ファミリータイプの物件（区分、戸建て問わず）を売ろうか、貸そうか、迷う人はいると思います。
もともと住んでいた家を引っ越す
貸していた部屋が空室になりそう
など、売ろうか迷うタイミングは色々とあるかと思います。
貸せば家賃収入が得られます。
貸すか売るか迷ったとき、少しでも高く売りたいのであれば、空室で売った方が良いのです。
特に、ファミリータイプの物件は、圧倒的に空室物件のほうが売れやすいのです。
※2019年現在、住宅ローンを使って人に貸し出す行為は、一部の不正により厳格化されているため、仮に正当に住んでいた経緯があったとしても、住宅ローンのまま貸し出すという行為には注意してください。
今持っている物件がいくらで売れそうなのか気になる！
という方は以下から査定をしてみてください。
実需のほうが高く売れる理由
実需とは、自分が買って、自分がそこに住むことを指します。
ファミリータイプの物件であれば、そこに実際に住もうと思って物件の購入を検討する人が大半です。
実需の場合、投資とは違い、数字が全てではなくなります。
投資用の物件であれば、自分が住むわけではないので、エリアへの過度なこだわりは不要です。
エリア云々ではなく、購入、運用、売却までの流れの中で、投資として勝てるのか、効率が良いのか、などを多角的に分析して購入します。
○○区でないと買わない！
なんて言っている人は、不動産投資の玄人ではないことを証明しています（不動産業者にカモられていることでしょう）。
不動産投資は、投資です。
勝たなければ意味がありません。
買って、貸して、売って、100万円利益が出た！
だけではなく、100万円の利益を出すために取ったリスクはどのくらいか（いくらの借入があったのか）、かかった期間はどのくらいだったのか、などを分析して購入を決めていきます。
要するに、投資効率など、数字面が重要になってくるのです。
それが、投資用不動産です。
実需はどうでしょうか。
数字的に○○だから！
といって奥様を納得させられますか？
させられませんね。
実需は、自分が住むため、数字が占める重要度は格段に下がります。
物件A：投資としては効率が良さそうに見えるが、奥様が嫌だと言っている
物件B：投資効率は若干劣りそうだが、奥様が大変気に入っている
さて、このような物件があったとき、どちらの物件で決まると思いますか？
99%、物件Bで決まるでしょう。
奥様の意見は覆せませんね！
実需は、
南向きがいい！
スーパーが近くにある方がいい！
コンビニが近くにある方がいい！
公園が近くに欲しい！
子供が通う小学校まで徒歩10分以内がいい！
など、投資として考えるときに重要ではない要素が、実需では重要になります。
ここがポイントです。
投資と実需では見る観点が違うため、実需の方が、高く売れる可能性があるのです。
前述した通り、奥様が気に入っている物件Bが気持ち高かったとしても、物件Bで決まるのです。
融資の要素も鍵を握ります。
投資用不動産で使うアパートローンより、住宅ローンの方が審査も甘く、融資でNGになる可能性も低くなります。
最近では、結婚も遅くなり、少し優雅に一人で買って住みたい、と思う層も多くなりました。
結婚しても、子供を持たないで生活する層も増えてきています。
これらの層には、1LDKや小ぶりの2DKなども対象になります。
このような物件を買って投資を始めた場合、売り時は、退去が決まったときです。
新しい入居者を募集するのではなく、自分で買って住みたい人向けに、空室前提で販売するのです。
こうすることにより、少しでも高値で売れる可能性が出てくるのです。
オーナーチェンジ物件は投資用扱い
オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいて、家賃収入がある状態の物件を指します。
簡単に言うと、第三者が既に済んでいるので、買っても自分が住めないということです。
自分が住めないのであれば、実需がターゲットになるはずがありません。
こうなると、完全に投資用としての扱いを受けます。
すると、数字面で勝負していくのです。
数字面で勝負しないといけないので、実需と比較すると、売れる値段は下がります。
あえて投資用を高く買おうとする人はいないからです。
オーナーチェンジと実需では、実需のほうが5%ほど高く売れる可能性があります。
それだけではありません。
ファミリータイプの物件は、そもそも面積の広さから、投資としてはあまり効率の良いものではないケースが大半です。
よって、オーナーチェンジだと、非常に買い手が付きにくいのです。
勿論、購入時から投資効率を計算した上で、戦略的にファミリータイプの区分を買っているような場合は、別です。
まとめ
1LDK以上の物件は、空室の時が売り時です。
特にファミリータイプは、空室で実需向けに売りましょう。
支払いローンがある場合は、空室期間中のローン支払いが苦しい！
と思う人もいるかもしれません。
しかし、空室になっている方が圧倒的に物件へのアプローチがあり、売れやすくなります。
高く売りたいのであれば空室！
早く売りたいのであれば空室！
です。
今持っている物件がいくらで売れるのか確認したい！
と思う方は、以下の不動産会社で査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
価格と契約に納得ができれば、媒介契約を締結し、実際に不動産を売りに出してみると良いでしょう。
不動産の価格は年々上昇傾向です。
これを機会に売却を視野に入れてみるのも面白いのではないでしょうか。
思わぬ利益が出たらいいですね！！
