売却編

空室物件の方が高値で売れる理由~ファミリータイプのオーナーチェンジ物件は不利~

ファミリータイプの物件(区分、戸建て問わず)を売ろうか、貸そうか、迷う人はいると思います。

もともと住んでいた家を引っ越す

貸していた部屋が空室になりそう

など、売ろうか迷うタイミングは色々とあるかと思います。

貸せば家賃収入が得られます。

貸すか売るか迷ったとき、少しでも高く売りたいのであれば、空室で売った方が良いのです。

ファミリータイプの物件は、圧倒的に空室物件のほうが売れやすいのです。

※2019年現在、住宅ローンを使って人に貸し出す行為は、一部の不正により厳格化されているため、仮に正当に住んでいた経緯があったとしても、住宅ローンのまま貸し出すという行為には注意してください。

あわせて読みたい
フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に(Yahooニュース)住宅ローンを使った不動産投資を勧められたことはないですか? 融資が通りやすく、次のような人がターゲットにされます。 ・年...

今所有している物件がいくらで売れるのか気になる!

という方は以下から一括査定をしてみてください。

数日で査定レポートが返ってきます(複数社から返ってくるので売値レンジ把握に役立ちます)。

一括査定はこちら

実需のほうが高く売れる理由

ワンルームと違い、ファミリータイプの物件は、そこに実際に住もうと思って物件の購入を検討する人が大半です。

自分が住むことを、実需と言います。

実需の場合、投資とは違い、数字が全てではなくなります。

投資用の物件であれば、自分が住むわけではないので、エリアへの過度なこだわりは不要です。

エリア云々ではなく、購入、運用、売却までの流れの中で、投資として勝てるのか、効率が良いのか、などを多角的に分析して購入します。

○○区でないと買わない!

なんて言っている人は完全に素人です(不動産業者にカモられていることでしょう)。

不動産投資は、投資です。

勝たなければ意味がありません。

買って、貸して、売って、100万円利益が出た!

だけではなく、100万円の利益を出すために取ったリスクはどのくらいか(いくらの借入があったのか)、かかった期間はどのくらいだったのか、などを分析して購入を決めていきます。

要するに、投資効率など、数字面が重要になってくるのです。

それが、投資用不動産です。

実需はどうでしょうか。

数字的に○○だから!

といって奥様を納得させられますか?

させられませんね。

実需は、自分が住むため、数字が占める重要度は格段に下がります。

物件A:投資としては効率が良さそうに見えるが、奥様が嫌だと言っている

物件B:投資効率は若干劣りそうだが、奥様が大変気に入っている

メルマガ登録

さて、このような物件があったとき、どちらの物件で決まると思いますか?

99%、物件Bで決まるでしょう。

奥様の意見は覆せませんね!

実需は、

南向きがいい!

スーパーが近くにある方がいい!

コンビニが近くにある方がいい!

公園が近くに欲しい!

子供が通う小学校まで徒歩10分以内がいい!

など、投資として考えるときに重要ではない要素が、実需では重要になります。

ここがポイントです。

投資と実需では見る観点が違うため、実需の方が、高く売れる可能性があるのです。

前述した通り、奥様が気に入っている物件Bが気持ち高かったとしても、物件Bで決まるのです。

融資の要素も鍵を握ります。

投資用不動産で使うアパートローンより、住宅ローンの方が審査も甘く、融資でNGになる可能性も低くなります。

オーナーチェンジ物件は投資用扱い

オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいて、家賃収入がある状態の物件を指します。

簡単に言うと、第三者が既に済んでいるので、買っても自分が住めないということです。

自分が住めないのであれば、実需がターゲットになるはずがありません。

こうなると、完全に投資用としての扱いを受けます。

すると、数字面で勝負していくのです。

数字面で勝負しないといけないので、実需と比較すると、売れる値段は下がります。

あえて投資用を高く買おうとする人はいないからです。

オーナーチェンジと実需では、実需のほうが5%ほど高く売れる可能性があります。

それだけではありません。

ファミリータイプの物件は、そもそも面積の広さから、投資としては非効率です。

よって、オーナーチェンジだと、非常に買い手が付きにくいのです。

まとめ

ファミリータイプの物件は、空室の時が売り時です。

支払いローンがある場合は、空室期間中のローン支払いが苦しい!

と思う人もいるかもしれません。

しかし、空室になっている方が圧倒的に物件へのアプローチがあり、売れやすくなります。

高く売りたいのであれば空室!

早く売りたいのであれば空室!

です。

物件情報