購入編

【不動産投資】1棟は低金利ほど危ない?~提携ローンに潜む罠~

不動産業界の仕組みに関する話になりますが、提携ローンとは、実は恐ろしいローンなのです。

提携ローンとは、不動産業者と銀行がタッグを組んで、買主を陥れるためのローンだと思ってください。

特徴は、次の通りです。

属性がたいしたことないのに、

・金利が低い

自己資金を出さなくても買える

というものです。

 

自己資金がなくても買える、という部分が、魅力的に見えてしまうのです。

誰でもできそうなものに良いものがない!というのは基本だよね!

 

※当記事は、1棟物件の提携ローンについて記載します。提携ローンは区分マンションがメジャーです。区分マンションの提携ローンも危険な側面は多いのですが、1棟の方がまずいでしょう。

提携ローンの裏側

提携ローンを使って、自己資金がなくても1棟が買えますよ!と謳っている不動産業者の物件は相場よりかなり割高です。

これに尽きます。

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そもそも、自己資金がないのに1棟を買うというのは、危険です。

本来はある程度の自己資金がないと買えないはずの1棟ですが、提携ローンを使うことで、自己資金なしで購入できてしまうものもあります。

 

さて銀行は、なぜ少しでも不動産投資がわかる人であれば誰が見ても極めて割高である物件に無茶な融資をするのでしょうか。

その答えは、万が一買主が破産した時、残債を不動産業者が立て替える約束をしているからです。

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最後は不動産業者がケツを拭いてくれるから、適当に貸しておくか、ということです。

このような提携ローンは、大手に顕著です。

大手であれば、最悪ケツ拭きしてくれるよね!

というのが銀行の考え方です。

大東○託、シ○ケン、レオパ○ス、セイ○コーポレーション、MD○、TAT○RUなど、このあたりの業者は有名です。

銀行と裏でズブズブの関係になっているので、相当利益を上乗せした物件でも、あり得ない融資が承認されるのです。

銀行とそんな契約が裏であるなんて恐ろしいね・・・

 

少ない自己資金の提案には気を付ける

これは金融リテラシーの問題です。

少ない手元でできますよ!

という手の提案に、まともなものはありません。

誰でもできるものに良い商品などあるはずないのです。

 

人の純資産と能力は比例します。

手元の現金が10億円ある人と、500万しかない人で、同じレベルのはずがありません。

能力の差が、純資産の差になります(人を欺いたり不正な手段で得る資金は除きます)。

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手元の資金が少なくてもできますよ!

という提案は、金融リテラシーの低い層をターゲットにしています。

故に、購入しようとしている不動産がどうなのか、出口含めたシミュレーションができない人をターゲットにしています。

高くても

「なんとなく儲かりそうな話をしておけば、アホだから乗っかってくるだろう」

というのが業者営業マンの本音です。

ショックだけど、自分で自分のリテラシーは低いんだ!と自覚するのは成長につながるかもね。

 

不動産は、大手から買うほど高額になる傾向があります。

当たり前ですね。

買い手から大きく利益を取るので、大手になれるのですから。

 

普通の不動産を買おうとすると、無茶苦茶な提携ローンを使うことはできません。

すると、通常のアパートローンになります。

最低でも預金を2,000万以上近く持っていないと、土台には乗ってきません。

ある意味これは普通です。

このくらいの預金すらない人が1棟を検討するのは危険です。

 

アパートローンになれば、フルローンの可能性はあるものの、諸費用は自己負担をする必要があります。

年収も相応を求められることも多いのです。

融資の内容は以下にまとめています。

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しかし、

・預金もたいして持っていない

・年収もたいしたことない

にも関わらず、

・自己資金なくできます!

・金利は1%台です!

という提案が来たら、まずこの記事に書いてある内容を疑ってください。

金利が多少安くても、購入する物件は極めて割高であれば、投資として失敗に終わります。

長年運用していて利益が出ていない、というケースは多々あります。

大手の建売は、とんでもないサブリースがセットになっていることも多く、

・買値で損

・運用で損

のダブルパンチです。

そもそもサブリースの提案なんかを受け入れている時点で、不動産投資を全く理解していない証拠となります。

しっかりと勉強してください。

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自分自身の属性を見つめなおし、低金利でアパートローンが組めるのか、客観的に考え直してください。

不動産業界の参加者は様々ですが、やはりアッパーは非常にお金持ちです。

金利が低いことも重要ですが、買値を間違えると、致命的です。

自己資金なしで買えるから!といって提携ローンで不動産を買うと、割高になる可能性が高くなるので注意が必要です。

金利以上に買値が適切かチェックすべし

まとめ

自己資金がなくても1棟が買えるんだ!

と思ったらそれは大きな間違いです。

一定の自己資金を入れなくては買えないと思っておいたほうが健全です。

 

大手の建売1棟は、

・ドエンド向き

の商品です。

ドエンドとは、金融リテラシーが最も低く、最下層の人たちを指します。

ほんの少しでも不動産を理解していればまず絶対に買わないからです。

もしあなたが、挙げたような大手の建売を検討しているようであれば、あなたはドエンドで間違いありません。

日本国内最下層です。

何をやっても騙されますし、何をやってもうまくいかないでしょう。

ヤバイと思って少しでも頭を鍛えてください。

 

イラッとしてる場合ではないですよ。

親切に本音を書いてます。

このような物件を買っているのは、少しでも不動産投資を知っている人から見れば、「どう考えてもバカ以外買わないでしょ」というレベルのひどさですから。

 

また、自分の立場を理解していないにの、10棟10億円分の不動産が欲しい!

という人がいます。

しかし、この手に人に限って、相応の自己資金を持っていません。

10億円分不動産を買うのであれば、自己資金は最低でも2億円は必要でしょう。

数年前に流行った、スルガ銀行を中心とした、フルローン、オーバーローンは、もはや幻想です。

その時購入できた人はラッキーだよな!

なんて思ったら大間違いです。

大量に購入していたメガ大家などの多くは、破産者候補です。

売れない物件を大量に所有してかつ借入が多額だからです。

このように自己資金がなく大量に買えた時期の物件は、

・微妙なエリア

⇒人が入らなくなるかつ売れない

・土地が大きい大型RC

⇒メンテナンス費用が膨大

・金利が高い

⇒元金が全然減らない

という最悪3点セットなのです。

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1棟を購入するためには、絶対的に自己資金が必要です。

この感覚がないままに1棟物件を購入してしまうと、最悪自己破産に陥るような買わされ方をしてもおかしくありません。

物件購入用のローン以外に、リフォームローン、諸費用ローンなど、別のローンを連発して組み合わせるようなやり方も存在しますが、返済比率が高くなり、運用は危険になります。

提携ローンは、

自己資金なし

・金利が低い

という特徴があり、自己資金なし、というのが一番のポイントではないでしょうか。

誰でも簡単にできるものに、まともなものがあるはずありません。

少し冷静になって考えてみると良いでしょう。

世の中そんなに甘くないですよ。

楽して儲かる方法なんてないもんね~厳しい世の中だ・・・