この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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不動産を売りたい！
と思っても、何から始めて良いのか、
不動産を売るときの流れと注意点について、解説していきます。
今持っている物件がいくらで売れそうなのか気になる！
という方は以下から査定をしてみてください。
Contents
銀行一括返済の違約金を確認
いくらで売れるのか？
が気になるところではあると思いますが、
それは、
違約金を取る銀行は多いよ！
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違約金がかかるのであれば、いくらかかるのか確認が必要です。
融資を受けるときに銀行と交わした契約書に、一括返済（繰り上げ返済）に関わる事項
その内容を確認してください。
一括返済（繰り上げ返済）を行う場合、
違約金として残債の2％
というような内容の契約もあります。
違約金がかかる場合、予めかかる金額を把握しておかないと、
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集金代行契約・サブリース契約解除内容の確認
自分自身が住んでいる物件の売却であれば、当確認は不要です。
オーナーチェンジ物件の場合、入居者が住んでいます。
集金代行契約の場合、解約予告が3ヶ月〜
サブリース契約の場合、
サブリースはややこしい・・・
通常、買主は買主側の管理会社に不動産管理を委託することが多いた
このような場合、
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残債と最低売却価格を確認
不動産を売ろうとしても、
残債＞売値
では売却できません。
売却しても、純粋な借金が残るためです（
残債が2,000万円あるとします。
ザックリ売却価格の4％程度です。
すると、80万円です。
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これに、
銀行一括返済の違約金を50万円とします。
賃貸管理契約解除の違約金を5万円とします。
売却費用80万円＋銀行違約金50万円＋
残債＋これら費用以上で売れないと、
すると、
これを最低売却価格としておきます。
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想定売却価格を確認
持っている不動産がいくらで売れそうなのかは、気になることころで
この時、多くの人は、
しかし、
信頼のおける不動産業者がすでにいる場合は別ですが、
本来、自分自身の持っている物件は過大評価するものであり、
しかし、
一番低い査定価格を出してきた不動産業者が、
逆に、一番高い査定価格を出してきた不動産業者とは、
また、不動産を売るという話をした時に、仲介手数料の値引きちらつかせてくる不動産業者には注意してください。
売却価格に占める仲介手数料率は微々たるものであり、手数料をしっかりと支払って少しでも高値で売れるような活動をしてくれた方が、結果として売主が得します。
なんでも「安くするよ」は怪しいと心得よ！
媒介契約を締結する
ここまでくると、ようやく実際に売りに出す活動に進むことができます。
まずは、不動産業者と媒介契約を締結します。
まだ信頼のおける付き合いの深い不動産業者がいない場合は、
不動産業者は専任媒介を希望してきますが、
どうしても専任媒介ということであれば、
これではリスクがあるので、
契約期間は、最大3か月、なので、必ずしも3か月の契約にする必要はないのです。
媒介契約を締結する際は、売出価格も合わせて決めます。
売出価格は、媒介契約を締結する不動産業者と相談しながら決めていけば問題ありません。
申し込み後に銀行連絡をする
買付が入り、買主の融資に問題がなさそうだと判断できれば、
売買契約書を締結した後は、
銀行には、
不動産の売却が決まったので、
と伝えます。
こうすることで、銀行は抵当権の抹消手続きに着手します。
売買を担当する司法書士の連絡先も合わせて伝えておくと良いでし
あとは銀行の担当者と司法書士が手続きを進めてくれます。
売れるときもワクワクするよね！
決済
買主の融資が確定したら、引き渡し日が決まります。
決済時には、売主が立ち会うことも多く、
当日立会いが困難な場合は、
委任状など別途書類を揃えるなど、事前準備が必要になるためです。
決済が終われば、その瞬間に買主サイドから入金され、即座にローン残債が引き落とされます。
差額が現金として残り、終了となります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産の売却は、買うときよりも簡単であり、
売る時に肝心なのは、
よろしくない不動産業者と契約してしまうと、
良い不動産業者のヒントは次の通りです。
・売却査定価格が最も低い
・過度な仲介手数料の値引きがない
今持っている物件がいくらで売れるのか確認したい！
と思う方は、以下の不動産会社で査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
価格と契約に納得ができれば、媒介契約を締結し、実際に不動産を売りに出してみると良いでしょう。
不動産の価格は年々上昇傾向です。
これを機会に売却を視野に入れてみるのも面白いのではないでしょうか。
思わぬ利益が出たらいいですね！！
