購入編

【不動産投資】賃貸管理会社を変更する時の流れと注意すべき3つのポイント

賃貸管理会社を変更する場合は、次の3点に注意してください。

家賃振込のタイムラグ

・新規募集のやる気減

・既存管理会社の解約条件

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管理会社が変更になる場合

物件を管理している不動産賃貸管理会社が変更になるのは、次の通りです。

・不動産の売買

・賃貸管理会社の変更を依頼

・賃貸管理会社の倒産

最も多いケースは、不動産の売買ではないでしょうか。

不動産の購入者は、基本的に自分が付き合いのある賃貸管理会社と管理契約します。

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すると、所有権が移転する前に賃貸管理会社が変更されます。

管理会社の対応に問題がある場合などは、自ら賃貸管理会社を変更することもあるでしょう。

賃貸管理会社が倒産する場合は、それ以前の問題であり、賃貸管理会社の変更を余儀なくされます。

家賃振込のタイムラグ

管理会社の家賃振込日は、各社で異なります。

毎月10日のところもあれば、15日のところもあります。

ここで、タイムラグが生じる可能性があるのです。

【例えば】

ローンの支払いが毎月20日だとします。

《旧管理会社》

家賃振込日:15日

《新管理会社》

家賃振込日:月末

 

賃貸管理会社を変更すると、今まで15日に振り込まれていた家賃が、月末になります。

15日の遅れが生じるのです。

ローンの支払いは20日で変わらないため、1か月分は、家賃からローンの支払いをすることができません。

通常であれば、ほとんどの人には影響がありません。

しかし、当月の家賃から当月のローンを支払うようなギリギリの残高にしている場合は、要注意です。

賃貸管理会社を変更する月については、ローンが期日通り引き落とされない場合があるからです。

また、1棟物件など、規模が大きな不動産では、家賃も大きくなるため、さらに注意が必要です。

賃貸管理会社を変更する場合は、

家賃振込日

・ローン支払い日

・残高

に注意しておくようにしてください。

新規募集のやる気減

入居者から解約通知が入る場合または空室がある物件の賃貸管理会社を変更するような場合についてです。

賃貸管理会社は、客付けをした後に管理ができることを前提としています。

賃貸管理会社が変更されてしまうとわかれば、客付けをしてもその後の管理を外されてしまいます。

新規客付け手数料を管理会社に支払わない契約の場合は、既存管理会社のやる気は落ちます。

しかし、多くの場合、新規客付け手数料を賃貸管理会社に支払うことになっていると思います。

※新規客付け手数料とは、新規で入居者が募集できた場合、賃貸管理会社に支払う報酬を指します。相場は、家賃の0.5~1か月程度です(ADとは別です)。

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このため、集金代行契約書上、新規客付け手数料を支払う場合は、ほとんど影響がないと思っていただいて構いません。

客を付ければ、その分報酬が入る契約になっているためです。

新規客付け手数料なしになっている契約の場合に限り、賃貸管理会社のやる気が減退すると考えてください。

既存賃貸管理会社の解約条件

解約条件は、賃貸管理会社によって様々です。

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2か月前予告もあれば、6か月前予告もあります。

最悪の場合は、違約金の請求もあります。

また、「双方合意」という文言が付与されている場合もあります。

双方合意の場合は、管理会社の合意も必要なので、おそらく解約できないでしょう。

なんとも汚い文言です。

このような文言を入れる会社と付き合わないほうが良いでしょう。

 

賃貸管理会社を変えようとする場合は、必ず予め解約条件の確認をしてください。

また、解約を伝えるときも、電話だけで済ませず、証拠が残るようにしてください。

電子メールなどが良いでしょう。

「解約という認識はありませんでした」

平気でとぼけてくることもあります。

一つ一つ、丁寧に証跡を残しながら進めていくべきです。

賃貸管理会社変更フロー

賃貸管理会社はどのような流れで変えることができるの?

と思ったことはないでしょうか。

一度も経験していなければ、何を自分でやったらいいのかわからないと思います。

実は、オーナーがやることはあまりありません。

賃貸管理会社変更のフローは次の通りです。

1)既存賃貸管理会社に解約の連絡(証跡を残す)

この時、いつ解約になるのかが決まります。

2か月前予告であれば、解約の連絡から2か月後が解約です。

この作業は、当然オーナーが行います。

引継ぎ担当者の連絡先を確認しておきましょう。

2)新しい賃貸管理会社に解約通知をした旨の連絡

新賃貸管理会社に、解約通知をした旨の連絡を行い、既存賃貸管理会社の担当者の連絡先を伝えます。

新賃貸管理会社に、既存管理会社の人へ連絡するよう伝えましょう。

その上で、新賃貸管理会社の担当者に、いつ引き継がれるのか確定したら連絡するよう伝えておくべきです。

3)新賃貸管理会社と契約を締結

新賃貸管理会社を集金代行契約またはそれに等しい契約を締結します。

既存賃貸管理会社からは、新賃貸管理会社との契約書を見せるよう言われることもあります。

オーナーが関与するのはここまでです。

4)既存賃貸管理会社と新賃貸管理会社で引継ぎ

既存賃貸管理会社と新賃貸管理会社で引継ぎを行います。

具体的には、鍵の引き渡しや賃貸借契約書の受け渡しなどです。

5)入居者への変更通知

賃貸管理会社のタスクであるため、オーナーの作業ではありません。

入居者に対し、家賃の振込先変更などの案内をします。

入居者によっては、誤って旧賃貸管理会社に家賃を振り込んでしまうこともあり、満額の賃料が確実に期日までに振り込まれる保証はありません。

この点は、注意が必要です。

1棟物件など、戸数が多くなると、このようなことはあります。

まとめ

賃貸管理会社の変更は、思ったより難しくもなく、面倒でもありません。

気に入らない賃貸管理会社であれば、積極的に変更することをお勧めします。

弊社提携賃貸管理会社について

弊社で提携している賃貸管理会社についてです。

コストを下げ、オーナーにメリットが出るような契約内容にしています。

是非既存賃貸管理会社と条件を比較してみてください。

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