです。

キャッシュフローの赤字は、要注意

肝に銘じてください。

キャッシュフローの計算例

不動産投資で資産が増える流れを、区分マンションの例で説明します。

【区分マンション投資概要】

家賃:10万円

ローン:5万円

賃貸管理手数料:0.5万円

管理修繕費:1.5万円

固定資産税(月):0.5万円

キャッシュフロー:2.5万円

家賃からその他の費用と引くと、2.5万円が手元に残ります。

これがキャッシュフローです。

入居者がいる間は、黒字になっているキャッシュの2.5万円を貯めておきます。

収支が赤字になるタイミングは、主に次の2点です。

・空室期間

・入居者が入れ替わるタイミングでかかる修繕費と募集費用

特に、入居者が入れ替わるときの費用を、認識できていないオーナーが多いと感じます。

毎月貯めている黒字のキャッシュから、赤字が補填できなくてはいけません。

2年間の運用例でみていきます。

【2年間(24カ月)運用例】

入居期間:22カ月

空室期間:2カ月

入居者入れ替わり回数:1回

入居者入れ替わり時修繕費・募集費用:15万円

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《収入(キャッシュフロー)》

2.5万×22カ月=55万円

毎月のキャッシュフロー2.5万に対し、入居期間の22カ月を掛けます。

《支出》

●空室期間:14万円

空室期間は、家賃がありません。

しかし、ローン、管理修繕費、固定資産税はかかります。

月7万円の赤字が2か月続くため、14万円のマイナスです。

●入れ替わり費用:15万円

入居者が入れ替わると、部屋の修繕が必要になります。

また、新しく入居者を募集すると、募集費用がかかります。

フリーレントを付与する必要があるようなエリアでは、その期間も赤字になります。

修繕費5万円。入居者募集費用10万円。合計15万円と仮定します。

《最終的なキャッシュフロー》

55万円-29万円=26万円

2年間運用すると、ローンなどを支払ったうえで、手元に26万円が残ることになります。

もし毎月のキャッシュフローが赤字の場合、入居者が入れ替わるタイミングや空室期間中の費用を自分の資金から補填しなくてはなりません。

繰り返しになりますが、自分のお金を赤字の補填に使わなくてはならないような物件は、問題があります。

本来の不動産投資ではありません。

ローンの返済比率を意識する

キャッシュフローに最も影響を与える支出は、ローンです。

返済比率は、特に1棟物件を購入する時に用いられる指数です。

区分マンションは、もともと利回りが低いので、返済比率は高くなる傾向があります。

以下基準は、1棟物件となります。

 

返済比率とは、賃料に対してどの程度ローンの支払いがあるのかを示す数値です。

例では、10万円の賃料に対してローンが5万円であるため、返済比率は50%です。

適正とされる返済比率は、地域により異なります。

リスクと利回りの高い地方であれば、返済比率は東京23区と比べて低く抑えられるべきです。

東京23区でも、返済比率は、70%以内に抑えるべきです。

低ければ低いに越したことはありません。

70%は最低限の数値です。

これを超えてしまうと、空室期間や修繕その他費用を加味し、赤字に転落する可能性があります。

赤字とは、毎月の黒字からトータルの支出を補填できず、自分自身の資金を投入しなくてはならない状態です。

まとめ

キャッシュフローは、黒字を意識してください。

キャッシュフローだけでも十分に生活できるようになるのが、目指すべき不動産投資です(区分マンションではほぼ不可能)。

自分のお金を1円も投入しなくても、運用できている、という状態を目指しましょう

この基準がクリアできない物件は、特定の好立地区分マンション以外は購入すべきではありません。

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