この記事を書いた人
船橋寛之（ふなばしひろゆき）
1984年生まれ。
ドイツ育ちの不動産投資家。
不動産投資歴16年。
立教大学 経済学部卒。
リーマンショックの時に新卒で区分マンションを購入し、東京23区を中心に最大6棟55部屋を所有。
大和証券、大和総研に11年間勤務後、不動産コンサルタントとして独立。
現在は年間20億円以上の「非公開物件」仲介を行う。強みは「物件情報力」で、経験を活かしてセミナー講師や執筆活動にも携わる。
私生活では子供3人を育てる「ほぼ主夫」。
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短期譲渡と長期譲渡の正確な違いを理解していますか？
不動産を売却する際、これらは税率で大きな差が出るので正確に把握しておきましょう。
なお、譲渡損益に関する税率の違いは個人名義のみの話です。
法人名義での購入については、このような譲渡期間の考え方はありません。
名義で変わるんだね～
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短期譲渡・長期譲渡の所有期間
所有期間が「5年を超える」のが、長期譲渡になります。
日本語で超える、とは、その数値を含みません。
小学校で習いますね。
以下、未満、以上、超える です。
よって5年を超えるとは、6年以上ということです。
購入してから6年以上経過しないと、長期譲渡には分類されないのです。
所有期間が6年以上、というと、誰もが所有権移転日から6年と思いますが、これは誤りです。
所有してから1月1日を何回迎えたか、が重要になります。
気を付けないと・・・
1月1日が6回以上経過していれば長期譲渡です。
経過していなければ短期譲渡です。
例えば、2017年3月に物件を購入したとします。
6年後は2023年の3月ですが、この時点では、まだ1月1日を5回しか迎えていません。
長期譲渡の要件を満たすのは、2024年の1月1日以降となります。
ここは注意が必要です。
引き渡しを行うのが1月1日以降であれば良いので、売出し自体はその手前でも構いません。
売り出す際の条件に、引き渡しは●●年1月1日以降 と記載すれば問題ないでしょう。
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短期譲渡と長期譲渡における税率の違い
短期譲渡と長期譲渡は税率に大きな開きがあります。
不動産売却を検討する際は、必ず意識すべき部分といえるでしょう。
短期譲渡
所得税と住民税合わせて約39%。
ものすごく高いですよね。
譲渡損益に対して約40%も税金を取られるなどたまったものではありません・・・
長期譲渡
所得税と住民税合わせて約20%。
短期譲渡との差は倍です。
20%であれば株などの売却益に課税される税金と一緒ですね。
譲渡益が出そうな場合は、所有期間を正確に把握し、可能な限り長期譲渡を待って売ると良いのではないでしょうか。
かなり違うんだね！
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譲渡所得計算方法時の注意点
譲渡所得を計算する時は、買値と売値だけでは不十分です。
減価償却費を過去にどの程度計上したかによっては、思わぬ税金がかかるので注意してください。
不動産の資産価値は、購入価格から今まで計上した減価償却費を差し引かなくてはならないのです。
【譲渡所得計算式】
売却価格-（購入価格-減価償却費累計）
具体的な例を挙げます。
購入価格：2,000万
減価償却費（毎年）：40万
売却価格：1900万
保有期間：10年
※売買時にかかる諸費用などは考慮から外します。
2,000万円で購入した物件を、10年後に1,900万で売却した場合です。
購入価格より低い値段で売却しているため、税金はかからないと思ったらそれは間違いです。
今まで計上した減価償却費を、購入価格から引くのです。
減価償却費の計上は毎年40万であるため、10年の累計は400万です。
すると、不動産の価格は2,000万ではなく、1,600万という評価になります。
結果、売却価格の1,900万から1,600万を引いて、300万円の利益が出たことになります。
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法人名義は特別損益
今までの話は全て個人名義での話です。
法人名義で不動産を購入している場合は、そもそも短期譲渡や長期譲渡の概念はありません。
譲渡損益ではなく、特別損益で勘定されるからです。
所有期間は関係なく、特別損益を計算して、利益に対して各種法人税などがかかります。
極端ですが、特別損益分を全て経費や他の赤字で消せる場合、税金はほとんどかからなくなるわけです。
短期で転売を狙う人であれば法人名義の方が良い場合もあります。
しかし、あからさまに短期売買を行うためには宅建免許が必要になる場合もありますので、注意が必要です。
銀行借り入れをするケースにおいても、短期売買は銀行が好まないので合わせて注意しておくべきでしょう。
さらに、課税事業者・非課税事業者でも建物に関する消費税がかかる、かからないもあるのでよく確認しておくことをお勧めします。
建物の消費税は大きく、収支を大きく狂わす原因になるでしょう。
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まとめ
譲渡時期を税金の観点から見極めてみて下さい。
感覚で売ってしまうと、
・実は短期譲渡でした
・実は譲渡所得における税金がかかりました
なんてことがあります。
いつ、いくらで売ると、どの程度税金がかかるのか事前によく確認してみて下さい。
不動産では高く売れそうだ、と思える時期は、購入価格も当然高くなります。
保有物件を高く売って利益で新しい物件を検討するのは難しいのです。
このため、安易に売却して税金を支払うのではなく、保有を継続するのも立派な選択肢です。
勿論、得たキャッシュを別に回す用途があれば別です。
利益を確定させて値下がりする時期を待つのも戦略です。
売却する時は、売却後の戦略も検討してみてください。
まずは売れる物件の価格を把握したい！
と思う方は、以下の不動産会社で査定依頼をしてみてはいかがでしょうか。
価格と契約に納得ができれば、媒介契約を締結し、実際に不動産を売りに出してみると良いでしょう。
不動産の価格は年々上昇傾向です。
これを機会に売却を視野に入れてみるのも面白いのではないでしょうか。
思わぬ利益が出たらいいですね！！
利益で家族にプレゼントを買うんだわん！！
