この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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満室で購入したのに、徐々に退去が出て赤字になってしまった！
と言う人がいます。
この退去が計画的だったとしたら、恐ろしくないですか？
不動産の世界は甘くありません。
購入後、計画的に入居者が出ていくことはあるのです。
こわ！
実際は入居者がいないまたは計画的に入居者が退去していくスキームを、カーテンスキームと呼びます。
カーテンスキームとは、どのようなものなのでしょうか。
そして、どうやったら計画的に入居者が退去する仕組みができるのでしょうか。
当記事で解説します。
カーテンスキームとは？
カーテンスキームとは、入居者がいないにも関わらず、カーテンを設置することで、入居者がいるように装う手法です。
入居者の有無は多くの場合、カーテンの有無で分かります。
カーテンがかかっていなくて中が丸見えであれば、入居者はいないと想像できます。
空室が多い物件などを売りたい場合に使われるのがカーテンスキームです。
当スキームは、空室が当たり前に起きる田舎の物件でよく目にします。
東京または近郊であれば入居率は軽く99%以上。
どう募集しても100%稼働を実現するのは難しくありません。
カーテンスキームの出番はありません。
しかしながら、田舎はそうではありません。
入居者確保に四苦八苦・・・
売り出す物件の多くが空室状態、というのも珍しくはないのです。
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入居者の少ない物件は買主にも好まれませんし、金融機関にも好まれません。
この事態を避けるため、不動産業者は空室の部屋にカーテンを設置し、入居者がいるかのようにするのです。
いやいや、賃貸借契約書を確認させてもらえば空室か否かなんてわかるでしょう！
と思われますよね？
違います。
架空の賃貸借契約書を作成するという荒業も余裕です。
不動産業界をなめてはいけません。
・賃貸借契約書あり
・現地確認でカーテンあり
となれば、入居者はいると思われるでしょう。
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少し前に流行ったかぼちゃの馬車事件では、カーテンスキームが主に使われていました。
恐ろしいことに、当時は銀行員も一緒になってこのカーテンスキームに関与していたようです。
空室だとわかっていて、入居中と偽って審査を通す、ということです。
このスキームを使わなくてはいけない時点で、その物件の競争力は著しく低いと考えるべきでしょう。
そして、当然ですが、高値でつかまされる筆頭になるでしょう。
売り手からすれば非常に儲かるわけです。
計画的に退去者が発生するパターン
仕組まれたカーテンスキームの物件を購入してしまうと、恐ろしいことになっていきます。
よくあるパターンは次の2つです。
サブリース
サブリースの危険性は、少しでも不動産投資を知っている人であれば理解できていると思います。
不動産投資にほんの少しでも精通していれば、サブリースと使う可能性はゼロですよね。
当たり前です。
サブリースという、不動産業界における最低最悪の制度を利用し、罠を仕込みます。
かぼちゃの馬車もサブリースが悪用されていました。
サブリースは、入居者がいてもいなくても「一定額を保証する」というものです。
今は満室でしっかり稼働している物件ですよ！
なんて言っておいて、裏では実際に空室が沢山あってもいいのです。
表向きは決まった賃料が保証されていて、それがオーナーに振り込まれるだけですから。
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カーテンスキームは、前述の通り空室にカーテンを設置し、誰がいつ見に来ても入居者がいるように装います。
現地を見に来た買主は、
「お、確かに結構埋まってそうだな！安心できるぞ！」
となります。
ところがどっこい。
もともと空室の部屋にカーテンが付けられているだけなので部屋は埋まってないのです。
なんとなく安心して購入した後には何が起こるのでしょうか。
まずは、保証家賃の減額が行われるでしょう。
空室保証している会社で考えてみてください。
空室分の家賃を保証しているので、管理会社は逆ザヤ状態です（受け取り家賃が50万円にに対し、オーナーへの支払いが80万円になっている、という損をしている状態です）。
通常であれば、物件を売った販売会社または販売会社の系列がサブリースを兼任するので、物件を高値で売って暴利を得た資金から、逆ザヤ分を補填していきます。
要するに、本来7,000万円の価値しかない物件を、無謀な空室保証を付けて、1.2億円で販売しているので、売った瞬間に差額である5,000万が業者の利益になります。
その5,000万の利益から、逆ザヤ部分を捻出しているのです（なので不動産業者にとっては痛くも痒くもない）。
このあたりは某大手建売業者の常套手段です。
非常に有名ですよね。
ほぼただ同然の田舎の土地持ちに物件を建築させて儲けるやり方です。
賃貸需要など無視して作るので、入居者は確保できず、保証賃料をどんどん減額するやり方です。
せいぜい当初想定した通りに家賃が保証されるのは、2年から5年ほどでしょう。
その後は、更新のたびに保証家賃が減額されます。
家賃保証の減額に反対すれば、サブリースは解除されます。
その時、恐ろしい事実に気が付くことでしょう。
サブリースが外れると、実際に入居している入居者からしか家賃の受け取りができません。
すると、想像以上に入居者がおらず、サブリースを外した瞬間に収支がマイナスになることも珍しくないのです。
また、このような悪質な売り方をしている業者は、大手以外はほとんどが倒産前提でやっているのでやっているので、いつか飛びます。
飛ぶと、家賃保証も消えるので、そこでようやく本当の状況に気が付くのです。
実際かぼちゃの馬車の賃料を保証していた会社も飛びましたよね。
ほんとなんでもアリの業界だよ！
売主が管理を兼任
サブリースの状況と一部重複しますが、物件を販売した会社またはその系列会社が管理を引き継ぐ場合は要注意です（管理引継ぎが条件になっているような場合）。
物件を販売する会社は、転売により、多額の利益を得ます。
5,000万円の物件を、買主に8,000万円で売る、という行為を指します。
すると、3,000万円の転売益を得ます。
物件を売るときは、物件は満室です！と言って販売します。
実際は半分が空室になっていても、販売元の業者自身が管理を兼任しているため、いくらでもウソがつけます。
賃貸借契約書を偽造して作成しておき、オーナーに対して、本当は受け取れていない家賃を、あたかも入居者がいるかのように振り込めばいいだけだからです。
前述したサブリースに、やり方は酷似しています。
安心して購入すると、数か月は満室が続きますが、徐々に退去が出始めます。
もともと入居者がいなくても、入居者がいるかのように装って家賃を送金することは可能です。
退去通知がありました！
といって、徐々に退去が出たように装えば良いのです。
退去がどんどん発生し、最後は実際の入居率に収まります。
購入してから比較的早い段階で退去が発生し、明らかに入居よりも退去のペースが速いような場合は疑いの余地があります。
都心であれば満室は普通ですが、場所が微妙に悪く、部屋数が比較的多いのに満室である場合は、よく確認したほうが良いでしょう。
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少し前にあった実例です。
岐阜県の古い1棟RCをはめられて購入した人がいます。
1.1億で購入していましたが、どう考えても半値くらいではないか？と思えるようなものでした。
小ぶりの1Kタイプが28部屋ほどあり、なんと満室でした。
しかし、購入してすぐに、家賃の設定が高かった部屋から退去が出始めます。
実は、その方が購入した不動産業者は、満室後に意図的に退去を発生させることを頻繁に行うカーテンスキーム業者だったので、その流れは必然でした。
ひどいものです。
どう考えても、どう調べても需要がないエリアだったので、その中で古い建物の、ましてや単身向けの部屋が満室、というのは、考えにくいものです。
そして、このようなカーテンスキームを平気でやるような業者が、東証1部上場の大手携帯会社の傘下にあるような不動産業者であるのも、この業界の闇を物語っていると思います。
とんでもない世界です。
一回買ってしまうと逃げられないからね・・・
まとめ
不動産投資の主なリスクは、２つです。
・空室
・高値で買う
です。
カーテンスキームで仕組まれている物件は残念ながら、高値でかつ空室が多い、というリカバリー不可能な物件に該当していることが多いでしょう。
高値で買ったとしても、エリアがよく、最悪入居率が高ければ、返済はなんとかなるものです。
しかし、カーテンスキームを利用しないといけないようなエリアでの高値購入は、致命的以外の何物でもありません。
私は基本的に立地重視での購入をお勧めしています。
1棟の世界では、立地が良いほど必要な頭金が多かったりするので、結果的に田舎しか買えない人が田舎を買う、というパターンをよく目にしてきました。
但し、田舎のリスクは計り知れません。
それはよく理解しておくべきでしょう。
空室が多いとローンの返済ができなくなるよね・・・
